Immobilien & Finanzierung einfach machen

Und wie funktioniert das? Wenn du Modernisierungen, Renovierungen oder Sanierungen bei deiner Immobilie vornehmen möchtest, geht das auf verschiedenen Wegen auch nach der eigentlichen Finanzierung. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Hast du Modernisierungen, die unter 50.000 Euro kosten, kannst du die zum Beispiel über einen unbesicherten Kredit finanzieren. Das kann ein Negativdarlehen wie beim Bausparen oder ein Raten- bzw. Wohnkredit sein. Alternativ kannst du eine Nachfinanzierung bei der Bank beantragen, die auch die Immobilie finanziert hat. Wenn du den Betrag, den du aufnehmen willst, bereits getilgt hast, ist das ziemlich easy. Denn dann musst du nicht mal zum Notar und eine neue Grundschuld bestellen. 🤳 Du möchtest die passende Nachfinanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Du kannst es aber auch bei einer anderen Bank finanzieren, sofern der Wert der Immobilie das hergibt. Denn immerhin wäre die Bank, die die Modernisierung finanziert, im 2. Rang. Sie trägt also ein viel höheres Risiko als die Bank, über die du den Kauf der Immobilie finanzierst hast. In einigen Bundesländern haben wir auch noch regionale Förderbanken. Die haben meistens kein Problem damit, mit der Forderung in den zweiten Rang zu gehen. Wenn du noch viel Zeit hast und das Geld erst in einigen Jahren benötigst, ist es definitiv sinnvoll, einen Bausparvertrag abzuschließen. Dabei solltest du darauf achten, dass die Bausparsumme zu der Sanierung passt und du sie auch zum gewünschten Zeitpunkt nutzen kannst. Viele Arbeitgeber beteiligen sich heute auch immer noch in dem Bereich der Vermögenswirksamen Leistungen. Auch das ist in vielen Fällen eine gute Lösung. Wenn du hier gerade Unterstützung von Spezialist:innen brauchst, melde dich bei uns. Wir werden die für dich beste Lösung finden.

Wie wichtig sie ist und wie du sie bewertest 💡🏠 Die Lage spielt bei jedem Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Allerdings unterscheidet sich die Bewertung je nachdem, ob du die Immobilie als Kapitalanlage kaufst oder selbst einziehen möchtest. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Planen Käufer:innen, in die Immobilie einzuziehen, bewerten sie die Lage viel subjektiver. Denn dabei geht es ganz einfach um persönliche Vorlieben. Also wo möchtest du wohnen und was ist dir wichtig? Es gibt Menschen, denen ist es wichtiger, nah bei der Familie und dem Freundeskreis zu wohnen. Für andere stehen Parks in der Nähe oder die Nähe zum Arbeitsplatz im Vordergrund. Kaufst du eine Immobilie für dich, solltest du dir genau das gut überlegen. Anders sieht es natürlich aus, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage kaufst. Dann solltest du keine Bauchentscheidungen treffen, sondern dich an objektiven Kriterien orientieren. **Hier erfährst du, wieso sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage eignet! ** Klar könntest du einfach eine vermietete Immobilie kaufen. Denn schließlich kannst du direkt mit Mieteinnahmen planen. Ein laufendes Mieteverhältnis ist zwar ein gutes Argument, du solltest bei einer Immobilie zur Geldanlage allerdings langfristig denken. Die durchschnittliche Mietdauer liegt in Deutschland bei acht Jahren. Und wie einfach du eine Wohnung bei einer Kündigung deiner Mieter:innen neu vermietet bekommst, hängt eben maßgeblich an der Lage. Es gibt ein paar Punkte, die dir bei der objektiven Bewertung der Lage helfen. Zunächst solltest du auf die Makro- und die Mikrolage schauen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Die Makrolage einer Wohnung lässt sich anhand regionaler Faktoren bestimmen. Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Stadt oder der Gemeinde? Wie sieht der Arbeitsmarkt aus? Wie gut ist die Verkehrsanbindung der Stadt und die generelle Infrastruktur? Wie entwickeln sich die Werte von Immobilien und Grundstücken in der Region? Letztlich geht es also um die Frage nach dem Zukunftspotential der Stadt. Städte mit außerordentlich gutem Zukunftspotential bezeichnet man als Städte in A-Lage. Dazu zählen die Klassiker wie Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München. Da hier die Kaufpreise aber natürlich sehr hoch sind, investieren viele Immobilienkäufer:innen in Objekte in B- oder C-Lagen wie Aachen, Kiel, Rostock, Dresden oder Leipzig. Denn da sind die Kaufpreise niedriger und die Renditen höher. Je mehr Kompromiss du bei der Makrolage machst, desto wichtiger wird allerdings die Mikrolage. Die Mikrolage bezeichnet das nähere Umfeld der Immobilie. Dazu schaust du, wie weit die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel deiner Immobilie entfernt sind und wie nah der nächste Supermarkt ist. Außerdem: Gibt es Arztpraxen in der Umgebung? Wie sieht das kulturelle Angebot in der direkten Umgebung aus? Gibt es Schulen und Kitas im Viertel? All das macht die Mikrolage einer Immobilie aus. Hast du die Mikrolage einer Immobilie gecheckt, solltest du überlegen, ob die Wohnung zur Makrolage passt. Konkret: Investierst du in eine kleine 1-Zimmer-Wohnung in Uni-Nähe, ist es relevanter, ob es dort Cafés oder Kinos in der Umgebung gibt. Ist die Bevölkerung rund um die Immobilie im Schnitt etwas älter, solltest du eher auf Arztpraxen oder Krankenhäuser achten. Aber auch die Ausstattung sollte zur Mikrolage passen. Eine extrem hochwertig und teuer renovierte Wohnung ergibt als Kapitalanlage natürlich eher in einer Umgebung mit höherem Durchschnittseinkommen Sinn. Dir muss aber auch klar sein, dass sich Viertel mittel- und langfristig immer entwickeln können.

Und wie bekomme ich die am einfachsten? Kaufst du eine Immobilie, die auf unserem Marktplatz angeboten wird, hast du einen großen Vorteil: Du musst dich um keine Objektunterlagen kümmern! 🏠 📱 Hier registrieren und die passende Immo auf dem Urbyo Marktplatz finden 📱🏠 Ansonsten gibt es einige persönliche Unterlagen, die du eigentlich immer brauchst: Aufzählungs-TextKopie des Personalausweises Aufzählungs-TextDeine letzten drei Gehaltsabrechunungen Aufzählungs-TextDezemberabrechnung des Vorjahres Aufzählungs-TextNachweise über Vermögen oder Verbindlichkeiten Aufzählungs-TextNachweise über sonstige Einkommen Aufzählungs-TextNachweise über eventuelles bisheriges Immobilien-Eigentum Aufzählungs-TextSteuerbescheide Aufzählungs-TextRenteninformation Die Renteninfo kannst du ganz einfach bei der Deutschen Rentenversicherung anfordern. Ist sogar kostenlos. Bist du selbständig, verändert sich die Liste etwas. Denn statt der Gehaltsabrechnung musst du die letzten 2 bis 3 Jahresabschlüsse und eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung inklusive Summen- und Saldenliste vorlegen. 🤳 Du brauchst Hilfe mit deinen Unterlagen und suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Kommt das Objekt nicht vom Urbyo Marktplatz, brauchst du Folgendes: Aufzählungs-TextBilder der Immobilie Aufzählungs-TextBauzeichnungen Aufzählungs-Texteinen aktuellen Grundbuchauszug Aufzählungs-TextFlächenberechnung Aufzählungs-Textggf. Mietvertrag Aufzählungs-TextTeilungserklärung wenn es eine nach WEG geteilte Immobilie ist Aufzählungs-Textdie Flurkarte Aufzählungs-TexteEnergieausweis Aufzählungs-TextWohngebäudeversicherung Allerdings gibt es keine Standardliste, die für alle Banken gilt. Jede Bank hat individuelle Anforderungen. Daher kann es passieren, dass die ausgewählte Bank noch ein paar andere Unterlagen wünscht. Das Gute ist jedoch: Unsere Finanzierungsexpert:innen unterstützen dich bei allen Schritten und helfen dir auch dabei, alle Unterlagen zusammenzubekommen.

Wie es funktioniert und wann es sinnvoll ist Investierst du dein Geld gleich in ein ganzes Mehrfamilienhaus, anstatt in einzelne Wohnungen, hat das einen entscheidenden Vorteil: Du hast deutlich bessere Möglichkeiten, das Haus nach deinen Vorstellungen zu entwickeln und so die Chance auf eine höhere Rendite. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Denn du hast beispielsweise die Chance, das Haus nach deinen Wunschmieter:innen auszurichten. Möchtest du vorwiegend Studierende als Mieter:innen? Dann empfiehlt sich ein eher günstiger Ausbau, um Mieten eher gering zu halten. Hat aber eben auch den Vorteil, dass du durch häufige Mietwechsel regelmäßg die Mieten anpassen kannst. Oder richtest du dich an ältere Menschen? Dann achtest du beispielsweise auf Barrierefreiheit im Haus. Das Prinzip ist klar. Außerdem hast du oft noch die Chance, das Dachgeschoss auszubauen und so zusätzlichen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen. Das alles funktioniert natürlich nicht, wenn du nur eine Wohnung im Haus besitzt. ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen Welche Rendite du bei deinem Investment in ein Mehrfamilienhaus erwarten kannst, hängt natürlich vom Zustand und Baujahr des Objektes ab. Kaufst du einen Neubau, kannst du zwar keine besonders hohen Renditen erwarten, trägst aber auch weniger Risiko, weil du keine Sanierungen durchführen musst. Bei Altbauten hingegen, sind die Renditechancen deutlich besser. Aber: Du trägst eben auch mehr Risiko. Welches Risiko denn konkret? Naja, bist du Eigentümer:in eines gesamten Mehrfamilienhauses, dann bist du beispielsweise bei Schäden am Dach, der Fassade oder einer kaputten Heizungsanlage natürlich in der Pflicht, das wieder in Stand zu bringen. Und das kann kosten. Während du als Wohnungseigentümer:in über das Hausgeld gezwungen bist, mit den anderen Eigentümer:innen Instandhaltungsrücklagen zu bilden, bist du als Eigentümer:in eines Mehrfamilienhauses selbst für die Rücklagenbildung verantwortlich. 🎧 Mehr über die Aufgaben der Hausverwaltung erfährst du übrigens in dieser Folge. Aber natürlich gibt es vor dem Kauf Tipps, wie du das Risiko minimierst. Dazu solltest du dir die Nebenkostenabrechnungen, Mieterlisten und die Nachweise der nichtumlagefähigen Kosten von der aktuellen Eigentümerin oder dem Eigentümer zeigen lassen. Zusätzlich ist es beim Kauf eines Mehrfamilienhauses auf jeden Fall sinnvoll, eine Begehung zu machen. Dabei gehst du im besten Falle von unten nach oben vor. Du startest also im Keller und prüfst, ob es Feuchtigkeit gibt und wie die Heizungsanlage samt Verrohrung aussieht. Angaben zum Baujahr der Heizung solltest du auf dem Typenschild in Form einer Plakette an der Anlage finden. Bei den Rohren solltest du prüfen, ob die schon aus Kupfer und isoliert sind. Manchmal siehst du im Keller auch Träger des Hauses. Sind die beispielsweise verrostet, kann es an die Bausubstanz des Hauses gehen. Vom Keller aus nach oben schaust du dir das Treppenhaus und den Flur an. Hast du beispielsweise Materialien aus Holz oder Stein. Grundsätzlich gilt: Steintreppen sind weniger wartungsintensiv. Im Treppenhaus solltest du unbedingt auch einen Blick auf die Fenster werfen. Wie oft sind die verglast und wie alt sind die Fenster? Das Baujahr der Fenster findest du im Fensterrahmen. Dann solltest du natürlich checken, ob im Trepenhaus Schädlinge sind. Dann geht's an die Wohnungen. Allerdings musst du dir nicht zwingend alle Wohnungen ansehen. Meist reicht es, wenn du dir die wichtigsten Einheiten anschaust und dir zusätzlich die Grundrisse aller Wohnungen zeigen lässt und nach Bildern der Wohnungen fragst. Wichtig zu wissen ist zudem, wann in den Wohnungen zuletzt Modernisierungen vorgenommen wurden. Nur so kannst du abschätzen, was da kurz- oder mittelfristig anstehen könnte. Dann solltest du dich unbedingt über die Stromverteilung im Haus informieren. Denn da lässt das Alter der Anlagen natürlich Rückschlüsse zu. Und die Erneuerung der gesamten Elektrik im Haus ist ein großer Kostenpunkt. Um zu erkennen, ob die Wohnungen des Hauses Probleme mit Schimmelbefall haben, hilft es häufig, die aktuellen Mieter:innen zu fragen. Zusätzlich solltest du in verdächtige Ecken schauen und wenn Schränke an Außenwänden stehen, versuchen, da mal hinter zu blicken. Hat dein Haus Balkone, solltest du dir die auch anschauen. Bei Altbauten beispielsweise sind die häufig angebaut. Und hat dein Objekt einen Fahrstuhl, solltest du auch den ein paar Mal fahren und auf Mängel prüfen, das Alter checken und das Wartungsprotokoll ansehen. Schwierig zu prüfen ist naürlich immer das Dach. Unsere Expert:innen von Urbyo fliegen zumindest mit der Drohne drüber, um das mal von oben auf schon sichtbare Schäden zu prüfen. All das kannst du natürlich auch an eine:n Gutachter:in geben. Die sind allerdings manchmal schwierig kurzfristig zu bekommen. Die Kosten dafür hängen natürlich von der Größe des Objektes und dem Aufwand des Gutachtens ab. Hast du dich dann aber entschieden, die Immo zu kaufen, brauchst du natürlich alle Unterlagen für die Finanzierung. Dazu solltest du Bilder, eine Mieterliste, Mietverträge, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, die Flurkarte, einen Grundbuchauszug, den Energieausweis und eine Wohngebäudeversicherung vorlegen. Gut wäre es außerdem, wenn du eine Aufstellung der bisherigen Modernisierungen beilegen könntest. Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser sind logischerweise höher als Preise für einzelne Wohnungen. Heißt aber nicht, dass deine Bank das nicht finanziert. Das hängt zum einen vom Leerstandsrisiko und zum anderen vom Faktor der Finanzierung ab. Bedeutet: Die Bank schaut, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete steht. Finanzierst du zu einem Faktor von 35, brauchst du entsprechend mehr Eigenkapital. Eine Finanzierung zu einem Faktor 17 übernehmen viele Banken allerdings zu 100 %. Aber natürlich schaut die Bank dabei auf deine finanzielle Situation und fragt sich, ob du einen Leerstand von 30 % mit deiner Bonität auffangen könntest.

Wo liegen die Unterschiede zur Finanzierung bei Privatpersonen? Die häufigste Form der Immobilien-Finanzierung bei GmbHs ist die sogenannte non-recourse-Finanzierung. Der Begriff bezeichnet eine Finanzierung einer wirtschaftlich und meist rechtlich abgrenzbaren Wirtschaftseinheit, die sich selbst refinanziert. Wörtlich übersezt bedeutet es: regresslos. Darlehensnehmer:in und Eigentümer:in sind dann in der Regel die GmbH und nicht die Gesellschafter:in der Gesellschaft. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Im Gegensatz zu Finanzierungen für Privatpersonen, werden Finanzierungen einer GmbH meist nicht anhand einer Plattform erstellt. Hier schauen die Banken individuell drauf und diverse Faktoren haben Einfluss. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung für deine GmbH? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Am wichtigsten ist dabei der Cash-Flow. Im besten Falle ist die Kreditrate über die Miete gedeckt. Finanziert die GmbH mit negativem Cash-Flow, kommen meist Bürgschaften oder Querverhaftungen mit rein. Letzlich prüft die Bank also, wie kreditwürdig das Projekt ist. Zudem wirft die Bank einen Blick auf die bestehenden Projekte der Gesellschaft. Denn all das zählt am Ende mit in das Scoring des Projektes. Die finale Projektfinanzierung stellt die Bank auf den Business Plan oder die Kalkulation des Projektes ab. Viele Banken haben dabei ein maximales Kreditvolumen je Transaktion oder Kunden. Dabei ist es möglich, dass ein Konsortium, also ein Zusammenschluss, aus mehreren Banken gebildet werden muss. Wichtig ist die professionelle Aufbereitung der Zahlen deines Projektes. Denn je genauer und übersichtlicher die ist, desto besser kommt ihr ins Gespräch. Hier zählen übrigens nicht nur die Standard-Kreditunterlagen, von denen wir immer wieder sprechen. Finanziert ihr als GmbH, kommen die Legitimationsunterlagen der Gesellschaft hinzu. 🎧🎧 Welche Unterlagen du als Privatperson bei einer Finanzierung mit Urbyo brauchst? Hier reinhören! Mein Team und ich beraten dich im Gegensatz zu den meisten Kreditvermittelnden gerne auch bei einer Finanzierung mit einer GmbH. Denn unsere Kontakte zu den Banken im Firmenkunden- und Investoren-Bereich sind sehr gut. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Projekt ein Buy & Hold-Projekt ist oder eine Aufteilermaßnahme.

Auf diese Arten funktioniert's Ein Großteil der Immmobilien-Käufer:innen investiert in Immos zur Altersvorsorge. Dazu braucht es irgendwann eine positive Rendite. Es gibt verschiedene Wege, die zu erreichen. 🏠🎧 Lohnt eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage? Die auf den ersten Blick einfachste Art, eine Rendite zu erreichen, läuft so: Du kaufst eine Immobilie, die schon zu Anfang abzüglich der Zinsen, der Tilgung und aller nicht umlagefähigen Kosten einen positiven Cashflow abwirft. Du nimmst also von Anfang an über die Miete mehr ein, als rausgeht. Aber viele Immos zur Kapitalanlage funktionieren anders. ** 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 ** Kaufst du beispielsweise eine Immo in einer gefragten Lage, haben die 2 bis 3 % Rendite. Bedeutet: Deine Mieter:innen zahlen deine Zinsen und einen kleinen Teil der Tilgung. Heißt aber eben auch, dass dein Cashflow ertsmal negativ ist. Denn du nimmst über die Miete erstmal weniger ein, als du monatlich für Zinsen und Tilgung zahlen musst. Schlechter Invest, weil keine Rendite? Natürlich nicht. Denn Immos in Ballungsräumen kaufst du nach anderen Kriterien. Und an eine Rendite kommst du auf anderen Wegen als durch die Mieteinnahmen zu Beginn. **🤳 *Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!* ** Kaufst du beispielsweise eine Immobilie in gefragter Lage, bei der die aktuelle Miete 100 % unter der üblichen Marktmiete liegt, hast du erstmal einen deutlich negativen Cashflow. Doch diesen kannst du im kommennden Jahrzehnt deutlich verbessern. Entweder durch schrittweise und faire Anpassungen der Miete oder – für dich als Eigentümer:in – noch interessanter: Wenn die aktuellen Mieter:innen ausziehen. Denn dann hast du zwei Möglichkeiten. Du könntest die Wohnung renovieren und sie anschließend gewinnbringend weiterverkaufen. Ansonsten kannst du sie aber natürlich auch zur dann üblichen Miete vermieten. In beiden Fällen erhöhst du die Rendite deutlich. Außerdem ist das Leerstandsrisiko in diesen Lagen sehr gering. Denn durch die weiterhin geringe Neubauquote übersteigen die Nachfragen in Ballungsräumen das Angebot deutlich. Klar ist das ein Stück Spekulation. Aber eben mit der Gewissheit, dass du auch ohne Mieterwechsel die Möglichkeit hast, die Miete schrittweise zu entwickeln. Denn fallende Mieten in deutschen Großstädte gibt es praktisch nicht. 💡 Faire Mietentwicklung mit Augenmaß: So geht's! 🎧 Natürlich zahlst du bei einem negativen Cashflow auf den ersten Blick drauf. Doch hast du das Geld alternativ auf dem Girokonto liegen, zahlst du irgendwann Strafzinsen an die Bank. Und das Geld in Bausparvertäge oder Versicherungen zu legen, ist ebenfalls ungewiss. Hast du einen negativen Cashflow von 500 Euro bei einer Immobilie, nutzt die die 500 Euro allerdings parallel zur Tilgung deines Kredites und baust so Vermögen auf. Und die Sparrate ist sogar noch höher, denn dein:e Mieter:in zahlt über die Miete mit ein. Und wenn die Miete noch unter Marktniveau liegt, hast du hier außerdem Entwicklungspotential. Übrigens: Vermietest du die Immo als Sondervermietungsform, sind deine Möglichkeiten noch höher. Typische Sondervermietungsform in Großstädten ist beispielsweise eine möblierte Vermietung auf Zeit.

Und wann bekomme ich die besten Konditionen? Banken machen Ihre Konditionen so gut wie immer an den Sicherheiten fest. Wenn du außer der Immobilie, die du erwirbst, keine weiteren Sicherheiten vorlegen kannst, macht die Bank daran die Beleihung fest. Was das bedeutet? Naja, die Bank unterstellt, dass der Kaufpreis der Immobilie einem Wert von 100% entspricht zzgl. wertsteigernde Modernisierungen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Solltest du über den Kaufpreis hinaus finanzieren, sprechen wir von der sogenannten 110 %-Finanzierung. Je nachdem, wie viel du oben drauf finanzierst, natürlich auch 120 % oder sogar mehr. Da hast du dann auch meistens die höchsten Zinssätze. ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Bei der reinen Kaufpreis-Finanzierung haben wir die 100% Finanzierung. Wenn du jetzt bereit bist, prozentual mehr Eigenkapital einzusetzen, wird das mit besseren Konditionen belohnt. Meistens unterscheiden die Banken hier bei 95%, 90%, 85%, 80% und dann meist in 10% Schritten weiter. Die besten Konditionen bekommst du meist bei einer 60%-Finanzierung. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Bei der 100% Finanzierung im Vergleich zur 90% Finanzierung sprechen wir meist über einen Zinssprung von mehr als 0,3 %. Hört sich erstmal wenig an, ist aber recht viel. Grundsätzlich ist Eigenkapitaleinsatz immer sinnvoll. Denn wo bekommst du heute noch wirklich gute Zinsen für die Anlage deines Geldes? Eine andere Alternative, um der Bank mehr Sicherheit zu geben, aber doch kein Eigenkapital einzusetzen, wären weitere Sicherheiten, wie Grundschulden auf anderen Immobilien und Abtretungen von Guthaben. Diesen Vergleich kannst du aber auch mit unseren Finanzierungsexpert:innen aufstellen.

Darauf solltest du als Vermieter:in achten Wenn du eine:n neue:n Mieter:in gefunden hast und der Tag des Mieterwechsels näher rückt, kannst du mit den Vorbereitungen beginnen. 🎧🎧 Tipps zu deiner Suche nach Mieter:innen abholen! Zieht dein:e aktuelle:r Mieter:in aus, besteht grundsätzlich keine Renovierungspflicht für Mieter:innen bei Auszug. Mehr noch: Habt ihr im Mietvertrag eine Renovierungspflicht bei Auszug vereinbart, ist das unwirksam. Hat dein:e Mieter:in daraufhin gestrichen, hat sie oder er das Recht auf Rückerstattung der Kosten. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Anders ist es allerdings, wenn die Wohnung in sehr auffälligen Farbe tapeziert oder gestrichen wurde. Das muss wieder geändert werden. Der Gesetzgeber verlangt hier "neutrale Farben". Mit einer einfachen weißen Wand macht also niemand was falsch. Ebenso müssen von Mieter:innen verursachte Bohrlöcher beim Auszug beseitigt sein. Aber natürlich nur selbst verursachte. Schäden und Löcher, die bereits beim Einzug bestanden, müssen natürlich nicht beseitigt werden. ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Ob die besagten Löcher oder andere Schäden bereits bei Einzug bestanden, lässt sich im besten Falle im Übergabeprotokoll nachvollziehen. Wenn du also eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufst, solltest du unbedingt prüfen, ob dein:e Verkäufer:in das den dir übergebenen Unterlagen beigefügt hat. Übrigens ist es nicht verpflichtend, beim Einzug deiner Mieter:innen ein Übergabeprotokoll anzufügen. Du solltest es aber dringend tun. Denn das erleichtert es für beide Seiten enorm. Denn als Vermieter:in kannst du zwar auch sechs Monate nach Auszug noch Reparaturen einfordern, wenn Mängel auffallen, aber ohne Übergabeprotokoll lässt sich natürlich viel schwieriger feststellen, seit wann die Schäden bestehen. Denn in so einem Übergabeprotokoll sind alle Daten, die Name der Mieterin oder des Mieters und die Adresse der Wohnung festgehalten. Im Idealfall ist im Mietvertrag die Bezeichnung der Wohnung wie im Mietvertrag vermerkt. Dann solltet ihr mit dem Übergabeprotokoll jeden Raum der Wohnung durchgehen und bestehende Schäden und Mängel gemeinsam festhalten. Das können Schäden am Boden, gesprungene Fliesen im Bad, defekte Türgriffe, Lackabsplitterungen an Geländern oder andere Kleinigkeiten sein. Dann solltet ihr festhalten, wieviele Schlüssel der Wohnung und des Briefkastens mit übergeben wurden und gemeinsam die aktuellen Zählerstände für Wasser, Strom und Gas ablesen und notieren. Am einfachsten ist es, wenn du unser Urbyo Muster verwendest. 👇 📝📝 Einfach dein Urbyo Übergabeprotokoll downloaden & ausdrucken! Die Nebenkosten werden immer zum Jahresende abgerechnet. In den meisten Fällen ist es aber natürlich nicht so, dass auch genau dann der Mieterwechsel stattfindet. Wenn das so ist, hast du einfach Glück gehabt. In allen anderen Fällen musst du eine unterjährige Nebenkostenabrechnung durchführen. Es ist empfehlenswert, dazu deine Hausverwaltung zu beauftragen. Das kostet dich nur circa 50 Euro und spart dir eine Menge Mühe. Für alle anderen haben wir hier ein YouTube-Video, das den Prozess und die Aufteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten gut erklärt.

Und wie berechne ich die? Dazu hat zunächst jede Bank eine eigene Haushaltskostenpauschale – auch Lebenshaltungskostenpauschale genannt. Die liegt zwischen 750 und 1.250 Euro. Die zieht die Bank dann von deinem monatlichen Nettoeinkommen ab und reduziert den Betrag außerdem um deine Warmmiete und Ausgaben für Verbindlichkeiten. Was dann noch übrig bleibt, akzeptiert die Bank für eine Finanzierung. Von der zu erwartenden Nettokaltmiete der Immobilie setzt die Bank abschließend noch mal gute 80% an. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Doch wie errechnest du jetzt, welche Darlehenshöhe drin ist? Dazu nimmst du das Ergebnis, was du eben in Euro errechnet hast, mal 100 bis 120. Dann hast du die ungefähre, maximale Darlehenssumme. Hast du bereits Immobilien im Bestand, erhöht sich deine Kaufkraft für weitere Projekte. Hast du durch bereits entwickelte Mieten also Überschüsse,kannst du da noch mal an zusätzlicher Baufinanzierungssumme gewinnen. Wohnst du allerdings aktuell zur Miete und planst, irgendwann ein Eigenheim zu erwerben, dann solltest du für diese Finanzierung einen Puffer lassen. Denn Immobilien begleiten dich meist länger als ein Tagesgeldkonto, daher solltest du immer vorausschauend planen. Solltest du weitere Fragen haben oder eine auf dich zugeschnittene Beratung brauchen: Kein Problem. Buch dir einfach einen Termin bei einem unserer Finanzierungsexpert:innen und dann können wir das Ganze individuell besprechen und mit dir den ersten Schritt Richtung Kapitalanlage gehen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Was Eigentümer:innen zur Grundsteuerreform wissen sollten Die Grundsteuer ist eine Steuer, die Immobilien-Eigentümer:innen auf ihren Grundbesitz zahlen. Wer Eigentümer:in ist, steht im Grundbuch. Die Steuer wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erhoben, ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden und finanziert die lokale Infrastruktur. Sie wird jährlich festgesetzt und quartalsweise erhoben. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Die aktuelle Reform geht zurück auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Damals hatten die Karlsruher Richter:innen die bisherige Bewertung der Grundstücke als verfassungswidrig bewertet. 2019 hat der Bundestag dann eine Gesetzesänderung beschlossen. Seitdem galt der 1. Januar 2022 als Stichtag für die Grundsteuerreform 2022. Bedeutet: Für alle Immos, die du zu diesem Stichtag besessen hast, musst du die Grundsteuererklärung 2022 abgeben. Die Richter:innen begründeten ihr Urteil übrigens damit, dass die Werte, auf denen die Grundsteuer basierte, vor Ewigkeiten festgesetzt wurden. In den alten Bundesländern stammten die Werte aus den 60er- und in den neuen sogar aus den 30er-Jahren. Da sich seitdem in der Wertentwicklung von Grundstücken einiges getan hat, forderten die Richter:innen die Reform. Die Grundsteuer berechnet sich wie folgt: Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Der Grundsteuerwert wird im Zuge der Grundsteuerreform neu berechnet. Den multiplizierst du mit der Grundsteuermesszahl, die nach dem bundesweit einheitlichen Modell 0,031 beträgt. Einzelne Länder machen hier Ausnahmen. Dazu gehören: Hamburg, Niedersachsen, Saarland und Sachsen. Hast du diese beiden zahlen multipliziert, erhältst du den Grundsteuermessbetrag. Den multiplzierst du wiederum mit dem Hebesatz, den deine Stadt oder Gemeinde festlegt. Da es aber Zeit für die Erhebnung der neuen Grundstückswerte braucht, gelten die neuen Grundstückswerte erst ab 2025. Der Grundsteuerwert deines Grundstücks wird auf Grundlage der Grundsteuererklärung 2022 festgelegt. Für die Abgabe hast du exakt vier Monate Zeit. Du kannst sie zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 abgeben. Verpasst du die Frist, drohen Säumniszuschläge oder Bußgelder. Du kennst das Finanzamt. Besser also, wenn du die Frist einhältst. Doch dazu musst du wissen, was du brauchst, um die Grundsteuererklärung abzugeben. Also: Erstmal natürlich die Adresse der Immobilie. Das sollte easy sein. Dann brauchst du das Flurstück. Das findest du im Grundbuch. Trifft sich gut, dass du da auch die nächste Angabe, die du brauchst, herbekommst: die Grundstücksfläche. In Mehrfamilienhäusern, in denen du eine Wohnung besitzt, hast du in der Regel einen Miteigentumsanteil. Dann musst du die Art des Grundstücks angeben. Also: Ist das Grundstück bebaut oder unbebaut? Steht dort ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus oder wird es gewerblich genutzt? Das ist wichtig, weil sich anhand dieser Info entscheidet, welches Bewertungsverfahren angewendet wird. Das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren? 🎧 Infos zum Sachwert- und Ertragswertverfahren? Hier in unsere Folge zur Immo-Bewertung reinhören 🎧 Natürlich brauchst du aber auch das Baujahr der Immobilie. Bei neueren Bauten ist das kein Problem. Schwieriger wird es beispielsweise bei Altbauten. Lässt sich das nicht genau ermitteln, gibt es allerdings auch Altersklassen für Immobilien. Wichtig ist auch die Wohn- und Nutzfläche deiner Immobilie. Auch hier gilt der Stichtag des 1. Januar 2022. Hast du einen bemaßten Grundriss vom Kauf der Immo, ist das kein Problem. Hast du seitdem angebaut, musst du allerdings neu rechnen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Hast du das ermittelt, musst du deinen Bodenrichtwert angeben. Den ermittelst du aber natürlich nicht selber. Dazu gibt es einen Bodenrichtwertservice der Länder namens BORIS. Wichtig ist, dass ihr die entsprechende Plattform eures Bundeslandes nutzt und nicht die bundesweite BORIS-Plattform. Auf der Plattform musst du neben der Adresse die Größe des Flurstücks und die Anzahl der Vollgeschosse angeben. Zuletzt brauchst du noch deine Steuernummer und das Finanzamt. Beides findest du auf dem letzten Grundsteuerbescheid. Zulezt brauchst du die Mietniveaustufe. Das könnte allerdings auch automatisch erfasst werden, da du die Adresse ja sowieso angibst. Das ist bisher allerdings noch nicht klar.