Immobilien & Finanzierung einfach machen

Variable Verzinsung im Vergleich zum Annuitätendarlehen Darlehen mit variabler Verzinsung haben Vor- und Nachteile: 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Einerseits bieten sie dir – soweit im Vertrag nicht anders festgehalten – die Möglichkeit, ohne zusätzliche Gebühren so viel sonderzutilgen, wie du möchtest oder einfach umzuschulden. Variable Verzinsungen haben allerdings mehrere Nachteile: Viele Banken finanzieren nur dann variabel, wenn es die Bonität oder deine Situation zulassen. Beim Blick auf deine Bonität rechnen die Banken dabei tatsächlich nicht mit der aktuellen Rate, sondern pauschal mit einer Annuität von 8 %. An dieser Hürde scheitern die meisten. Deine Situation betreffend: Banken finanzieren typischerweise nur variabel bei Zwischenfinanzierungen. Also wenn du kurzfristig eine hohe Summe an Geld erwartest, wie beispielweise bei einer Schenkung, Vorfinanzierung öffentlicher Mittel oder aber dem Objektverkauf. Das größte Risiko liegt jedoch in der Zinsanpassung. Denn die ist sehr ungewiss. Bei den meisten Banken wird das variable Darlehen quartalsweise an den Euribor angepasst. Euribor steht für “Euro InterBank Offered Rate" und ist ein Referenzzinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft. Ein sogenanntes Cap Darlehen mit einer Zinsunter und Obergrenze bieten nur wenige Banken gegen relativ hohe Gebühren an. Hinzu kommt, dass wenn du noch andere Finanzierungen planst, die Banken in der sogenannten Haushaltsrechnung auch meistens mit 8% bei der variablen Finanzierung rechnen. Du solltest dir die Frage stellen, warum du überhaupt variabel finanzieren möchtest? Wenn du einfach nur auf sinkende Zinsen spekulierst, dann ist das in vielen Fällen reine Zockerei. Außerdem solltest du die aktuellen Zinssätze ohnehin in einem größeren zeitlichen Kontext sehen: In den vergangenen 20 Jahren Kredithistorie, sind die nämlich immer noch relativ niedrig. Wenn du den Fokus nur auf die Zeit 2019-2022 legst, sind die Zinsen aktuell natürlich wiederum vergleichsweise hoch. Variable Zinsen können in einigen Fällen eine gute Sache sein. Um allerdings nur auf bessere Zinsen zu spekulieren, bietet sich diese Darlehensvariante nicht unbedingt an.

Welcher Preis ist für meine Immobilie angemessen? Um den Preis einer Immobilie zu bewerten, brauchst du auf jeden Fall etwas Kontext zum Objekt. Bedeutet: Dazu musst du bedenken, in welcher Stadt und in welchem Stadtteil die Immobilie steht. Das sind die Basics. Hast du die bedacht, gibt es verschiedene Methoden, den Wert der Immobilie einzuschätzen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Beim sogenannten Ertragswertverfahren multiplizierst du die Mieteinnahmen eines Jahres mit einem Faktor, dessen Höhe sich nach der Lage der Immobilie bestimmt. In Toplagen – sogenannten A-Lagen – kannst du von einem Faktor zwischen 30 und 35 ausgehen. In B-Lagen liegt er bei 20 bis 30 und in C-Lagen eher zwischen 15 und 20.Ein kleines Rechenbeispiel: Eine Wohnung in Leipzig bringt jährlich 4.000 Euro Mieteinnahmen. Leipzig lässt sich mit mit einem Faktor zwischen 25 und 28 abbilden. Entsprechend wäre ein Preis zwischen 100.000 Euro und 112.000 Euro im Rahmen. Übrigens ergibt sich die Rendite, wenn du die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilst. Aber denk dran: Je geringer der Kaufpreisfaktor, desto höher ist auch das Risiko deiner Anlage. Denn: Schlechtere Lage bedeutet einen niedrigeren Faktor. Aber natürlich lassen sich solche Wohnungen auch schwieriger vermieten. Natürlich kann der Kaufpreisfaktor auch in guten Lagen mal geringer sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn größere Sanierungen anstehen. Wie du dir aber sicher denken kannst, ist das Ertragswertverfahren nur sinnvoll, wenn die aktuelle Miete einigermaßen zum aktuellen Preisniveau passt. ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Ist die Miete lange nicht angepasst worden, bietet sich eher das Vergleichswertverfahren an. Wie der Name sagt werden dabei Wohnungen in ähnlicher Lage, Ausstattung und Größe miteinander verglichen. Dazu gibt es verschiedene Profi-Tools wie Sprengnetter, den Gutachterausschuss, die Value AG oder Pricehubble, mit denen wir bei Urbyo arbeiten. Natürlich gibt es auch frei verfügbare Tools wie Immometrica. Allerdings sind die Daten der bezahlten Tools genauer und da die Banken bei ihrer Bewertung auch mit den Profi-Tools arbeiten, solltest du die schon kennen. Unsere Expert:innen bei Urbyo prüfen für dich gerne jede Immobilie. 🤳 Du brauchst Support bei der Immobilienbewertung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Darüber hinaus gibt es noch das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien. Bei dem kalkulierst du, wieviel die Herstellung einer ähnlichen Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt kosten würde. Das ist allerdings eher ein Verfahren, das Sachverständige anwenden. Es basiert auf dem Bodenwert, dem Gebäudewert und den Anpassungsfaktoren. Bei Eigentumswohnungen in A oder B-Lagen spielt das Sachwertverfahren selten eine Rolle. Kommt nach deiner Berechnung mit dem Ertragswert- pder Vergleichswertverfahren übrigens raus, das der aufgerufene Preis realistisch ist, gibt es aber möglicherweise dennoch Hebel zur Preisverhandlung. Welche das sein könnten, erfährst du in dieser Folge. 👇👇 🎧🎧 So verhandelst du den Kaufpreis deiner Immobilie!

Kosten, die du bei deinem Immo-Invest nicht vergessen solltest. Zu deinem Kaufpreis kommen als Kaufnebenkosten in jedem Fall die Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar sowie Grundbuchamt hinzu. In manchen Fällen musst du außerdem eine Maklerprovison (auch Courtage genannt) zahlen. Es gibt allerdings ein paar Details, auf die du bei deinem Immo-Invest achten solltest. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Die Grunderwerbssteuer unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Während du in Sachsen 3,5% auf den Kaufpreis der Immobilie an das Finanzamt zahlst, musst du in Schleswig Holstein 6,5% auf den Tisch legen. Wichtig ist hierbei, dass du die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis der Immobilie zahlst. Solltest du also Inventar mit erwerben, zahlst du darauf, sofern die Summen auch so bestätigt werden, keine Grunderwerbsteuer. Bevor du das jedoch mit aufnimmst, immer bitte mit unseren Finanzierungsexpert:innen austauschen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Bei einem eigenen Hausbau, bei dem du das Grundstück einzeln erwirbst, hast du den Vorteil, dass du die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis deines Grundstückes zahlst. Und später nicht auch noch auf das Haus. Dann gibt es da noch die Kosten für das Notariat und die Grundbuchamtskosten. Die liegen im Durchschnitt bei 2%. Hiervon gehen ungefähr 1,5% an den Notar und 0,5% an das Grundbuchamt. Oft wird gefragt: Gibt es günstige Notariate? Also lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen? Grundsätzlich sind die Preise allerdings überall fast gleich. Möglicherweise kommt dann noch die Maklercourtage. Die ist recht individuell, da sie nicht festgeschrieben ist. Durch die Gesetzesveränderungen teilen sich bei Wohnungen und bei Einfamilienhäusern Verkäufer:in und Käufer:in die zu gleichen Teilen. Bei Mehrfamilienhäusern ist es noch anders, da wird es durch die Käuferin oder den Käufer getragen. Zwischen 1% Maklercourtage bis 10% ist eigentlich alles möglich.

Und wenn ja, was bedeutet das? Dass die Zinsen zurzeit steigen, obwohl der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) weiter niedrig ist, hat einen einfachen Grund: Die Banken antizipieren einen Anstieg im Sommer und wegen der Zinsbindungen müssen sie der EZB etwas voraus sein. 🎧🎧 Kurz & knapp alle Infos zur Zinsbindung zum Nachhören 🎧🎧 Das führt für viele zu einer frustrierenden Situation, in der sie mehr Zinsen zahlen müssen, für eigenes Erspartes aber weiter keine Zinsen erhalten. Da viele Expert:innen davon ausgehen, dass die aktuelle Inflation anhält, könnte die EZB den Leitzins mittelfristig allerdings ebenfalls heben. 🎧🎧 Alles zur Auswirkungen der Inflation auf dem Immo-Markt nachhören! 🎧🎧 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Doch die ohnehn bereits steigenden Zinsen setzen die Kaufpreise schon jetzt unter Druck. Logisch, denn: Wenn Anleger:innen bereits jetzt 150 % mehr Zinsen zahlen, können sie natürlich nicht mehr die bisherigen Kaufpreise zahlen. Der Markt könnte sich also erstmals seit Jahren für Verkäufer:innen ändern. Denn Käufer:innen sind eben nicht mehr in der Lage, alles so einfach zu kaufen. Denn Zinssätze und Bonitäten geben das nicht mehr her. Das führt dazu, dass Käufer:innen gezielter vorgehen und Kaufpreise auch mal unterbieten. Natürlich gab's das in den vergangenen Jahren auch schon. Nur hatten Verkäufer:innen bei den niedrigen Zinssätzen meistens eine breite Auswahl an potentiellen Käufer:innen. Bereits jetzt sieht man jedoch teilweise, dass Kaufpreise von bis zu 10 % unter dem Angebotspreis akzeptiert werden. 📅Vereinbare gleich einen Termin! Das liegt vereinfacht daran, dass Käufer:innen noch vor einigen Monaten für nur 1 % Zinssatz auf zehn Jahre finanzieren konnten. So lohnte es sich, auch Objekte in toller Lage mit vergleichsweise geringer Rendite zu kaufen, weil das Objekt dennoch die Kreditkosten und einen großen Teil der Tilgung deckte. Das geht bei Zinsen von 2,5 oder 3 % natürlich nicht mehr so einfach. Um einen positiven Cashflow bei deinem Immo-Invest zu erzielen, musst du also einen geringeren Kaufpreis erreichen. Allerdings ist ein von Anfang an positiver Cashflow nicht unbedingt nötig. Wichtig ist eher, dass du bei Immobilien zur Altersvorsorge eine mittelfristige Aussicht auf einen positiven Cashflow hast. Als Käufer:in hast du bei steigenden Zinsen zwei wichtige Stellschrauben, an denen du drehen kannst: Das ist einerseits die Verhandlung des Kaufpreises und andererseits der erhöhte Einsatz von Eigenkapital. Wenn du Erspartes auf dem Sparbuch hast, nutze das, um so die Zinsen zu reduzieren. In Zeiten steigender Zinsen ist also eher die 90 als die 100 oder 110 %-Finanzierung dein Go-To! Tatsächlich kannst du dir aktuell aber sowieso weiterhin einen im historischen Kontext niedrigen Zinssatz sichern. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Temporär sinkende Immobilienpreise sind sowieso kein Grund zur Sorge. Denn für das gesamte Jahr gehen Expert:innen wieder von einem moderaten Preisanstieg von 3 % aus. Wenn du also nicht den schnellen Wiederverkauf anstrebst, sondern dir ein Objekt für deine Altersvorsorge sichern möchtest, kannst du weiterhin gute Deals machen. Wenn es dir um die Altersvorsorge geht, solltest du dich sowieso möglichst bald mit deinem Immo-Invest beschäftigen. Denn bei der Altersvorsorge gilt: Je früher du anfängst, desto besser ist es. Zudem ist das Timing am Markt im Moment ideal. Denn du kannst seit Ewigkeiten wieder Kaufpreise verhandeln. Last but not least sprechen übrigens auch die aktuell hohen Baukosten für dein Invest in Bestandsimmobilien. Denn Neubauten unter 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter hinzubekommen, ist momentan fast unmöglich. Bestandsimmobilien in guter Lage für 1.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter in guter Lage sind also weiterhin eine smarte Form der Geldanlage.

Und welche Darlehensformen gibt es bei euch? Über Urbyo kannst du die passende Finanzierung für dein Immo-Invest von so ziemlich allen Banken bekommen. Denn unsere Finanzierungsexpert:innen nutzen nicht nur eine Plattform, um die besten Deals für deine Finanzierungen zu erhalten. Wir nutzen alle Plattformen und decken ebenso eine riesige Bandbreite der klassischen Banken ab, die noch nicht an diese Plattformen angeschlossen sind. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Was bedeutet das, wenn du mit deinem Finanzierungswunsch auf uns zukommst? Dann kann es sein, dass wir dir als besten Deal eine Sparkasse anbieten, in einem anderen Fall aber Direktbank oder eine Versicherung, Bausparkasse oder Genossenschaftsbank bzw. Volksbank empfehlen würden. Unser Job ist es, mit dir das maßgeschneiderte Konzept für deine Finanzierung zu finden. Dabei vertreten wir deine Interessen und nicht die einer Bank. Außerdem arbeiten wir mit den regionalen Förderbanken zusammen. Denn in vielen Konstellationen kann es deine Baufinanzierung um viele Tausende von Euros günstiger machen, wenn du die Optimierung von Förderbanken mit einbaust. Doch welche Darlehensformen bieten wir denn an? Auch ganz easy: Wir bieten alles im Darlehensbereich an. Wenn du nur eine kurze Zwischenfinanzierung brauchst, helfen wir dir weiter. Aber wir sind genauso in der Lage, mit dir das klassische Annuitätendarlehen, eine tilgungsausgesetzte Variante oder einen Privatkredit auf die Beine zu stellen. Egal, ob du die Kapitalanlage, das Eigenheim oder was anderes finanzieren möchtest. Die Expert:innen bei Urbyo durchforsten mit dir gemeinsam den Bankendschungel. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Kann ich vom Immo-Kaufvertrag zurücktreten? Ob du von dem Kauf einer Immobilie zurücktreten kannst, hängt ganz von deinen Gründen ab. Wenn du schlicht deine Meinung geändert hast, geht das nicht. Da gilt der juristische Grundsatz "Pacta sunt servanda", nach dem Verträge zu erfüllen sind und daher rechtlich bindend sind. Entsprechend kannst du nicht einfach, nur weil dir das Objekt nicht mehr gefällt, vom Vertrag zurücktreten. Zusammengefasst: Ein Motivirrtum deinerseits berechtigt dich nicht zur Anfechtung. Allerdings kann es natürlich sein, dass dein Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht beinhaltet. In einem Kaufvertrag kann vereinbart sein, dass du unter bestimmten Voraussetzungen von dem Vertrag zurücktreten kannst. Das kann theoretisch sogar so weit gehen, dass du auch ohne Grund noch zwei oder drei Wochen nach Vertragsschluss zurücktreten kannst. Allerdings werden das die meisten Verkäufer:innen meistens nicht akzeptieren. Denn insbesondere in für Verkäufer:innen guten Marktlagen mit hoher Nachfrage verkaufen sie dann eher an Käufer:innen, die auf ein solches Rücktrittsrecht verzichten. Manchmal gelingt es allerdings, einen Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht abzuschließen, wenn deine Finanzierung noch nicht zu 100 % steht. So kannst du dir die Immobilie sichern. Wenn dann allerdings in einer Frist von zwei oder drei Wochen nach Beurkundung die Finanzierung scheitert, kannst du zurücktreten. Ein solchen Rücktrittsrecht kommt hin und wieder in Kaufverträgen vor. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Unabhängig von vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechten vom Immobilien-Kauf hast du aber natürlich die Möglichkeit zurückzutreten, wenn Verkäufer:innen erhebliche Mängel an der Immobilie verschwiegen haben. Unter diesen Umständen gibt es gesetzliche Regelungen unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurückzutreten. Wenn dein:e Verkäufer:in dich nicht vertragsgerecht über das Objekt aufgeklärt – oder sogar getäuscht – hat, dann kannst du nach gesetzlichen Regelungen von dem Vertrag zurücktreten. Wenn dir beispielsweise wesentliche Mängel verschwiegen wurden, kannst du zurücktreten. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn erheblicher Schimmelbefall in der Wohnung bei Besichtigung verdeckt wurde oder wenn Bestandteile der Wohnung baurechtlich nicht genehmigt sind. In solchen Fällen kannst du als Käufer:in die Rückabwicklung verlangen. Du musst als Käufer:in diese arglistige Täuschung allerdings beweisen können. Du musst also nachvollziehbar beweisen, dass dein:e Verkäufer:in etwas verschwiegen hat, obwohl es ihr oder ihm bekannt war. Das ist natürlich nicht unbedingt easy. Die besten Chancen, das zu beweisen, hast du natürlich, wenn bestehende Mängel des Objektes irgendwo einmal verschriftlicht wurden. Wenn beispielsweise eine Dachterasse baurechtlich nicht genehmigt ist, findest du entsprechende Infos dazu häufig in der Bauakte. Bei offensichtlich großen Schimmelflecken ist es ebenfalls sehr unwahrscheinlich, dass die in nur wenigen Tagen entstanden sind. Wenn du einen Mangel wie eine fehlende Baugenehmigung nach dem Kauf feststellst und zurücktreten möchtest, ist es für dich das Beste, du hast den Kaufpreis noch nicht bezahlt. An dieser Stelle solltest du darüber nachdenken, anwaltliche Beratung zu suchen. Gemeinsam mit deiner Rechtsanwältin oder deinem Rechtsanwalt würdest du dann ein Rücktrittsschreiben aufsetzen. Darin erklärst du gegenüber der Verkäuferin oder dem Verkäufer den Rücktritt und erklärst ihn mit den Mängeln, über die du vorab nicht aufgeklärt wurdest. Liegen die Rücktrittsvoraussetzungen dann tatsächlich vor, macht ihr euch an die Rückabwicklung des Vertrages. Das bedeutet in diesem Falle: Du wirst von der Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises entbunden. Darüber hinaus möchtest du aber vermutlich bereits entstandene Kosten durch dein:e verkäufer:in ersetzt bekommen. Denn wahrscheinlich sind bereits Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuell Maklerkosten oder Kosten für die Finanzierung angefallen. Die muss die Verkäuferin oder der Verkäufer dir ersetzen, wenn er dich vorseätzliche getäuscht hat. Allerdings wird dein:e Verkäufer:in das in den seltensten Fällen so akzeptieren. Stattdessen ist es die Regel, dass du solche Ansprüche juristisch und mit anwaltlicher vertretung durchsetzen musst. Wenn du den Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages und Entschädigungen angemeldet hast und dein:e Verkäufer:in besteht darauf, weil er oder sie behauptet, im Recht zu sein, wird ein Gericht entscheiden müssen, wer tatsächlich im Recht ist. Doch was ist, wenn du den Kaufpreis bezahlt hast, die Immobilie schon bewohnst und bei Um- oder Anbauten festellst, das dir Mängel verschwiegen wurden. In diesem Fall wird es komplizierter. Tatsächlich ist das häufig der Fall, weil dir vieles eben erst auffällt, wenn du in die unbewohnte Immobilie kommst. In diesem Fall musst du dir güt überlegen, ob ein Rücktritt vom Kaufvertrag sinnvoll ist. Alternativ kannst du auch Schadenersatz beantragen. Denn in diesem Fall musst du dem Geld hinterherlaufen und es kommt darauf an, obd as Geld an dein:e Verkäufer:in oder eine Bank, die noch im Grundbuch stand, geflossen ist. Denn die Bank beispielsweise wird dich natürlich an dein:e Verkäufer:in als deine:n Vertragspartner:in verweisen. Das solltest du dir also gut überlegen und auch hier solltest du dir im besten Falle rechtliche Beratung bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt holen. Im Alltag von Notar:innen kommt eine solche Rückabwicklung allerdings sehr selten vor. Häufiger passiert es, dass ein:e Verkäufer:in zurücktreten möchte, weil ein:e Käufer:in nicht zahlt. Dieser Fall kommt vielleicht zwei bis drei Mal im Arbeitsjahr einer Notarin oder eines Notars vor. Dass ein:e Käufer:in zurücktritt, weil wesentliche Mängel verschwiegen wurden, kommt eher einmal im Jahr vor. Das liegt daran, dass die wenigsten Immobilien-Käufe ohne eingehende Prüfung der vorliegenden Unterlagen oder sogar Sachverständige erfolgen. Die gute Nachricht für dich ist ohnehin: Bei Urbyo findest du nur von unseren Expert:innen vorgeprüfte Immobilien. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Grundsätzlich weisen Notar:innen Verkäufer:innen aber auch eingehend auf die Pflichten hin, sodass es häufig spätestens bei der Beurkundung zur finalen Aufflärung über einzelne Mängel kommt. Doch natürlich gibt es wie überall schwarze Schafe beim Immobilien-Kauf – die Regel ist das aber überhaupt nicht. Umgekehrt können Verkäufer:innen übrigens nicht so einfach vom Verkaufspreis zurücktreten. Nach Unterschrift können Verkäufer:innen nicht einfach zurücktreten, weil sie plötzlich ein besseres Angebot bekommen haben. Auf Seite der Verkäufer:innen besteht ein Rücktrittsrecht nur, wenn Käufer:innen den Kaufpreis nicht rechtzeitig zahlen.

Und wie wird das berechnet? Grundsätzlich gibt es bei der Bewantwortung dieser Frage zwei Seiten: Wieviel kannst du dir aus Sicht der Bank maximal leisten? Und was möchtest du dir überhaupt maximal leisten? Bevor du nur der Bank die Berechnung überlässt, solltest du dir die Frage danach, was du dir leisten kannst und möchtest. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Dazu bietet es sich an, deine monatlichen Ausgaben beispielsweise über eine Haushalts-App zu tracken. Hast du dann über zumindest drei Monate einen Überblick gewonnen, kannst du besser einschätzen, welche Rate zu dir passt. Du musst in jedem Fall bedenken, dass es bei Eigentum noch mal zu anderen monatlichen Nebenkosten kommt, als bei einer gemieteten Immobilie. Idealerweise solltest du dir auch ein gewisses Sicherheitspolster aufbauen können. Doch wie beurteilt die Bank, was du dir leisten kannst? Das ist bei den vielen Banken, mit denen Urbyo arbeitet, natürlich unterschiedlich. Die eine Bank sagt: Der Darlehensbetrag liegt zwischen dem 100-125fachen des Monatsnettoeinkommens. Die nächste Bank sagt: Wir rechnen pauschal mit 650 EUR Lebenshaltungskostenpauschale pro Person im Haushalt. Alles darüber hinaus kann dann für die Immorate genutzt werden. Es spielen hier aber auch viele andere Faktoren eine Rolle: Wie sieht das Rentenszenario aus? Wie viel Eigenapital setze ich ein? Und so weiter. Eine gute Empfehlung ist immer: Wenn du an dem Punkt bist, an dem du dich mit dem Erwerb einer Immobilie beschäftigst, solltest du dir eine Beratung sichern. Unsere Expert:innen machen mit dir gemeinsam den Finance-Check. Das gibt dir ein besseres Gefühl für die Immobiliensuche. 📅📅 Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

So funktionieren Ankündigung & Umsetzung Welche Voraussetzungen grundsätzlich erfüllt sein müssen, damit du eine Mieterhöhung in Erwägung ziehen kannst, hast du in einer vergangenen Folge erfahren. 🎧🎧** HIER unsere Folge "Wie funktioniert eine Mieterhüng hören. ** Doch nun geht es an die Umsetzung und die Kommunikation der Erhöhung gegenüber Mieter:innen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Abhängig vom Grund deiner Mieterhöhung wie dem Mietspiegel, einer Vergleichswohnung oder einer Modernisierung musst du der Nachricht an Mieter:innen dazu unterschiedliche Dinge anhängen. Doch im Grundsatz ist der Aufbau immer ähnlich. Was muss also in einer solchen Nachricht stehen, damit es mit der Erhöhung klappt? ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Findet die Erhöhung nach einer Modernisierung statt, solltest du dich nach Abschluss dieser in deiner Nachricht darauf beziehen. Passt du die Miete an die ortsübliche Miete an, sollte das ebenfalls in der Nachricht an deine:n Mieter:in stehen. Ist die Begründung korrekt und du hast alle Fristen gewahrt, muss dein:e Vermieter:in eigentlich zustimmen und du erhältst im besten Falle eine zustimmende Nachricht. Um die Wahrscheinlichkeit für den Eintritt des Best-Case-Szenarios zu erhöhen, gibt es ein paar Tipps. Stellst du die Ankündigung der Mieterhöhung postalisch zu, solltest du direkt einen frankierten Rückumschlag für das Antwortschreiben beilegen. Für die Kommunikation ist es allerdings sowieso am besten, wenn du die Mieterhöhung vorab irgendwie kurz ankündigst und im Nachgang nochmal nachhakst. Das ist fair und sorgt für ein besseres Klima zwischen dir und deinen Mieter:innen. Übrigen musst du dran denken, das Schreiben an alle Mieter:innen der Wohnung namentlich zu adressieren. Natürlich gibt es Fälle, in denen Mieter:innen die Zustimmung verweigern können. Das kann der Fall sein, wenn deine Erhöhung über den Kappungsgrenzen von 15 bis 20 % liegt, du Fristen nicht eingehalten hast oder die Erhöhung zu früh nach der letzten kommt. Die vorherige Erhöung muss 15 Monate zurückliegen. Erfüllt deine Erhöhung aber alle formalen Anforderungen, kann es natürlich dennoch sein, dass Mieter:innen nicht reagieren. Dabei kann es einerseits vorkommen, dass dein:e Mieter:in es einfach vergessen hat. Dann hilft ein einfacher Reminder meist. Sollte er die Zustimmung jedoch ausdrücklich verweigern, obwohl du alle Voraussetzungen erfüllt und die Erhöhung fristgerecht angekündigt hast, bleibt dir meist nur der juristische Weg. Fristgerecht bedeutet in diesem Fall: Mieter:innen sollten nach Erhalt der Ankündigung zwei Monate Zeit haben, zu reagieren. Ist das alles erfüllt und ihr könnt euch trotzdem nicht einigen, bleibt dir dann eben nur der Weg vor Gericht – du musst also Klage einreichen. Doch wie funktioniert das? Wichtig ist, dass du die Klage fristgerecht einreichst. Bedeutet: innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegensfrist. Also der Zeit, die dein:e Mieter:in für eine Antwort auf deine Ankündigung hatte. Wahrst du die Frist nicht, ist die Klage unzulässug und du musst wieder von der Ankündigung der Erhöhung aus starten. Für die Einreichung der Klage findest du online zahlreiche Musterschreiben. Die erklären dann, dass du alles fristgerecht und ordnungsgemäß angekündigt hast und die Erhöhung generell rechtens ist. Diese Klage reichst du beim Amtsgericht ein. Dort herrscht kein Anwaltszwang. Es ginge also auch ohne. Allerdings sind die Kosten nicht immens und im Falle eines Urteils zu deinen Gunsten trägt sie ja ohnehin die gegnerische Partei. Übrigens sind alle juristischen Angaben an dieser Stelle und im Folgenden ohne Gewähr. Die Kosten für deinen Anwalt errechnen sich, wenn nicht anders abgemacht, anhand des Rechtsanwaltvergütungsgesetzes. Das hängt dann vom Streitwert ab, der für Laien allerdings nicht ganz easy zu berechnen ist. Bei geringen Mietehöungen handelt es sich meist um nur 200-300 Euro – allerdings wieder ohne Gewähr. Stellt die zuständige Richterin oder der zuständige Richter dann tatsächlich fest, dass die Mieterhöhung zusätzlich ist, erlässt er ein Urteil zu deinen Gunsten. Das ersetzt dann die Zustimmung deiner Mieter:innen und sie müssen die erhöhte Miete zahlen.

Und wie funktioniert sie? Eine Sondertilgung ist eine zusätzlich zur monatlichen Tilgungsrate deines Kredites vereinbarte Zahlungsmöglichkeit zur schnelleren Tilgung. Die meisten Menschen, die Immobilien kaufen, finanzieren die Immobilie über einen Kredit bei der Bank. Wenn du das tust, musst du den Kredit natürlich zurückzahlen. Grundsätzlich funktioniert das über die im Vertrag vereinbarte Tilgungsrate, die standardmäßig 2 % des Kreditbetrages beträgt. Du zahlst also jährlich 2 % des Kreditbetrages zurück. Zusammen mit dem vereinbarten Zinssatz ergibt sich daraus die monatliche Rate deiner Finanzierung. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Eine Sondertilgung gibt dir die Möglichkeit, außerhalb der monatlichen Raten mal einen größeren Betrag zu tilgen. Das musst du mit der Bank allerdings vorab vereinbart haben. Denn durch jede Sondertilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist verringern sich die Zinseinnahmen der Bank. Für dich ist das umgekehrt ein entscheidendes Argument für Sondertilgungen. Denn je zügiger du die Restschuld durch Sondertilgungen minimierst, desto weniger Zinsen zahlst du. Übrigens potenziert sich der Effekt sogar. Denn da Zinssätze prozentual berechnet werden, wird der absolute Zinssatz beifallender Restschuld immer niedriger. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Wie gesagt musst du die Sondertilgungen vorab mit der Bank vereinbaren. Das ist allerdings nicht kompliziert. Die meisten Banken nehmen nicht mal Zinsaufschläge bei dem Recht auf Sondertilgung von jährlich bis zu 5 % deiner Darlehenssumme. Grundsätzlich ist es auch möglich 10, 50 oder sogar 100 %-ige Sondertilgungen zu vereinbaren. Das lassen sich die Banken dann allerdings über erhöhte Zinssätze bezahlen. Wie du die Sondertilgung vornimmst, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Es gibt Banken, bei denen überweist du den Betrag einfach auf das Darlehenskonto. Bei anderen musst du angeben, dass du von deinem Recht auf Sondertilgung Gebrauch machen möchtest. Die Bank zieht den Betrag anschließend einfach mit deiner nächsten Darlehensrate ein. Und dann gibt es sogar Banken, bei denen du einfach jeden Tag ab 100 Euro sondertilgen kannst. Welche Sondertilgungen in welchen Fällen sinnvoll sind, prüfen unsere Expertinnen und Experten im persönlichen Gespräch für jede Finanzierung individuell. 🎧 HIER zu einer Folge unsere Formats "Immobilien einfach machen" gelagen. Dort sprechen Oliver und Janina ausführlich über Tilgung und Tilgungssatzwechsel!

Miete anpassen ➡ Rendite steigern Natürlich freut sich keine:e Mieter:in über eine Mietanpassung. Denn das ist meist gleichbedeutend mit einer Mieterhöhung. Dass Mieten freiwillig durch Vermieter:innen gesenkt werden, hört man nahezu nie. Allerdings täuscht der öffentliche Eindruck etwas, nachdem Mieten im Durchschnitt viel höher angestiegen sind als das allgemeine Preisniveau. Zwar können Vermieter:innen alle drei Jahre die Miete in Abhängigkeit vom Mietspiegel zwischen 15 und 20 % erhöhen, in der Realität wird der Rahmen aber selten ausgeschöpft. Legt man Steigerungen im Verbraucherpreisindex neben Steigerungen des Mietpreisindex, liegen die Steigerungen des Verbraucherpreisindex höher. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Wann du als Eigentümer:in einer Immobilie die Miete erhöhen darfst, ist häufig im Mietvertrag vereinbart. In seltenen Fällen sind Mieterhöhungen allerdings auch ausgeschlossen. Das kann vorkommen, wenn ein:e ehemalige Eigentümer:in die Wohnung verkauft hat, darin allerdings anschließend wohnen bleibt und der Mietvertrag entsprechend gestaltet wurde. Oder aber wenn Mieter:innen die Wohnung vor Einzug auf eigene Kosten saniert haben. In anderen Fällen kann es aber auch Klauseln in Mietverträgen geben, die Mietanpassungen automatisch regeln. In Staffelmietverträgen ist beispielsweise festgeschrieben, in welchem Zeitrahmen die Miete wie stark erhöht wird. Indexmietverträge regeln Mietanpassungen anhand eines für beide Parteien nachvollziehbaren Preisindex. In Staffelmietverträgen muss die Erhöhung als Geldbetrag und nicht prozentual ausgewiesen sein und für mindestens ein Jahr unverändert gelten. Ist die Staffelung ausgelaufen, kann man nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Grundsätzlich kannst du Mieterhöhungen in Staffelmietverträgen auch schon für die nächsten 25 Jahre festschreiben und so eine transparente und langfristige Lösung schaffen. Dabei musst du allerdings drauf achten, nicht irgendwann in den "Wucher-Bereich" zu kommen. Den erreichst du, wenn die Miete irgendwann mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Außerdem darf ein Staffelmietvertrag einen maximalen Kündigungsausschluss von vier Jahren beinhalten. ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Was als "ortsübliche Vergleichsmiete" gilt, kannst du auf verschiedene Arten herausfinden: Du kannst einfach im offiziellen Mietspiegel der Stadt nachschauen. Der bietet eine gute Grundlage, um zu sehen, was du für welche Größe und in welcher Lage verlangen kannst. Es gibt dort aber tatsächlich Unterschiede. Der von der Gemeinde alle zwei Jahre aktualisiert berechnete "einfache Mietspiegel" bietet eine grobe Orientierung. Da es an ihn aber kaum Anforderungen gibt, hat er beispielsweise vor Gericht kaum Beweiskraft. Die gibt es nur mit einem "qualifizierten Mietspiegel". Den erstellen Sachverständige anhand nachvollziehbarer Kriterien ganz ähnlich wie ein Gutachten. Er wird in der Regel ebenfalls alle zwei Jahre aktualisiert. Spätestens alle vier Jahre muss er sogar neu berechnet werden. Er unterscheidet im Wesentlichen zwischen Ortsteil, Mikrolage und Ausstattung der Wohnung. Die Mikrolage gibt an, ob die Wohnung beispielsweise in einer ruhigen Straße liegt oder infrastrukturell gut angebunden ist. Bei der Ausstattung wird zum Beispiel berücksichtigt, wie hoch der Energieverbrauch der Wohnung ist oder ob es einen Fahrstuhl oder Balkon gibt. Dier "qualifizierte Mietspiegel" orientiert sich also an der Adresse deines Objektes und ermittelt aus Unter- und Obergrenzen einen Durchschnittswert. Kannst du allerdings nur auf einen "einfachen Mietspiegel" oder sogar nicht mal den zurückgreifen, könntest du alternativ in den Mietspiegel der Nachbargemeinde schauen. Das solltest du für deine Gemeinde dann recherchieren. Manchmal gibt es Regelungen, nach denen dann der Mietspiegel der Nachbargemeinde minus 10 % gilt oder Ähnliches. Natürlich kannst du auch einen Sachverständigen beauftragen, ein Gutachten einzuholen. Das ist allerdings kompliziert und teuer. Einfacher ist es vermutlich, dich auf drei nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen und deren Mieten berufen zu können. Dazu ist es am einfachsten, du suchst dir drei Anzeigen ähnlicher Objekte raus rufst die Eigentümer:innen an und fragst nach der Miete. Zuletzt gibt es an einigen Orten auch Mietdatenbanken, die genau zu diesem Zweck Daten anderer Vermieter:innen sammeln. Das kostet zwar, kann sich aber oft lohnen. Hast du die Mieten für drei vergleichsobjekte dann bekommen, musst du den für deine:n Mieter:in besten Fall nehmen. Es geht aber sowieso nicht darum, den Rahmen immer voll auszuschöpfen. Im besten Falle kommunizierst du den Stand der Dinge der Mieterin oder dem Mieter transparent und entwickelst die Miete Stück für Stück. Im Übrigen kannst du die Miete auch immer erhöhen, wenn du die Wohnung in Teilen erneuerst. Das kann sowieso eine gute Lösung sein. Denn so haben beide Seiten etwas davon: Du entwickelst den Wert deiner Immobilie und die Mieter:innen haben ebenfalls einen Qualitätsgewinn. Die Modernisierungskosten kannst du außerdem von der Steuer absetzen. Generell sind Mieterhöhungen kein Muss und deine persönliche Entscheidung. Du solltest aber dran denken, dass lange nicht angepasste Mieten ein Problem beim Wiederverkaufswert deiner Immobilie sein können. Denn potentielle Käufer:innen übernehmen dann möglicherweise eine Immo mit niedriger Rendite. Zudem steigen auch deine Kosten durch Inflationsraten immer weiter. Möchtest du dich mit den Thema aber auf keinen Fall befassen, das Risiko von Schwierigkeiten beim Verkauf wegen geringer Rendite jedoch minimieren, dann beschäftige dich mit einer Mietverwaltung. Ansonsten informier' dich mal zur Staffel- oder Indexmiete.