Mehrfamilienhaus kaufen

Wie es funktioniert und wann es sinnvoll ist

Investierst du dein Geld gleich in ein ganzes Mehrfamilienhaus, anstatt in einzelne Wohnungen, hat das einen entscheidenden Vorteil: Du hast deutlich bessere Möglichkeiten, das Haus nach deinen Vorstellungen zu entwickeln und so die Chance auf eine höhere Rendite.

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Denn du hast beispielsweise die Chance, das Haus nach deinen Wunschmieter:innen auszurichten. Möchtest du vorwiegend Studierende als Mieter:innen? Dann empfiehlt sich ein eher günstiger Ausbau, um Mieten eher gering zu halten. Hat aber eben auch den Vorteil, dass du durch häufige Mietwechsel regelmäßg die Mieten anpassen kannst. Oder richtest du dich an ältere Menschen? Dann achtest du beispielsweise auf Barrierefreiheit im Haus. Das Prinzip ist klar. Außerdem hast du oft noch die Chance, das Dachgeschoss auszubauen und so zusätzlichen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen. Das alles funktioniert natürlich nicht, wenn du nur eine Wohnung im Haus besitzt.

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Welche Rendite du bei deinem Investment in ein Mehrfamilienhaus erwarten kannst, hängt natürlich vom Zustand und Baujahr des Objektes ab. Kaufst du einen Neubau, kannst du zwar keine besonders hohen Renditen erwarten, trägst aber auch weniger Risiko, weil du keine Sanierungen durchführen musst. Bei Altbauten hingegen, sind die Renditechancen deutlich besser. Aber: Du trägst eben auch mehr Risiko.

Welches Risiko denn konkret? Naja, bist du Eigentümer:in eines gesamten Mehrfamilienhauses, dann bist du beispielsweise bei Schäden am Dach, der Fassade oder einer kaputten Heizungsanlage natürlich in der Pflicht, das wieder in Stand zu bringen. Und das kann kosten. Während du als Wohnungseigentümer:in über das Hausgeld gezwungen bist, mit den anderen Eigentümer:innen Instandhaltungsrücklagen zu bilden, bist du als Eigentümer:in eines Mehrfamilienhauses selbst für die Rücklagenbildung verantwortlich.

🎧 Mehr über die Aufgaben der Hausverwaltung erfährst du übrigens in dieser Folge.

Aber natürlich gibt es vor dem Kauf Tipps, wie du das Risiko minimierst. Dazu solltest du dir die Nebenkostenabrechnungen, Mieterlisten und die Nachweise der nichtumlagefähigen Kosten von der aktuellen Eigentümerin oder dem Eigentümer zeigen lassen. Zusätzlich ist es beim Kauf eines Mehrfamilienhauses auf jeden Fall sinnvoll, eine Begehung zu machen.

Dabei gehst du im besten Falle von unten nach oben vor. Du startest also im Keller und prüfst, ob es Feuchtigkeit gibt und wie die Heizungsanlage samt Verrohrung aussieht. Angaben zum Baujahr der Heizung solltest du auf dem Typenschild in Form einer Plakette an der Anlage finden. Bei den Rohren solltest du prüfen, ob die schon aus Kupfer und isoliert sind. Manchmal siehst du im Keller auch Träger des Hauses. Sind die beispielsweise verrostet, kann es an die Bausubstanz des Hauses gehen.

Vom Keller aus nach oben schaust du dir das Treppenhaus und den Flur an. Hast du beispielsweise Materialien aus Holz oder Stein. Grundsätzlich gilt: Steintreppen sind weniger wartungsintensiv. Im Treppenhaus solltest du unbedingt auch einen Blick auf die Fenster werfen. Wie oft sind die verglast und wie alt sind die Fenster? Das Baujahr der Fenster findest du im Fensterrahmen. Dann solltest du natürlich checken, ob im Trepenhaus Schädlinge sind.

Dann geht's an die Wohnungen. Allerdings musst du dir nicht zwingend alle Wohnungen ansehen. Meist reicht es, wenn du dir die wichtigsten Einheiten anschaust und dir zusätzlich die Grundrisse aller Wohnungen zeigen lässt und nach Bildern der Wohnungen fragst. Wichtig zu wissen ist zudem, wann in den Wohnungen zuletzt Modernisierungen vorgenommen wurden. Nur so kannst du abschätzen, was da kurz- oder mittelfristig anstehen könnte.

Dann solltest du dich unbedingt über die Stromverteilung im Haus informieren. Denn da lässt das Alter der Anlagen natürlich Rückschlüsse zu. Und die Erneuerung der gesamten Elektrik im Haus ist ein großer Kostenpunkt.

Um zu erkennen, ob die Wohnungen des Hauses Probleme mit Schimmelbefall haben, hilft es häufig, die aktuellen Mieter:innen zu fragen. Zusätzlich solltest du in verdächtige Ecken schauen und wenn Schränke an Außenwänden stehen, versuchen, da mal hinter zu blicken.

Hat dein Haus Balkone, solltest du dir die auch anschauen. Bei Altbauten beispielsweise sind die häufig angebaut. Und hat dein Objekt einen Fahrstuhl, solltest du auch den ein paar Mal fahren und auf Mängel prüfen, das Alter checken und das Wartungsprotokoll ansehen.

Schwierig zu prüfen ist naürlich immer das Dach. Unsere Expert:innen von Urbyo fliegen zumindest mit der Drohne drüber, um das mal von oben auf schon sichtbare Schäden zu prüfen.

All das kannst du natürlich auch an eine:n Gutachter:in geben. Die sind allerdings manchmal schwierig kurzfristig zu bekommen. Die Kosten dafür hängen natürlich von der Größe des Objektes und dem Aufwand des Gutachtens ab.

Hast du dich dann aber entschieden, die Immo zu kaufen, brauchst du natürlich alle Unterlagen für die Finanzierung. Dazu solltest du Bilder, eine Mieterliste, Mietverträge, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, die Flurkarte, einen Grundbuchauszug, den Energieausweis und eine Wohngebäudeversicherung vorlegen. Gut wäre es außerdem, wenn du eine Aufstellung der bisherigen Modernisierungen beilegen könntest.

Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser sind logischerweise höher als Preise für einzelne Wohnungen. Heißt aber nicht, dass deine Bank das nicht finanziert. Das hängt zum einen vom Leerstandsrisiko und zum anderen vom Faktor der Finanzierung ab. Bedeutet: Die Bank schaut, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete steht. Finanzierst du zu einem Faktor von 35, brauchst du entsprechend mehr Eigenkapital. Eine Finanzierung zu einem Faktor 17 übernehmen viele Banken allerdings zu 100 %. Aber natürlich schaut die Bank dabei auf deine finanzielle Situation und fragt sich, ob du einen Leerstand von 30 % mit deiner Bonität auffangen könntest.