Immobilien & Finanzierung einfach machen

Was ist der Unterschied? Wenn du dich um die Finanzierung für dein Immo-Invest kümmerst, stößt du ganz sicher auf zwei Begriffe. Zinsbindung und Laufzeit. Doch was bedeuten sie und wie unterscheiden sie sich? 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Die Begriffe bezeichnen grundsätzlich zwei verschiedenen Dinge. Die Laufzeit, oder genauer: Darlehenslaufzeit, ist der Zeitraum ab der Aufnahme eines Darlehens bei der Bank bis zur vollständigen Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages. Der Begriff Zinsbindung meint den Zeitraum, für den der mit der Bank vereinbarte Zinssatz deines Darlehens gilt und unverändert bleibt. Die Zinsbindung ist beim Abschluss deines Darlehens also festgelegt. Die Laufzeit lässt sich nicht so einfach kalkulieren. Denn sie hängt davon ab, ob du beispielsweise ein Recht auf Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen im Kreditvertrag vereinbart hast und davon Gebrauch machst. Denn in diesem Fall kann sich die Laufzeit bis zur endgültigen Tilgung natürlich verändern. Wenn deine monatliche Tilgungsrate nicht reicht, um innerhalb der Zinsbindung den gesamten Kreditbetrag zurückzuzahlen, bleibt nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld. Hast du dann keinen ausreichenden Betrag auf dem Konto, musst du bei deiner bisherigen oder einer anderen Bank ein neues Darlehen aufnehmen und nochmal eine Zinsbindung vereinbaren. Vereinbarst du also beim ersten Mal eine Zinsbindung von 15 Jahren und brauchst anschließend ein neues Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung, bevor du den gesamten Kreditbetrag zurückgezahlt hast, betrug die Laufzeit am Ende insgesamt 25 Jahre. In Deutschland gelten Zinsbndungen übrigens aktuell meist für 10, 15 oder 20 Jahre. Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren trägt die Bank übrigens das höhere Risiko. Denn du als Verbraucher:in hast nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Du also nach neun Jahren merkst, dass die Zinsen aktuell niedriger sind als im Kreditvertrag vereinbart, kannst du mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Umgekehrt hat die Bank dieses Recht nicht. In vielen anderen Ländern gibt es im Gegensatz zu Deutschland keine Zinsbindungen. Dort bieten die Banken nur varialbe Darlehen an, deren Zinssätze ich während der Laufzeit entsprechend des Leitzinses ändern können. Welche Zinsbindung die für dich passende ist, hängt von vielen Faktoren und deinen Zielen ab. Das findest du am besten gemeinsam mit unseren Expertinnen und Experten heraus ⬇ 📅 Unverbindlichen Termin für deine Finanzierung schnappen!

Besonderheiten, Modelle und Tipps bei der (Nach-)Mietersuche Wenn deine Immobilie leersteht oder du eine:n Nachmieter:in suchst, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Du kannst dich einfach selbst um eine:n Mieter:in kümmern. Doch das ist mit etwas Aufwand verbunden und kann wertvolle Zeit kosten, in der du keine Mietzahlugnen erhältst. Willst du Zeit sparen, kannst du eine:n Makler:in beauftragen. Wendest du dich an eine:n Makler:in hast du zwei Möglichkeiten. Du kannst einen "qualifizierten Alleinauftrag" vergeben oder vereinbaren, dass du parallel ebenso eine:n Mieter:in suchst. Gegen die Möglichkeit der parallelen Suche spricht allerdings, dass viele Makler:innen in diesem Fall nicht wirklich tätig werden, weil es sich für sie sonst nicht lohnt, da sie auf die Bezahlung über die Courtage angewiesen sind. Außerdem kann es in ihrer Arbeit so zu Überschneidungen bei Angebotsanzeigen kommen. Das wollen Makler:innen vermeiden. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Ebenso kann eine Mietverwaltung die Suche nach passenden Mieter:inenn übernehmen. Das hat den Vorteil, dass solche Mietverwaltungen meist bereits Listen mit wartenden Mieter:innen haben, von denen sie dir möglicherweise passende Kandidat:innen vorschlagen können. So sparst du Zeit. 🎧 HIER die Folge zur Mietverwaltung hören! Am wenigsten Aufwand hast du vermutlich, wenn dein:e aktuelle:r Mieter:in jemanden kennt oder sich auf die Suche macht. So sparst du dir den Stress, Besichtigungen zu organisieren. Zudem machen die beiden die Übergabe unter sich aus und regeln mögliche Übernahme von Möbeln oder Ausstattung. Hast du eine:n passende:n Mieter:in gefunden, solltest du dich mit der Frage einer möglichen Mindestmietdauer im Mietvertrag auseinandersetzen. Ob es sinnvoll ist, die zu vereinbaren, hängt davon ab, was du mit dem Objekt vorhast. Da du nicht allzu oft neue Mieter:innen suchen möchtest, kann es schon Sinn ergeben, eine Mindestmietdauer festzuschreiben. Möchtest du das Objekt allerdings zeitgebunden und möbliert beispielsweise an Monteurinnen und Monteure vermieten, brauchst du dir darüber keine Gedanken zu machen. Ebenso wenig sinnvoll sind Verträge mit Mindestmietdauer, wenn du die Wohnung mit verschiedenen Mietverträgen als WG vermieten möchtest. Denn in solchen Konstellationen sind häufigere Wechsel einzelner Mieter:innen die Regel. Eine relativ kurze Mietdauer kann für dich auch interessant sein, wenn du die Wohnung zeitnah leer weiterverkaufen möchtest. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo In vielen Fällen kann eine Standardmietdauer von zwei Jahren aber schon Sinn ergeben. Besonders wenn du eine:n Makler:in beauftragst hast, solltest du das Geld, das du für die Suche nach neuen Mieter:innen ausgegeben hast, schließlich erstmal wieder refinanzieren. Daher ist eine solche Mietdauer schon vertretbar. Wenn potentielle Mieter:innen total ablehnend darauf reagieren, sind sie möglicherweise nicht die für dich geeigneten Kandidat:innen. Es gibt aber weitere Punkte, die eine:n geeignete Mieter:in ausmachen. Grundlegend sollten sie die Miete pünktlich zahlen, die Wohnung gut behandeln und zuverlässig sein. Solche Menschen ziehst du natürlich einfacher an, wenn du die Wohnung in der Anzeige in einem entsprechend guten Zustand präsentierst. Sorge also dafür, dass die Bilder einen ordentlichen und sauberen Eindruck der Wohnung machen. Da du eine Auswahl an potentiellen Mieter:innen haben solltest und möglichst wenige Besichtigungstermine machen möchtest, sollte die Anzeige einen möglichst exakten Überblick über Lage und Schnitt der Wohnung geben. In manchen Lagen bekommst du zwar auch so schnell auf eine große Zahl an Bewerber:innen, dennoch ist eine gut aufbereitete Anzeige auch hier wichtig. Denn so vermeidest du es, dir und interessierten Mieter:innen eine Besichtigung zu machen, die bei genauerer Kenntnis der Wohnung gar nicht nötig gewesen wäre. Wenn du dich ohne Makler:in oder Mietverwaltung selbst auf die Suche nach Mieter:innen machst, solltest du wissen, wo du am besten suchst. Dazu kannst du eine Anzeige in regionalen Zeitungen schalten. Allerdings empfehlen wir, auch immer Anzeigen auf Online-Portalen zu erstellen. Das geht über Kleinanzeigen und Wohnungsportale ganz easy. Insgesamt bietet sich eine Mischung aus kostenlosen Portalen, dem regionalen Marktführer und einer Print-Anzeige an. Laufen die Anzeigen, behalte auf jeden Fall deine Mailbox und deinen Spam-Ordner im Blick, um nichts zu verpassen. Denke außerdem dran, die Anzeigen immer mal wieder zu aktualisieren und das Datum anzupassen. So vermeidest du es, dass Leute das Objekt für einen Ladenhüter halten oder denken, die Immobilie sei sicher schon vermietet. Genauso wichtig, wie genug potentielle interessierte Mieter:innen zu akquirieren, ist es, am Ende die oder den passenden auszuwählen. Wie schließt du also mögliche Problemmieter:innen aus? Dazu solltest du zunächst auf dein Gefühl im Erstgespräch hören. Wirkt die Person offen und ehrlich? Lebt sie in geordneten Verhältnissen? Dazu kannst du Fragen stellen wie: "Wo wohnst du aktuell?", "Wieso möchtest du umziehen?", "Womit finanzierst du die Miete?", "Wie lange planst du, hier wohnen zu bleiben?". Passt dein Gefühl, kannst du eine Besichtigung vereinbaren. Am Telefon solltest du Zusagen wie "du hast die Wohnung sicher" übrigens immer vermeiden. Das musst du erst später entscheiden. Ist dein erstes Gefühl schlecht, ist es sinnvoll, direkt abzusagen. All das dient aber natürlich nur deinem Gefühl. Ist dein erster Eindruck gut gewesen und das Gefühl hat sich bei der Besichtigung erhärtet, geht es an die weitere Prüfung. Nun solltest du dir eine Selbstauskunft geben lassen. Dazu gehören auch eine Kopie des Personalausweises und Gehaltsnachweise. Viele Vermieter:innen verlangen außerdem einen aktuellen Schufa-Auszug oder eine Bonitätsauskunft. Du kannst dir als Vermieter:in übrigens auch eine Schufa-Auskunft der Interessentin oder des Interessenten geben. Denn du kannst in diesem Fall dein berechtigtes Interesse daran geltend machen. Die Kosten liegen hier bei 20 bis 60 Euro und können sich lohnen. Als weitere Optionen zur Prüfung könntest du ein Zeugnis des aktuellen Vermieters oder der aktuellen Vermieterin anfordern oder in einem Zweitgespräch einige Fragen erneut stellen und schauen, ob die Antworten sich nicht wesentlich geändert haben. Zur Absicherung besteht zudem die Möglichkeit, eine Mietbürgschaft zu verlangen. Das ist insbesondere üblich, wenn potentielle Mieter:innen kein geregeltes oder ein geringes Einkommen haben. Bei Studierenden beispielsweise übernhemen oft die jeweiligen Eltern eine solche Bürgschaft. Wieviele potentielle Mieter:innen sich auf eine Wohnung bewerben, hängt logischerweise von dem Objekt ab. Hier spielt in erster Linie die Lage eine Rolle. In welchem Stadtviertel oder in welchem Stockwerk liegt die Wohnung beispielsweise? Deshalb sind das auch alles Faktoren, die du bei deinem Immo-Invest von vorneherein mitdenken solltest. Die Bruttomietrenditen spiegeln dieses Risiko grundsätzlich wider. Vereinfacht: Wenn du eine Wohnung in einer Toplage haben möchtest, die 0 % Leerstandsrisiko hat, bezahlst du das natürlich mit einer geringeren Rendite von vielleicht unter 3 %. Grundsätzlich sind Dachgeschosswohnungen, Souterrain-Wohnungen oder Objekte mit ungewöhnlichem Schnitt schwieriger zu vermieten als praktisch geschnittene 2-3-Zimmer-Wohnungen im ersten oder zweiten Stock oder eine Einzimmerwohnung in Uni-Städten. Während du nach dem Kauf an der Lage natürlich nichts mehr ändern kannst, hast du allerdings die Möglichkeit, durch Anbau eines Balkons oder dem Einbau eines Aufzugs gemeinsam mit anderen Eigentümer:innen das Wohnumfeld zu verbessern und die Attraktivität des Objektes zu steigern. Beachtest du die gegebenen Tipps, ist das Risiko, an Problemmieter:innen zu geraten, übrigens deutlich geringer als gemeinhin angenommen. Schließlich hörst du immer nur von Negativbeispielen. Niemand erzählt von dem Normalfall zuverlässiger Mieter:innen und pünktlich gezahlter Mieten. In den meisten Fällen solltest du den Wechsel von Mieter:innen als Chance begreifen.

Was kosten Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel? Wenn du dir Geld bei einer Bank leihst, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das geliehene Geld zurückzuzahlen. Bei sogenannten endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit des Darlehens gar nicht getilgt. Dort findet die Tilgung erst ganz am Ende statt. Wenn du allerdings eine Immobilien finanzierst, ist der Klassiker das sogenannte Annuitätendarlehen. 🎧 HIER gibt's unsere Folge zum Annuitätendarlehen auf Spotify! 🎧 Grundsätzlich startest du dabei meist mit einem Standardtilgungssatz von 2 %. Rechnest du exemplarisch vereinfacht ebenfalls mit einem Zins von 2 %, ist die Annuität 4 % deines Darlehensbetrages. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro tilgst du so 4 % oder 4.000 Euro des Darlehensbetrages. Mit jeder monatlichen Zahlung verringert sich deine Restschuld. Da mit jeder monatlichen Zahlung deine Restschuld fällt, verringert sich der Zinsanteil fortlaufend und deine Tilgungsleistung steigt. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren hast du nach dieser Zeit also 22.119 Euro getilgt. Ein Annuitätsdarlehen mit einer Annuität von 4 % ist also nach fast 26,5 Jahren vollständig getilgt. Welche Tilgung sinnvoll ist, hängt vom Kunden und von der Nutzung der Immobilie ab. Bei Eigenheimen solltest du grundsätzlich etwas höher tilgen. Denn wenn du beispielsweise 300 Euro monatlich auf einem Konto ansparst, kannst du auch eine höhere Tilgung wählen. Denn was du an Zinsen bei der Finanzierung zahlst, bekommst du auf dem Konto nicht an Guthabenzinsen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Bei einer selbstgenutzten Immo ist es also sinnvoll, die aktuelle Nettokaltmiete plus den monatlichen Betrag, den du zur Zeit ansparst, als Rateneinstieg zu wählen. Du solltest dabei einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um flexibel zu sein. Kaufst du die Immobilie als Kapitalanlage, solltest du etwas anders rechnen. Hier ist es sinnvoll, die Nettokaltmiete deiner Mieter:innen abzüglich nicht umlagefähiger Kosten plus den Betrag, den du monatlich als Invest oben drauf legen kannst und möchtest, als Rateneinstieg zu wählen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Ein Tilgungssatzwechsel gibt dir die Möglichkeit, die Tilgung nachträglich rauf und runter zu setzen. Obwohl das viele Kreditnehmer:innen vereinbaren, nutzen ihn laut Statistik nur ca. 5 % innerhalb der Zinsbindung. Ein Tilgungswechsel kann für dich interessant sein, wenn du die Miete erhöhst, einen Staffelmietvertrag hast oder du eine Gehaltserhöhung bekommst. Sollten deine Einkünfte also absehbar schwanken, ist ein Tilgungssatzwechsel sehr interessant. Eine anstehende Elternzeit oder ein geplantes Sabbatical können ebenfalls solche Ereignisse sein. Die Kosten eines Tilgunssatzwechsels sind unterschiedlich. Es gibt Banken, die bieten bis zu drei kostenlosen Wechseln an. Andere nehmen einen Zinsaufschlag von 0,05 % und es gibt sogar Banken, die führen einen Tilgungssatzwechsel noch gar nicht im eigenen Angebot. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Gebräuchlicher als der Tilgungssatzwechsel ist die Sondertilgung. Den nutzen Statistiken zufolge ungefähr 15 % derer, die sie vereinbart haben. Das ist eigentlich nicht sinnvoll, weil das Recht einer Sondertilgung kostet. Meistens sind bis 5 % jährliche Sondertilgung bei der Bank inklusive. Optionen darüber kosten dich bei der Bank meist einen Aufschlag. Nimmst du dein Recht auf Sondertilgung nicht wahr, bekommst du meistens einen kleinen Abschlag auf die Zinsen. Sondertilgungen können tatsächlich zwischen 5 % und 100 % der Ursprungsdarlehenssumme variieren. Übrigens ist die Sondertilgung nicht kumulierbar. Solltest du sie ein Jahr lang nicht leisten, erhöht sich die mögliche Sondertilgung im Jahr danach nicht. Wie du eine Sondertilgung leistest, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Es gibt Banken, bei denen kannst du die Sondertilgung einfach auf das Darlehenskonto der Bank überweisen. Bei anderen musst du es anmelden und die Bank zieht es mit der nächsten Rate ein. Bei einigen Banken besteht sogar die Möglichkeit, täglich ab 100 Euro Mindestbetrag sonderzutilgen. Das ist interessant für Kundinnen und Kunden, die keinen Tilgungssatzwechsel haben. 5 % Sondertilgungssatz gelten als Standard. Andere Sondertilgungsoptionen oder Tilgungssatzwechsel haben allerdings den Vorteil, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei der Berechnung dieser werden vereinbarte Sondertilgungssätze und Tilgungssatzwechsel mit herangezogen. Das ist für dich dann ein Vorteil. Grundsätzlich halten viele Eigenheimbesitzer:innen Sondertilgungen für sinnvoll, weil sie so schneller vom Zinsanteil herunterkommen. Kapitalanleger:innen hingegen können die Zinsen ohnehin steuerlich absetzen und sehen Sondertilgungen daher seltener als sinnvoll an, da sie die eigenen Überschüsse beispielsweise für Investitionen am eigenen Objekt nutzen. Das kann sich in Zeiten von Negativzinsen allerdings ändern. ✅ So klappt der Immo-Kauf als Kapitalanlage 💡 Man könnte sagen, je höher der Zinssatz ist, desto eher ergibt es Sinn, das Darlehen schneller durch Sondertilgungen abzubezahlen. Allerdings solltest du eher überlegen, wie deine zukünftigen Pläne in Sachen Immos aussehen. Solltest du weitere Immobilienkäufe planen, ist es möglicherweise sinnvoll, das Geld in diese Immobilien zu investieren, statt Sondertilgungen zu bezahlen.Ansonsten solltest du Sondertilgungen wohl immer nutzen. Denn auf dem Konto wird das Geld ohnehin nicht mehr wert. Einen wirklich festen Termin für deine Sondertilgung gibt es übrigens nicht. Es gibt allerdings Banken, die geben den 30. Juni als Stichtag an. Verpasst du diese Tag, musst du bis zum nächsten Jahr warten. Prüfe das also in jedem Fall. Ansonsten bietet es sich möglicherweise an, dir einen Reminder im Juli zu stellen. Da hast du die Steuer wahrscheinlich gemacht und kannst weitere Investitionen planen. Hast du Geld übrig, kannst du Sondertilgungen erledigen oder weitere Immo-Invests angehen.

Wieso du trotz Inflation in Immobilien investieren solltest Die aktuelle Inflationsrate von 7,3 % gemessen am Verbraucherpreisindex des Vormonats sorgt für Aufmerksamkeit. Vereinfach bedeutet das: Was im letzten Monat 10.000 Euro gekostet hat, kostet dich im Folgemonat schon 10.730 Euro. Du kannst dir von deinem Sparguthaben also immer weniger leisten. Expert:innen sprechen von "Preisstabilität", wenn die Inflationsrate um die 2 % beträgt. In den vergangenen Monaten liegen die Preisanstiege deutlich über dieser Marke. Das gab es in Deutschland und Europa lange nicht mehr. Liegt dein Geld also auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto, verliert es noch mehr als sonst an Wert. Es lohnt sich also, das Geld anzulegen. Während Aktien besonders in Zeiten des Krieges in Europa sehr spekulativ sind, gilt Gold als halbwegs sichere Anlageform. Am interessantesten sind aus unserer Sicht aber Immobilien. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Denn bestehende Immobilien sind ein knappes Gut, das sich nicht unendlich herstellen und einfach flexibel schnell nachproduzieren lässt. Ist durch die Inflation also mehr Geld am Markt, das sich auf dieselbe Menge an Immobilien verteilt, kannst du von einem Preisanstieg ausgehen. Zudem sorgt die Inflation für steigende Baukosten. Schon jetzt ist es an den meisten Orten kaum möglich, unter 5.000 Euro/qm zu bauen. Das führt besonders an Standorten mit wachsender Bevölkerung zu Preisanstiegen. Anders als beispielsweise Aktien finanzieren die meisten Anleger:innen Immobilien über Fremdkapital. Sie nehmen also Schulden auf. In diesem Fall arbeitet die Inflation sogar für dich. Denn wenn du 100.000 Euro Schulden aufgenommen hast, bleibt der Nominalbetrag natürlich auch bei steigenden Inflationsraten gleich. Allerdings sind 100.000 Euro bei einer Inflation von 7 % in realer Kaufkraft gemessen eben nur noch 93.000 Euro. Deine Kreditrate allerdings bleibt beim Annuitätendarlehen für die vereinbarte Zinsbindungsdauer gleich. Hast du dann noch Geld auf dem Konto liegen und den Darlehensvertrag gibt das her, kannst du sogar Sondertilgungen vornehmen. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Der Zinssatz, den du in deinem bestehenden Darlehensvertrag vereinbart hast, änder sich nicht. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Inflation für weiter steigende Zinsen sorgen wird. Hast du deine Immobilie finanziert und vermietest sie, dann zahlt deine:e Mieter:in bestenfalls einen Großteil deiner monatlichen Rate. Stell dir vor, du hast bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit Standardtilgung nach 10 Jahren 20.000 Euro getilgt. Wenn du nach der erhaltenen Miete noch 100 Euro Zuzahlung im Monat hast, sind das in 10 Jahren nur 12.000 Euro Einsatz für 20.000 Euro Tilgung. 8.000 Euro plus für dich. Und das noch ohne die durch die Inflation wahrscheinliche Wertsteigerung deines Objektes. Aber auch wenn du die Immobilie kaufst, um selbser drin zu wohnen, hat das in der Inflation Vorteile. So kannst du dich gegen inflationsbedingt steigende Mieten absichern. Generell solltest du beim Immobilienkauf analysieren: Kann ich mir die Immobilie leisten? Das finden unsere Expert:innen gerne mit dir gemeinsam raus. 📅Vereinbare gleich einen Termin!

Wie du das Geld von der Bank bekommst und wann der Kaufpreis fällig wird Um die Kaufpreisfälligkeit zu erklären, musst du dir zunächst den Ablauf anschauen: Nachdem du mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag beim Notariat warst, müssen die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Dazu gehören Unterlagen, die dem Notariat vorliegen müssen wie die Eigentumsvormerkung im Grundbuch, der Verzicht auf ein mögliches Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen für die bestehenden Grundschulden oder der Treuhandauftrag der noch zu finanzierenden Bank im Grundbuch. Wenn das alles vorliegt, dann erhältst du als Käufer:in vom Notariat die Fälligkeitsmitteilung. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Eigentümer:in wirst du dann, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Die erhältst du vom Finanzamt wenn du die Grunderwerbssteuer bezahlt hast. Die trägst in der Regel du als Käufer:in. Es sei denn, der Grundstückswert ist zu gering. Diese Ausnahme gilt allerdings nur bei einem Grundstückswert unter 2.500 Euro. Weitere Ausnahmen sind der Erwerb zwischen Eheleuten oder zwischen Eltern und ihren Kindern. In diesem Fall wird keine Steuer fällig. In allen anderen Fällen beantragt dein:e Notar:in die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch eine Anzeige des Immobilienkaufs. Das Finanzamt schickt dir dann eine Zahlungsaufforderung. Wenn du gezahlt hast und keine anderen Steuerschulden bestehen, erhältst du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Doch was spielt die Eigentumsvormerkung im Grundbuch für eine Rolle? Am Tag des Verkaufs prüft dein:e Notar:in das Grundbuch. Ist dort eine Eigentumsvormerkung drin, ist das Grundbuch blockiert und der Verkauf kann nicht stattfinden. Wenn keine besteht, veranlasst dein:e Notar:in die Eigentumsvormerkung für dich. Jetzt ist das Grundbuch für dich blockiert. Das ist für deine Bank entscheidend, weil sie so sicher sein kann, dass du die Immobilie als Gegenwert für dein Darlehen tatsächlich besitzt. Selbstverständlich prüft das Notariat ebenfalls, ob kein Vorkaufsrecht besteht. Dabei geht es darum, dass im Grundbuch kein Vorkaufsrecht beispielsweise für die Stadt auf die Immobilie besteht. Unter bestimmten Voraussetzungen haben aktuelle Mieter:innen einer Immobilie ein Vorkaufsrecht. Außerdem müssen die Löschungsunterlagen vorliegen. Die belegen, dass dein:e Verkäufer:in keine Restschulden aus einem zur Finanzierung der Immobilie abgeschlossenen Darlehen hat. Das fragt das Notariat an und schickt die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld an die Bank der Verkäufer:in oder des Verkäufers. Besteht noch eine Restschuld bei der Bank, muss dein:e Verkäufer:in die aus dem Kaufpreis begleichen. Dazu bekommt das Notariat einen Treuhandauftrag der Bank. Denn nur so erwirbst du die Immobilie frei von Belastungen. Grundsätzlich gibt es zwar auch Optionen, nach denen du als Käufer:in beisielsweise die Restschuld übernimmst. Das ist allerdings aktuell keine wirkliche Option, da die Zinsen vor 10 Jahren noch deutlich höher waren als heute. Wenn das alles reibungslos funktioniert, kannst du in der Zwischenzeit checken, ob deine Bank noch weitere Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens vorsieht. Die Info findest du meistens in einem separaten Schriftstück zum Darlehensvertrag. Das könnte beispielsweise der Nachweis einer Gebäudeversicherung sein. Wenn du in eine WEG eintrittst, also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst, dann gibt es die vermutlich bereits. Deine:e Verkäufer:in oder die Hausverwaltung können dir da Auskunft geben. Kaufst du über Urbyo, musst du dich darum nicht kümmern. Das übernehmen unsere Expert:innen. Wenn dann die Fälligkeitsmitteilung ins Haus kommt, brauchst du zwei Dokumente: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und den Auszahlungsauftrag der Bank sowie ggf. den Treuhaundauftrag der abzulösenden Bank, den du vom Notariat bekommst. Den Auszahlungsauftrag bekommst du in der Regel mit deinem Darlehensvertrag von der Bank. Urbyo unterstützt dich aber natürlich auch hier mit unserer Auszahlungsberatung. Wenn du zu 100 % finanziert hast und die Fälligkeitsmitteilung vorliegt, kannst du auf dem Auszahlungsauftrag vermerken, dass der komplette Preis gezahlt werden soll. Das geht dann per Post oder e-Mail an die Bank. Doch wie funktioniert das im Falle einer 80- oder 90 %-Finanzierung? ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen Wichtig ist, dass die Bank immer den Gläubiger zahlt. Der kann noch aus der Restschuld, der Vorfälligkeitsentschädigung und den Gebühren bestehen. Erst wenn die Summe aus dem Treuhandauftrag an die Bank gegangen ist, zahlst du die Differenz an dein:e Verkäufer:in. Damit alles passt, solltest du den Eingenkapitalanteil ca. 4 Tage vor Kaufpreisfälligkeit überweisen. Hast du zu 110 % finanziert, kann die Bank die Nebenkosten an dich auszahlen. Der Kaufpreis geht dann von der Bank an dein:e Verkäufer:in, sobald die Fälligkeitsmitteilung vorliegt. Hast du auch Modernisierungen mitfinanziert, werden die nach Zahlung des Kaufpreises an dich ausgezahlt. Wenn die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vorliegt, fallen Verzugszinsen an, wenn nicht innerhalb von 10 Bankarbeitstagen das Geld eingeht. Da gibt es im Normalfall aber keine Probleme. Wenn du Verzögerungen bemerkst, solltest du das mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer rechtzeitig besprechen. Unsere Urbyo Expert:innen stehen dir bei Problemen aber sowieso immer zur Seite.

Was steckt dahinter? Die Top 3 der Investmentstrategien: Fix & Flip, Buy & Hold, Buy & Develop Bekanntlich führen unterschiedliche Wege nach Rom. Genauso gibt es unterschiedliche Wege, wie du mit Immobilien dein Vermögen aufbauen kannst. Die Top 3 Wege sind Fix & Flip, Buy & Hold, Buy & Develop. ** Buy & Hold** Buy & Hold ist der absolute Klassiker und für Einsteiger:innen gut geeignet. Hierbei kaufst du nämlich eine Immobilie, die in gutem Zustand ist und die du langfristig vermieten willst. Die aktuelle Miete liegt idealerweise unter der ortsüblichen. Das verschafft dir die Möglichkeit die Miete nach und nach etwas anzuheben. Mit Buy & Hold baust du dir langfristig ein Vermögen auf – bei möglichst wenig Aufwand. Fix & Flip Bei Fix & Flip geht es darum, dass du eine sanierungsbedürftige Wohnung zu einem niedrigen Preis kaufst, sie sanierst und nach kurzer Zeit zu einem höheren Preis wieder verkaufst. Gut geeignet sind hierfür beispielsweise Wohnungen, die aktuell leerstehen. Im Unterschied zu Buy & Hold kann es mit der Finanzierung allerdings etwas schwieriger werden. Nicht alle Banken machen da mit. Statt eines Annuitätendarlehens solltest du hierfür auch eher ein variables Darlehen vereinbaren. Das hat aber oftmals seinen Preis. Heißt: Du zahlst hierfür höhere Zinsen. Allerdings sparst du die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du den Kredit früher zurückzahlst. Fix & Flip ist also auch immer eine Frage der Kalkulation. Buy & Develop Buy & Develop ist ein Mix aus den beiden o. g. Möglichkeiten. Hier kaufst du eine sanierungsbedürftige Wohnung und sanierst sie innerhalb der ersten drei Jahre. Die Kosten dafür kannst du steuerlich voll absetzen. Außerdem kannst du dadurch die Mieteinnahmen steigern – und später auch den Verkaufspreis erhöhen. Ziel ist also schon, die Immobilie auch mindestens mittelfristig zu behalten. Übrigens: Du musst nicht nur einen Weg gehen. Du kannst auch gern unterschiedliche Strategien verfolgen – und manchmal wird aus einer Immobilie, die man eigentlich langfristig behalten und vermieten wollte, doch eine Wohnung, die man etwas renoviert und relativ schnell wieder verkauft. Wenn du Fragen dazu hast, schreib uns gern an financing@urbyo.com oder tausch dich dazu in der Urbyo Community aus.

Warum es mit Urbyo ganz einfach geht Immobilie zum Vermögensaufbau im Alter: Geht einfacher als du denkst Wenn du dich mit deiner Altersvorsorge beschäftigst, kommen Immobilien irgendwann auch auf das Tableau. Viele denken allerdings: Viel zu teuer, viel zu kompliziert. Das war bisher auch oft so – zumindest die Sache mit dem kompliziert. Dass man sich eine Immobilie bzw. eine Finanzierung meistens schon leisten kannst, vermuten die wenigsten. Auch als absoluter Laie kannst du den ganzen Kaufprozess – von der Immosuche, über die Finanzierung, den Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung – in vier Stunden schaffen. Und das ohne Stress. Sondern einfach nur, weil Urbyo den Löwenanteil für dich übernimmt. Wenn du auch Bock auf eine Immo hast, melde dich am besten direkt an. Bei Fragen sind wir jederzeit für dich erreichbar.

Was du jetzt als erstes tun solltest Neue:r Eigentümer:in – mit Rechten und Pflichten Nach der Schlüsselübergabe bist du dran und hast ab dem Zeitpunkt ein Recht darauf, die Miete für die Wohnung zu bekommen. Damit dein:e Mieter:in aber auch weiß, wohin das Geld überwiesen werden soll, solltest du ein kurzes Begrüßungsschreiben aufsetzen und verschicken. Darin teilst du auch deine Kontoverbindung mit. Übrigens: Dein:e Mieter:in darf von dir einen Nachweis verlangen, dass du auch wirklich berechtigt bist, die Miete zu bekommen. Am einfachsten geht das dann mit dem Grundbuchauszug. Hast du eine Mietverwaltung eingesetzt, übernimmt die das mit der Info. Die Hausverwaltung musst du auch informieren. Meistens weiß sie über den anstehenden Eigentumswechsel im Vorfeld schon Bescheid. Aber für eine genau Jahresendabrechnung ist es wichtig, wann der Wechsel genau stattgefunden hat. Außerdem braucht sie deine Stammdaten damit du u.a. auch die Einladung zur Eigentümerversammlung bekommst. Steuern sind auch ein wichtiger Punkt: Zum einen zahlst du nun Grundsteuer für die Immobilie und zum anderen solltest du einmal checken, ob du eine zusätzliche Rechtsschutzversicherung brauchst, die dich auch im Streitfall mit deinen Mieter:innen absichert. Und last but not least, kommt irgendwann die Nebenkostenabrechnung. Sofern du dich selbst darum kümmerst, können wir dich beruhigen: Alles halb so wild. Wenn du Unterstützung brauchst, frag gern mal in der Urbyo Community. Falls du noch mehr zur Schlüsselübergabe, der Eigentümerversammlung oder Mietverwaltung erfahren möchtest, hör unbedingt in diese Episoden rein: ➡ Schlüsselübergabe ➡ Eigentümerversammlung ➡ Mietverwaltung

Endlich meins Gleich mal als Erstes: Die Schlüssel bekommst du nicht direkt, nachdem du den Kaufvertrag unterschrieben hast. Mit der Unterschrift wird erstmal eine Reihe von formellen To Dos in Gang gesetzt. Die Schlüsselübergabe steht dabei ganz am Ende. Vorher muss dein:e Notar:in die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, alte Pfandrechte löschen usw. - Das dauert in der Regel ein bis drei Monate – kann aber auch mal sechs Monate werden, wenn das Grundbuchamt viel Zeit für die Bearbeitung braucht. Wenn alles erledigt ist, bekommst du die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Hat der Verkäufer bzw. die Verkäuferin den vereinbarten Kaufpreis von dir bekommen, könnt ihr einen Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren. Damit du bei der Übergabe nichts vergisst, haben wir eine Checkliste für dich zum Download - darauf findest du alle wichtigen Punkte. ➡ Übergabeprotokoll zum Download Mit der Schlüsselübergabe nimmst du das Grundstück oder die Immobilie quasi in Besitz – und kannst dann direkt einziehen oder erhältst die Mieteinnahmen. Damit das auch reibungslos klappt, solltest du dich den aktuellen Mieter:innen einmal kurz vorstellen und auch deine Kontoverbindung durchgeben – sofern das nicht schon passiert ist. Außerdem solltest du die hinterlegte Mietkaution vom vorherigen Vermieter bzw. der vorherigen Vermieterin überwiesen bekommen. Damit du nicht mit deinen anderen Einnahmen und Ausgaben durcheinanderkommst, empfiehlt es sich, dafür ein separates Konto zu eröffnen. Geht ganz easy und kannst du bei jeder Bank machen. Und last but not least ist die Wohngebäudeversicherung ein wichtiger Punkt. Achte darauf, dass der Verkäufer bzw. die Verkäuferin die bestehende Versicherung nicht einfach so kündigt. Oftmals ist die nämlich günstiger, als eine neue Police. Bei Fragen dazu oder anderen Punkten zur Schlüsselübergabe, kannst du dich natürlich jederzeit an uns wenden. Du erreichst uns per E-Mail an podcast@urbyo.com oder in der Urbyo Community.

Was du auf dem Schirm haben solltest Rechte und Pflichten aus dem Immobilien-Kaufvertrag Hat die Bank die schon eine Finanzierungszusage gegeben obwohl du noch nicht alle benötigten Unterlagen eingereicht hast, kann das zum Stolperstein werden. Denn den Kredit bekommst du erst dann ausgezahlt, nachdem der Bank alles vorliegt. Brauchst du zum Zusammentragen länger als 14 Tage – also, länger als deine Widerrufsfrist ist – kann das eventuell kritisch werden. Vor allem bei Zusatzsicherheiten geht die Bank auf Nummer sicher und will die definitiv vorliegen haben, bevor du das Geld bekommst. Hast du Sondertilgungen vereinbart, solltest du genau wissen wann und wie viel jährlich möglich ist. Verpasst du vielleicht den Zahlungstermin, musst du bis zum nächsten Jahr warten. Dann hast du für diese Jahr zwar mehr Kohle zur Verfügung – aber für die Tilgung hast du dann einfach weniger getan. Übrigens: Möchtest du deine jetzige Immobilie verkaufen, um eine andere zu kaufen, kann ein Pfandtausch eine Option sein. Dabei läuft der Kreditvertrag weiter – nur für ein anderes Objekt, das mindestens gleichwertig ist. Wichtig zu wissen ist auch, dass die Bank unter gewissen Umstände das Recht hat, dir den Kreditvertrag fristlos zu kündigen. Das kann zum Beispiel sein, wenn sich deine finanzielle Situation oder der Objektwert deutlich verschlechtert haben. Außerdem darf sie dein Darlehen an eine andere Bank verkaufen. Zwar nur innerhalb Deutschlands aber immerhin. Das nennt sich dann Forderungsverkauf. Dadurch dürfen dir aber keine Nachteile entstehen. Das heißt der Kreditvertrag läuft zu gleichen Konditionen weiter – du zahlst deine Rate dann nur an eine andere Bank. Wenn du Fragen zu deinem Kreditvertrag hast, vereinbare gern einen Termin oder schreibe uns eine Mail an financing@urbyo.com.