Immobilien & Finanzierung einfach machen

...und der Immo Damit du zackig ein Finanzierungsangebot in deinem Postfach hast, bist du optimalerweise fest angestellt, hast eine gute Haushaltsrechnung – also mehr Einnahmen als Ausgaben – und im Idealfall nicht mehr als zehn Immobilien. Wie gesagt: Theorie und Praxis passen nicht immer zusammen. Das heißt aber nicht, dass du keine Finanzierung für eine Immobilie bekommst. Es dauert dann vielleicht einfach nur einen Tick länger. Aber mit den richtigen Profis an deiner Seite, bekommst du davon nicht mal etwas mit. Finanzierungsvermittler:innen, wie wir sie im Urbyo Team haben, wissen worauf es ankommt und an welcher Stelle eventuell ein bisschen Überzeugungsarbeit bei der Bank geleistet werden muss. Probezeit kann so ein Thema sein oder die Betrachtung in der Rentenphase. Wenn du weißt worauf es dabei aber ankommt, sind diese Hürden leicht genommen. Den direkten Draht für alle Finanzierungsfragen hast du natürlich über unsere Webseite. Janina und ihr Team freuen sich auf jeden Fall, wenn sie dich unterstützen dürfen. Um bei den Banken nach einer Immobilienfinanzierung zu fragen, solltest du aber einfach ein paar grundsätzliche Unterlagen parat haben: Personalausweis Die letzten drei Gehaltsabrechnungen bei angestellt Tätigen bzw. aktuelle BWA bei selbstständig Tätigen Lohnsteuerbescheinigung Rentennachweise Nachweise über Vermögen und Verbindlichkeiten. Steuerbescheid (sofern du eine Steuererklärung machst) Die letzten zwei Jahresabschlüsse (bei Selbstständigen) Da für die Baufinanzierung nicht nur deine eigene Finanzlage eine Rolle spielt, sondern auch die Immobilie selbst, kann es da vielleicht auch noch deinen einen oder anderen Stolperstein geben. Solltest du nämlich aus irgendeinem Grund die Raten an die Bank nicht mehr bezahlen können, hat die das Objekt immer noch als Sicherheit und kann die im Fall der Fälle zwangsversteigern. Daher prüft die Bank natürlich auch genau, ob die Wohnung oder das Haus den Kaufpreis auch wert ist. Dafür durchforstet sie allerhand Unterlagen: Mietvertrag Bilder Grundbuchauszug Flurkarte Teilungserklärung Bauunterlagen bisherige Modernisierungen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen sind da eher uninteressant. Die Bank hat für die Bewertung ein eigenes System, das am Ende den sogenannten Bankenwert ausspuckt. Wenn der Kaufpreis zu sehr davon abweicht, kannst du die Differenz aber z. B. mit einer sehr guten Bonität, höherer Tilgung oder mehr Eigenkapital wieder ausbessern. Außerdem gibt Regionen, in denen der sogenannte Bankenwert noch auf Quellen von 2019 zurück greift, das spiegelt natürlich nicht die aktuelle Situation am Markt wider. Übrigens: Je nachdem, wie risikobereit du bist empfiehlt sich für dich entweder der Kauf eines Neubaus oder Altbaus. Neuere Immobilien sind eher die richtige Anlage, wenn du sicherheitsorientiert bist. Du bist ein bisschen risikofreudiger? Dann kannst du auch ruhig mal eine ältere Immobilie in mittlerem Zustand kaufen. Das A und O für dein Investment ist aber immer die Mietnachfrage. Je höher die ist, desto geringer ist das Risiko, dass die Wohnung mal leer steht und du keine Mieteinnahmen hast. Wenn du wissen möchtest, welche Erfahrungen andere Eigentümer:innen bei der Immobilienfinanzierung gemacht haben, frag gern mal in der Urbyo Community nach oder melde dich direkt bei uns. Wenn du Themen hast, die wir in einem unserer nächsten Podcasts auch mal besprechen sollen, schreib uns gerne an podcast@urbyo.com.

Egal, ob selbstgenutzt oder als Kapitalanlage Immobilien als Altersvorsorge kannst du auf zwei Arten nutzen: Entweder du ziehst selbst ein, sparts dir die Mietzahlung und hast am Ende etwas Eigenes. Oder du vermietest die Immobilie, zahlst die Raten durch die Mieteinnahmen ab und kannst sie dann spätestens zum Renteneintritt gewinnbringend verkaufen. Natürlich kannst du die Wohnung oder das Haus dann auch behalten, einfach weiter Miete bekommen und die dann für deine eigene Mietzahlung nutzen. Aber es gibt auch ein paar Dinge, auf die du achten solltest. Bei einer gekauften Immobilie, in die du selbst einziehst, hast du vorher im Grunde eine Lifestyle-Entscheidung getroffen. Da sollte einfach möglichst alles passen. Und wenn du den Wunsch hast, in der Wohnung oder dem Haus auch alt zu werden, solltest du dich beim Kauf schon fragen, ob hier auch im Alter alle Wünsche erfüllt werden – sofern man das schon sagen kann. Eine ETW im 8. Stock ohne Fahrstuhl ist dann aber wahrscheinlich nicht die optimale Immobilie. Vor allem solltest du dir vor dem endgültigen “Ja” zu der Wohnung aber auch die Frage beantworten: Kann ich mir die Rate auch im Rentenalter leisten. Und auch, wenn du deinen Kredit bis dahin zurückbezahlt hast: Die Nebenkosten musst du auch weiter zahlen. Und Rücklagen für Modernisierungen solltest du auch weiterhin bilden können. Außerdem gibt es noch die schöne Abkürzung LILA, die beschreibt, worauf du auch noch achten solltest. LILA steht für: - Landschaft: kann natürlich auch die Stadt sein, aber du solltest dort leben wo du es schön findest - Infrastruktur: auf dem platten Land kann es natürlich schön sein aber auch die Verkehrsanbindung, die Entfernung zu Supermärkten, Schulen, Kindergärten und Ärzten solltest du bei der Entscheidung berücksichtigen - Lebensqualität: sehr individuell – manche sind erst glücklich, wenn um sie rum auch Theater, Kinos und Leben ist, andere suchen eher die Ruhe und die Natur - Arbeit: durch Corona ist Remote Work natürlich ein Thema geworden – ganz ohne Anwesenheit geht es in vielen Berufen trotzdem gar nicht und in den meisten Berufen nicht auf Dauer. Darum ist es schon auch sinnvoll da zu wohnen, wo du Jobs finden kannst. Wichtig ist aber natürlich auch zu wissen, ob du den Kredit bis zur Rente abbezahlen kannst, oder dir sonst die Rate auch im Rentenalter leisten kannst. Viele vergessen immer, dass die Miete im Rentenalter um einiges höher sein kann, während eine Rate fixiert ist. Der richtige Zeitpunkt, um in Immobilien als Altersovorsorge zu investieren? Den gibt es irgendwie nicht, denn der hängt einfach von zu vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt aber: Du kannst nicht früh genug damit anfangen. Und wenn man sich die aktuelle Lage anguckt, werden die Mieten in den Städten – und auch auf dem Land – immer höher. Oftmals liegen die Kreditraten, die ja Zins und Tilgung beinhalten, unter den Nettokaltmieten der Immobilien am Mietmarkt. Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage gibt es da ein paar andere Dinge zu beachten. Wichtig sind natürlich die Rendite und bzw. oder das Wertsteigerungspotenzial. Decken die Mieteinnahmen deine monatliche Rate? Wie sieht es mit der Bevölkerungsprognose aus und mit welcher Wertsteigerung kannst du da rechnen? Ziel mit einer Kapitalanlage ist ja, dass du am Ende mehr übrighast als vorher – und dich eventuell auch schon früher aus Arbeitsleben zurückziehen kannst, weil du einfach andere Einnahmequellen hast – oder eben durch einen Verkauf dann genügend Geld auf der hohen Kante liegt. Und klar: Lage und Immobilientyp müssen auch zusammenpassen. Also, eine 1-Zimmer-Wohnung wirst du in einer Studentenstadt sicherlich viel leichter vermietet bekommen als irgendwo auf dem Land. Wenn du irgendwann vor der Frage stehst “Immobilie verkaufen oder weiter laufende Mieteinnahmen haben?” gibt es darauf keine pauschale Antwort. Deine eigenen Umstände spielen dabei eine entscheidende Rolle. Bevor du eine Immobilie verkaufst, um vielleicht eine neue zu kaufen, solltest du z. B. immer prüfen – oder auch gern von den Urbyo Finanzexpert:innen prüfen lassen – ob es sich vielleicht doch rechnet, sie zu halten und als Zusatzsicherheit mit reinzunehmen. Das wird dann nämlich wie Eigenkapital beim neuen Kauf gewertet. Außerdem sparst du die VFE, wenn du die Immobilie vor Ablauf deiner Zinsbindungsfrist wieder verkaufen willst. Aber natürlich ist das auch eine steuerliche Entscheidung. Mieteinnahmen musst du versteuern. Der Verkauf nach 10 Jahren ist steuerfrei. Du meinst, das kannst du dir nicht leisten? Wenn du einen Job, wenig oder keine Konsumratenkredite und ein Nettoeinkommen von mindestens 2.000 Euro im Monat hast, dann kannst du auch in Immobilien investieren. Je nachdem wo du wohnst, vielleicht nicht direkt um die Ecke – aber da gibt es auf jeden Fall andere sehr sinnvolle Möglichkeiten. Und außerdem musst du ja auch nicht direkt in ein freistehendes Einfamilienhaus in der City investieren – eine solide 1- bis 2-Zimmer-Wohnung ist ein hervorragender Einstieg

Der Pflichttermin beim Immobilienkauf Ab zum Notar oder zur Notarin deiner Wahl – auch den Kaufvertrag bekommst du da. Beim Immobilienkauf stellt sich für viele, die das erste Mal eine Wohnung kaufen, die Frage nach dem Kaufvertrag. Der Weg führt dich dann optimalerweise zu einem Notar oder einer Notarin. Aber anders, als du jetzt vielleicht denkst, schreibst oder rufst du den oder die Notar:in nicht erst an, wenn Kaufpreis, Finanzierung usw. schon (mündlich) geklärt sind. Den ersten Aufschlag machst du nämlich schon, wenn es um die Finanzierung geht. Warum? Um dir ein Angebot machen zu können, brauchen die meisten Banken einen Entwurf des Kaufvertrag – und den bekommst du vom Notariat. Spätestens vor Unterzeichnung deines Darlehensvertrags, solltest du dich also schon um eine:n Notar:in kümmern. Wie und wo du eine:n Notar:in findest ist ganz easy: In den meisten Städten gibt es Notariate, die auch Immobiliekaufverträge beurkunden. Und mittlerweile haben viele eine eigene Webseite. Du kannst also entweder online suchen oder den Urbyo Support anschreiben. Der hat nämlich auch ganz fix ein paar Tipps für dich parat. Hast du eine Wahl getroffen, reicht, wie gesagt, eine kurze E-Mail mit deinem Anliegen. Hier mal eine Vorlage, die du gern verwenden und anpassen kannst: Betreff: Beurkundungsauftrag Sehr geehrte Damen und Herren, ich möchte eine Immobilie in XXXXXX kaufen und dies gerne bei Ihnen beurkunden lassen. Die Verkäuferin/Der Verkäufer wird es entsprechend nachgenehmigen. Können Sie einen Kaufvertragsentwurf erstellen und diesen per E-Mail an mich und die Verkäuferin/den Verkäufer XXXXXXX (E-Mail-Adresse XXXXXXX@XXXX.XXX) senden? Den Fragebogen mit den Angaben zum Kaufvertrag erhalten Sie anbei. Bei Rückfragen melden Sie sich gerne bei mir. Sie erreichen mich telefonisch unter XXXXXXXXXX. Mit freundlichen Grüßen XXXXXXXX ➡ Den erwähnten Fragebogen findest du übrigens hier. Das Erstellen eines Kaufvertragentwurfs ist natürlich längst nicht alles, wobei dich ein:e Notar:in begleitet. Da gibt es 1. Dinge, die vor der Beurkundung gemacht werden, 2. Sachen, die während der Beurkundung getan werden und 3. die Vorgänge, die nach der Beurkundung noch passieren. Vor der Beurkundung steht natürlich der Vertragsentwurf an – dafür wurde das Grundbuch eingesehen und geprüft und du wurdest ganz objektiv über unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten beraten. Übrigens: Das geht meist wirklich schnell. Innerhalb von wenigen Tagen hast du den auf deinem Tisch bzw. im Posteingang. Während der Beurkundung – das ist dann der eigentliche Notartermin – liest der Notar bzw. die Notarin den Vertrag Wort für Wort vor. Dabei wird noch einmal auf Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft. Das geht meistens wirklich im Eiltempo. Rechtliches wird aber immer nochmal erklärt. Du kannst also sicher sein, dass der Turbo an den wichtigen Stellen wieder rausgenommen wird. Wenn die Unterschriften unter den Vertrag gesetzt wurden, kümmert sich der Notar bzw. die Notarin darum, dass beispielsweise die Vormerkung und die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden und dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Die Kaufpreisfälligkeitsmittelung und finale Umschreibung des Grundbuchs sind später dann auch noch so Sachen. Bei der Wahl des Notars bzw. der Notarin bist du ganz frei. Und eigentlich hast du als Käufer:in das Recht der Notariatswahl – schließlich bezahlst du die Kosten dafür ja auch. Sollte der Verkäufer oder die Verkäuferin allerdings auf einen bestimmten Notar bzw. eine bestimmte Notarin besteht, kannst du dich natürlich auch dafür entscheiden. Dann ist nur unser Tipp: Lass den Kaufvertragsentwurf nochmal von einem eigenen Notar checken. Denn es gibt einfach Unterschiede in der Ausgestaltung der Kaufverträge. Zum Beispiel lassen sich manche Passagen eher käuferfreundlich oder verkäuferfreundlich formulieren. Manchmal gibt es auch ungewöhnliche Konstellationen oder Klauseln. Und wenn der Verkäufer bzw. die Verkäuferin so auf eine:n bestimmte:n Notar:in pocht, sei einfach hellhörig und lass den Vertragsentwurf einfach nochmal gegenchecken, so dass einzelne Formulierungen später nicht zu deinem Nachteil ausgelegt werden können. Ist der Kaufvertragsentwurf für alle stimmig, geht es zur Beurkundung - also den Notartermin. Wer da dann aber tatsächlich anwesend ist, ist nicht direkt vorgeschrieben. Möglich ist z. B., dass: sowohl du als auch der oder die Verkäufer:in anwesend sind und den Kaufvertrag unterschreiben nur du oder der bzw. die Verkäufer:in zum Notartermin erscheint und den Vertrag unterschreibt keiner von euch beiden kommt persönlich zum Notartermin teil, sondern ihr schickt jemand Drittes als Vertreter:in ohne Vertretungsvollmacht. Den unterschriebenen Kaufvertrag bekommt ihr zugeschickt und müsst ihn dann jeweils bei einem Notar oder einer Notarin in der Nähe nachgenehmigen lassen Vom Timing her solltest du versuchen, den Notartermin vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist für deinen Kreditvertrag stattfinden zu lassen, damit du nicht im schlimmsten Fall mit einer Finanzierung aber ohne Immobilie darstehst. Und nu mal Butter bei die Fische: Was kostet ein:e Notar:in? Für Notar:in und Grundbuchamt fallen immer ca. 1,5 % des Kaufpreises an. Die genauen Kosten hängen sehr von den einzelnen Vorgängen ab. Aber du kannst dir merken: Der Kaufpreis gibt die jeweilige Einflugschneise für die Gebührensätze vor. D. h. je höher der Kaufpreis desto höher die Gebühren. Die Gebührensätze sind allerdings in der Gebührenordnung für Notare festgeschrieben. Da darfst du also nicht willkürlich zur Kasse gebeten werden. 👉 Hier findest du übrigens die Gebührentabelle Bei Fragen zur Tabelle, zu Notar:innen oder zum Thema Immobilien ganz generell, schreib uns unbedingt eine E-Mail an podcast@urbyo.com – oder stellt deine Frage auch gern in der Urbyo Community. Wir freuen uns immer auf Hinweise was euch noch so interessiert und beschäftigt.

Warum der Kaufpreis nicht alles ist Dass beim Kauf einer Immobilie nicht nur der Kaufpreis gezahlt werden muss, ist oftmals gar nicht so klar. Die Frage nach dem Finanzierungsbedarf wird unseren Finanzexpert:innen ziemlich häufig gestellt. Auch beim Thema Abschreibungen tappen viele im Dunkeln. Wir haben also mal ein paar Antworten zu den Erwerbskosten und Erwerbsnebenkosten parat. Here we go! Zu den Erwerbskosten gehört natürlich der Kaufpreis. Aber das ist noch längst nicht alles. Schon wenn du selbst baust, wird das Ganze etwas umfassender. Zu den Erwerbskosten gehören dann nämlich die Anschaffungskosten für das Grundstück und die Herstellungskosten für den Neubau – also sowas wie Baumaterial und Löhne. Und auch die Erschließungskosten kommen auf dich zu. Also Strom, Gas, Wasser, Internet. Und wenn auf dem Grundstück noch ein Haus steht, dass abgerissen werden soll, sind da auch noch die Kosten für den Abriss und die Bauschuttbeseitigung oder die Kosten für Außenanlagen. Für die Erdarbeiten, Bepflanzungen, Zäune und Terrassen kommt gern mal ein Sümmchen im mittleren bis oberen fünfstelligen Bereich bei einem Einfamilienhaus zusammen. Gebühren für Genehmigungen oder Bodenvermessung oder Gutachten gehören auch zu den Baunebenkosten und damit zu den direkten Erwerbskosten. Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, dann sind auch die Kosten für Sanierung und Modernisierung Teil der Erwerbskosten. Also, z.B. ein neues Dach, weil das alte undicht ist oder eine neue Heizung, weil die alte nicht mehr geht. Auch die Kosten für die Renovierung – also die optische Aufwertung und Verbesserung – sind Erwerbskosten. Auch die neue Einbauküche oder Möbel kannst du zu den Erwerbskosten dazurechnen. Umzugskosten übrigens auch. Und das alles erhöht den Finanzierungsbedarf. On Top kommen dann noch die Erwerbsnebenkosten. Genauer gesagt die direkten und die indirekten Kaufnebenkosten. Zu den direkten Erwerbsnebenkosten gehören: Grunderwerbssteuer Maklercourtage notarielle Beurkundung Eigentumsumschreibung im Grundbuch Diese Kosten lassen sich später bei der Steuererklärung abschreiben. Zu den indirekten Erwerbsnebenkosten gehören dann: die Bestellung der Grundpfandrechte durch den Notar oder die Notarin die Eintragung der Grundpfandrechte durch das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung Bereitstellungszinsen Bauzeitzinsen Zwischenfinanzierungszinsen Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren Das sind alles Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen. Hast du die Erwerbskosten und -nebenkosten zusammengerechnet und ziehst dann dein Eigenkapital davon ab, hast du deinen Finanzierungsbedarf. Zumindest, wenn es um Bestandsimmobilien als Kapitalanlage geht. Baust du deine Immobilie selbst, kannst du noch die sogenannte Muskelhypothek abziehen. Also all das, was du an Eigenleistungen einbringen kannst. Bei der Muskelhypothek kannst du allerdings auch nur die ersparten Lohnkosten ansetzen. Außerdem gibt es auf die eigene Arbeit keine Gewährleistung. Unabhängig von deinen Eigenleistungen kannst du aber auch alles abziehen, was noch eingebracht werden soll. Also, vielleicht vorhandener Grundbesitz, Bausparguthaben oder Lebens- und Rentenversicherungen. Willst du es noch ein bisschen genauer wissen, schreib uns gern eine E-Mail an support@urbyo.com oder tausch dich dazu in der Urbyo Community aus.

Augen auf beim Immobilienkauf Scheinen Immobilienpreise deutlich überbewertet, stellt sich schnell die Frage, ob es sich um eine Immobilienblase handelt, die über kurz oder lang platzt. Steigende Quadratmeterpreise machen auf jeden Fall hellhörig. Und klar solltest du das Objekt, in das du investieren möchtest, vorher richtig gut prüfen. Schau dabei aber nicht nur auf den Preis, sondern guck dir zum Beispiel auch die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung an. Achte auf Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Und natürlich: Lass das Objekt gründlich durchchecken. In Deutschland haben wir seit einiger Zeit auf jeden Fall einen Immobilienboom bei dem das Immobilienangebot nicht so schnell steigt wie die Nachfrage. Das kann beispielsweise daran liegen, dass sich immer mehr Leute auch eine Immobilie leisten können - oder zumindest zu niedrigen Zinsen Geld leihen können. Wenn du dir die Wachstumsprognosen hinsichtlich Einwohnerzahlen für die nächsten 10 Jahre in unterschiedlichen Regionen anguckst, kannst du feststellen, dass selbst Städte wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main noch wachsen werden. Dadurch bleibt die Nachfrage auch hier weiter hoch. Außerdem sind die Preise in den letzten Jahren generell gestiegen. Z. B. ist das Bauen insgesamt teurer geworden wodurch sich das Produkt, also die Immobilie, dann entsprechend auch verteuert. Steigende Preise allein reichen also nicht aus, um von einer Immobilienblase zu sprechen. Möchtest du aber in Regionen investieren, in denen die Preise schon vergleichsweise hoch sind, solltest du gucken, dass du von Anfang an eine Mietrendite hast, die die Kosten deckt oder zumindest annährend deckt und du nicht unbedingt etwas dazuzahlen musst. Denn, wenn die Kaufpreise hier in Zukunft vielleicht nicht mehr steigen aber die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt, lassen sich Wohnungen mit hoher Wahrscheinlichkeit immer noch ziemlich einfach vermieten. Damit du immer ein gutes Investment machst, schauen wir uns für die Regionen und das Einwohnerwachstum genau an und suchen nach Märkten oder Immobilien bei dem das Angebot auch mittelfristig niedriger als die Nachfrage bleibt. Schau also unbedingt mal auf urbyo.com vorbei und hol dir unsere Empfehlungen für dich ab. Wir freuen uns außerdem auch, wenn du das Thema Immobilienblase in der Urbyo Community weiter mitdiskutieren magst.

Meistens geht mehr als du denkst. Hast du das Thema Immobilien als Kapitalanlage für dich schon auf dem Schirm? Oder schrecken dich die hohen fünfstelligen oder sogar sechsstelligen Beträge ab, die du bei einem Investment auch schon zum Einstieg in die Hand nehmen musst? Optimalerweise weißt du natürlich schon zu Beginn deiner Suche, wie viel du dir leisten kannst. Dafür stellt die Bank die sogenannte Haushaltsrechnung an. Dadurch prüft die Bank ganz genau deine Einnahmen und Ausgaben. Am Ende stellt sie damit deine Kreditwürdigkeit fest und stellt sicher, dass du die Rate auch dann weiterzahlen kannst, wenn die Wohnung mal nicht vermietet ist. Wenn du erstmal selbst gucken willst, in welchem Rahmen du überhaupt einen Kredit bekommen würdest, kannst du dein monatliches Haushaltsnettoeinkommen x 100 rechnen. Dann hast du eine erste, grobe Orientierung, was den Kaufpreis für die Immobilie angeht. Wichtiger als die Frage nach dem "Wie viel" ist aber eigentlich die Frage: "Was möchte ich mir leisten?" Mach also gern mal einen Haushaltscheck und schau, was am Ende des Monats so übrigbleibt. Bei der Finanzierung ist dann ziemlich viel möglich und eine 100 %-Finanzierung nicht selten. 100 %-Finanzierung? D.h. du bekommst ein Darlehen über den kompletten Kaufpreis. Allerdings: Je mehr Geld die Bank dir leiht, desto höher ist ihr Risiko, dass sie es nicht wiederbekommt, sollte sich deine finanziellen Situation verschlechtern. Um das abzupuffern, zahlst du einen etwas höheren Zinssatz. Die attraktivsten Zinsen bekommst du aktuell übrigens, wenn du 85 % - 90 % finanzierst. Wenn du durch ein paar Ersparnisse die Möglichkeit hast, neben den Nebenkosten auch einen Teil des Kaufpreises selbst zu bezahlen, lohnt sich auf jeden Fall ein Vergleich der Finanzierungsangebote. Denn an dieser Stelle ist die Frage: Eigenkapital einsetzen und den besseren Zins mitnehmen oder monatlich eine höhere Rate haben, dafür aber liquide zu bleiben? Übrigens: Es gibt einen Mindestbetrag für deine Baufinanzierung. 50.000 €. Möchtest du weniger Geld leihen, bekommst du von der Bank eher einen Konsumentenkredit. Es gibt wirklich mehrere Möglichkeiten in Immobilien zu investieren – auch ohne viel Knete. Und: Nach einer Immobilie muss auch nicht Schluss sein. Hast du Gefallen an deiner Vermieterrolle gefunden, kann es theoretisch direkt weitergehen. Nur, wenn dein Cashflow dauerhaft negativ ist, wird es vermutlich irgendwann seitens der Banken zu heikel. Aber, hast du den im Blick: Go for it! Du brauchst bei der Finanzierung Unterstützung? Schau gern auf urbyo.com/finanzieren vorbei. Wenn du gern noch ein paar Meinungen und Tipps hättest, tausch dich einfach in der Urbyo Community aus. Natürlich kannst du uns deine Fragen zur Immobilienfinanzierung auch an podcast@urbyo.com schicken. Wir freuen uns immer über eine kleine Meldung, welche Themen dich noch so interessieren und beschäftigen.

Welche Kreditprodukte für Immobilien in Frage kommen Eine Welt nur auf Annitätendarlehen? Langweilig! Dieses Darlehen bleibt zwar der Evergreen - aber es gibt doch so viel mehr. Wir verschaffen euch daher mal einen Überblick, welche unterschiedlichen Kreditprodukte es im Immobilien-Kontext gibt. A. Annuitätendarlehen Klar. Vermutlich sind das bei der Immobilienfinanzierung 90 % aller Darlehen. Dabei ist die Annuität die Summe aus Tilgung und Zinszahlung und die bleibt über gewählte Laufzeit immer gleich. Diese Zinsbindungszeit liegt bei der Finanzierung von Immobilien zur Kapitalanlage oftmals bei zehn Jahre. Während die Annuität, also die Rate, gleichbleibt, sinkt aber der Anteil der Zinszahlung, weil mit jeder Rate mehr getilgt wird und dadurch der noch offene Kreditbetrag sinkt. Im Umkehrschluss heißt das: Der Tilgungsanteil wird mit jeder Rate größer. Eine Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungszeit ist meistens nicht so ohne Weiteres möglich. Wenn du das aber trotzdem machen möchtest, geht das nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Allerdings: Nach dem BGB, also dem Bürgerlichen Gesetzbuch, hast du nach 10 Jahren sowieso immer ein Sonderkündigungsrecht. D.h., wenn du eine länger Zinsbindung als 10 Jahre vereinbart hast, kannst du den Darlehensvertrag 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten auf jeden Fall kündigen und bist dann nach 10,5 Jahren raus aus dem Vertrag. Sondertilgung ist allerdings oft ganz einfach möglich. Die wird gesondert im Darlehensvertrag vereinbart. Damit bekommst du quasi die Option eingeräumt neben der monatlichen Tilgungsrate auch noch eine zusätzliche Summe zurückzuzahlen. Bei den meisten Banken ist es völlig unproblematisch, wenn du jährliche eine Sondertilgung von bis zu 5% der Kreditsumme machst. B. Endfällige Darlehen Dabei tilgst du während der Laufzeit nichts, sondern zahlst den kompletten Darlehensbetrag nach Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurück. Monatlich zahlst du nur die Zinsen. Dieses Darlehen hat im Grunde zwei Vorteile: Du kannst die Zinsen als Werbungskosten absetzen. Das ist bei vermieten Immobilien vielleicht interessant da immer einen gleichbleibenden Betrag zum Abzug bringen zu können. Du sparst die Tilgung über ein Tilgungskonto an. Das kann dann auch ein Investmentsparplan sein. Und wenn da die Erträge über den Zinsen liegen, dann kommt auch die Tilgungssumme – oder zumindest ein Teil davon – schneller zusammen. C. Tilgungsdarlehen Hier bleibt die Tilgungsrate immer gleich. Diese immer gleichbleibende Tilgungsrate führt dann auch zu einem ganz linearen Verlauf der Restschuld. Wenn du eine 5 %-Tilgungsrate hast, dann läuft ein 100.000 €-Darlehen 20 Jahre. Die Zinsen sinken entsprechend mit fortschreitender Tilgung. Im Unterschied zum Annuitätendarlehen ist die Rate nicht konstant. D. Forward-Darlehen Also eine Anschlussfinanzierung bei der du dir schon Jahre vor Ablauf des ursprünglichen Darlehens einen Zins sichern kann. Das ist besonders interessant, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest. Bei Forward-Darlehen wird zwischen einem echten und unechten unterschieden. Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsdauer mit Ende des ursprünglichen Darlehens; beim unechten fängt die Zinsbindungsdauer schon mit Vertragsabschluss anfängt. E. Cap-Darlehen Da ist der Zinssatz variabel, hat aber eine Obergrenze – also das namensgebende Cap. Dafür das es ein Cap gibt, zahlst du dann die sogenannte Cap-Prämie, die abhängig von der Obergrenze und Laufzeit ist. Es gibt dabei auch einen Floor - eine Untergrenze. Das Cap-Darlehen ist allerdings im Immobilienbereich für Privatanleger nicht so verbreitet. F. Bausparvertrag Dabei gibt es eine Ansparphase, in der du dich entscheiden kannst, wie viel Geld du einzahlen möchtest. Wenn du dann das Mindestguthaben angespart hast, eine entsprechende Bewertung und Bonität hast, geht es weiter mit der Darlehensphase. Am Ende ist das aber auch ein klassisches Annunitätendarlehen – nur das bei der Höhe des Darlehens dann deine Ersparnisse verrechnet wird. Wichtig zu wissen beim Bausparvertrag: Das Darlehen kannst du nur für Investitionen zu wohnwirtschaftlichen Zwecken nutzen. G. KfW Darlehen Ein Darlehen der KfW Bank ist für viele Projekte eine mögliche Ergänzung - zum Beispiel für energetische Sanierungen oder Bauprojekte, sofern bestimmte Rahmendaten eingehalten werden. Allerdings kannst du ein KfW Darlehen nicht selbst beantragen. Das läuft dann immer über die Bank, die das restliche Vorhaben finanziert. H. Policen-Darlehen Es wird von Versicherungen vergeben, wenn man eine kapitalbildende Versicherung mit einem Guthaben, also einem Rückkaufwert, hat. Das Schöne daran: Du hast keine Grundpfandrechte und keine Tilgung. Getilgt wird aber spätestens mit Ablauf der Versicherung. I. Wohnriester Die erste Voraussetzung, um Wohnriester beantragen zu können, ist auf jeden Fall die Anschaffung von neuem Wohnraum oder der Umbau einer zu Wohnzwecken genutzten Immobilie, sofern dadurch neuer Wohnraum entsteht. Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, hast du die Möglichkeit, Kapital aus dem Riester-Vertrag zu nehmen. Allerdings müssen mindestens 3.000 € draufbleiben bzw. musst du die Riester-Beiträge zur Tilgung des Darlehens verwenden. Das geht dann aber nur, wenn das Darlehen dafür zertifiziert ist oder ein für die Riester-Besparung zertifizierter Bausparvertrag ist. Förderfähig sind übrigens alle Rentenversicherungspflichtigen, Beamt:innen, Empfänger von Arbeitslosengeld, Eltern im Erziehungsurlaub, pflegende Angehörige und die Ehepartner aller Gruppen. Also irgendwie alle, außer Selbstständige. Die Förderung gliedert sich in Zulagen und Steuervorteile. Jeder Sparende bekommt 175 € Grundzulage, vorausgesetzt er spart 4 % seines rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens. Maximal dürfen es 2.100 € sein. Dann gibt es eine Kinderzulage in Höhe von 185 € pro Kind, das vor 2008 geboren wurde und 300 € für jedes jüngere Kinder. Berufseinsteiger unter 25 bekommen noch einen 200 € Extra-Bonus. Um die Förderung zu bekommen, musst du mindestens den Sockelbetrag von 60 € im Jahr einzahlen. Bei der Steuererklärung kannst du dann Sparbeiträge von bis zu 2.100 € als Sonderausgaben absetzen. Allerdings reduziert sich der Vorteil um die erhaltenen Zulagen. Aufpassen musst du übrigens beim vorzeitigen Verkauf der Wohnimmobilie, wenn du keine Ersatzinvestition machst. Das wird dann als Kündigung gewertet und in diesem Fall müsstest du sämtliche Förderungen zurückzahlen. Wenn du mehr zu einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten wissen möchtest ruf uns gern an. Du erreichst uns unter 030 / 577 144 69 oder per Mail an support@urbyo.com.

Wem gehört eigentlich was? Um in die Details des Grundbuchamtes einzusteigen, müssen erstmal ein paar grundsätzliche Dinge klar sein, die dafür wichtig sind. Das erste ist das Thema Grundstück. Das bezeichnet nämlich nicht nur das Stück Land, sondern auch alles Unbewegliche, das damit fest verbunden ist. Also auch Bäume, Sträucher und natürlich auch die Gebäude. Und es kann auch ein Teil eines Spielplatzes sein, der zum Gemeinscheinschaftseigentum gehört. Der gehört dann zu den sogenannten grundstücksgleichen Rechten. Neben dem erwähnten Gemeinschaftseigentum gehört auch das Wohneigentum, das Teileigentum und das Erbbaurecht dazu. Das sind dann so Sachen wie das Treppenhaus, der Waschkeller, Sondereigentum an einer Wohnung oder Fläche, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Sofern ein Grundstück mit oder ohne Immobilie oder eine Wohnung den bzw. die Eigentümer:in wechselt, ist ein Eintrag im Grundbuch fällig. In den meisten Fällen, also, wenn du die Immobilie oder das Grundstück direkt kaufst oder geschenkt bekommst, geht das über einen notariell geblaubigten Vertrag. Es gibt aber auch Fälle, bei denen du keinen Notartermin brauchst, aber trotzdem die Pflicht hast das Grundbuch zu korrigieren. Das ist bei einer Erbschaft der Fall, weil der bisherige Eintrag im Grundbuch dann quasi „unrichtig“ geworden ist. Das führt uns dann konkret zum Grundbuch. Das Grundbuch ist das öffentliche Register über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Es wird geführt vom Grundbuchamt und genießt in Teilen „öffentlichen Glauben“. Vereinfach heißt das, dass man sich darauf verlassen kann, dass die Eintragungen zu den Eigentumsverhältnissen im Grundbuch korrekt sind. Was einem beim Immobilienkauf implizit klar wird, weil es immer mal wieder erwähnt wird, ist, dass es verschiedene Abteilungen im Grundbuch gibt. Der erste Teil des Grundbuchs ist die Aufschrift. Das ist einfach das Deckblatt auf dem steht welches Amtsgericht zuständig ist und welche Nummern das Band und Blatt haben. Dann kommt das Bestandsverzeichnis. Da wird mit Hilfe der Flurkarte die Art, Lage und Größe des Grundstücks beschrieben. Die Infos kommen nicht direkt vom Grundbuchamt, sondern vom Katasteramt. Außerdem gibt es noch drei Abteilungen. In Abteilung 1 findest du die Eigentumsverhältnisse und Informationen dazu, wann welche Wechsel und aus welchem Grund stattgefunden haben. Da steht dann auch dein Name, wenn der Kauf wirklich stattgefunden hat. In Abteilung 2 steht beispielsweise die Auflassungsvormerkung. Wenn die Nutzung der Immobilie irgendwie beschränkt wäre, steht das auch hier. Unproblematische Einträge aus Käufersicht sind meistens die Leitungsrechte des Wasser- und Energieversorgers. Aber es könnte auch sein, dass hier Nießbrauchrechte oder Dauerwohn- oder Nutzungsrechte eingetragen sind. Dann könntest du die Wohnung beispielsweise nicht einfach so frei vermieten. Wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, steht das hier ebenfalls. Wenn du von der Gemeinde einen entsprechenden Bescheid bekommst, in dem sie ihr Recht ausübt, dann ist dein geschlossener Kaufvertrag praktisch sofort ungültig. Auch Erbbaurechte wären in Abteilung 2 vermerkt. Neben diesen ganzen Beschränkungen gibt es auch Lasten. Die Rückauflassungsvormerkung beispielsweise. Die dient dem Schutz des Eigentümers oder der Eigentümerin und enthält Bedingungen, die du erfüllen musst. Hältst du die nicht ein, bekommt er oder sie das Grundstück zurück. Ein klassiches Beispiel wäre: Die Eltern übertragen den Kindern die Immobilie gegen lebenslanges Wohnrecht und die Kinder verzocken sich irgendwo und kommen in eine finanzielle Schieflage. So ein Recht könnte die Immobilie dann vor der Zwangsvollstreckung schützen. Wenn du nämlich in die Insolvenz rutschen würdest, dann würde der oder die Insolvenzverwalter:in dazu auch einen Vermerk ins Grundbuch einbringen. Schließlich sollst du im Fall der Fälle als Eigentümer:in nicht mehr frei über das Grundstück verfügen können. Weitere Punkte auf der Lastenseite wären z.B. auch noch ein Testamentsvollstreckungsvermerk oder ein Nacherbenvermerk. Wenn also schon eine Erbfolge festgelegt ist, soll nur der Vorerbe in einer Form über das Grundstück verfügen die den Nacherben nicht mehr beeinträchtigt. Letztendlich sind das alles Punkte, die auch den Preis des Grundstücks oder der Immobilie beeinträchtigen können. Es gibt z.B. auch sogenannte Sanierungsvormerke. Bei solchen Einträgen liegt das Objekt in einer Gegend, die die Gemeinde zum Sanierungsgebiet erklärt hat. D.h. hier sind Umgestaltungen der Umgebung geplant, die das Ziel haben, den Stadtteil attraktiver zu machen. An den Kosten wirst du dann aber in Form eines Ausgleichsbeitrags beteiligt. Und den wiederum könntest du bei der Kaufpreisverhandlung in die Waagschale werfen. Daneben gibt es auch noch Vorkaufsrechte des Mieters. Das ist gesetzlich geregelt – und steht entsprechend nicht im Grundbuch. Das suchst du also im Grundbuch vergeblich und wäre ein Beispiel für eine nicht eingetragene Last. In Abteilung 3 geht es dann um die sogenannten „dinglichen Sicherheiten“, wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Hierbei ist interessant, dass die Grundschuld auch nach der Abzahlung nicht automatisch gelöscht wird, sondern erst beim Verkauf. Das hat den Vorteil, dass du auch nach vollständiger Rückzahlung die Grundschuld neu aufleben lassen könntest – ohne erneut Notarkosten zu zahlen. Im Zusammenhang mit dem Grundbuch wird auch immer mal wieder von der Rangfolge gesprochen. Die Rangfolge ist quasi die Reihenfolge in der die Rechte bedient werden. Im Fall von Immobilien sind die Rechte ja meistens die Zahlung von Tilgung und Zins. Wer im ersten Rang steht, bekommt also auch zuerst Geld falls es zu einer Insolvenz kommt. Wenn du einen Kredit aufnehmen willst aber der erste Rang schon belegt ist, dann steigt das Risiko der Bank im Insolvenzfall nicht die komplette Forderung zurückzuerhalten. Das heißt für dich im Umkehrschluss, dass du einen höheren Zinssatz zahlst. Bei gleichrangigen Rechten gilt übrigens: first come, first serve. Also die zeitlich früheren Rechte im ersten Rang werden zuerst bedient. Das nennt man dann auch Tempusprinzip. Sollen Ränge geändert oder gelöscht werden, braucht es die Zustimmung aller betroffenen Rechteinhaber:innen und der Eigentümer:innen. Die Bezeichnung Löschung ist in dem Zusammenhang allerdings etwas trügerisch: Es wird aus dem Grundbuch nämlich an sich nichts rausgelöscht, sondern nur durchgestrichen. Im Grundbuch-Jargon sagt man dann „gerötet“. Wer Einsicht in das Grundbuch haben will, braucht ein berechtigtes Interesse. Üblicherweise sind das Eigentümer:innen, Kreditgeber:innen oder Kaufinteressenten. Aber andere eingetragenen Rechteinhaber:innen, wie Erbberechtigte, dürfen Einsicht nehmen. Der Mieter oder die Mieterin einer Wohnung kann auch ein berechtigtes Interesse haben, um festzustellen, ob der Vermieter oder die Vermieterin auch der bzw. die Eigentümerin ist. Denkbar ist auch, dass Eigentümer:innen angrenzender Grundstücke mal einen Einblick beantragen. Im Prinzip ist das relativ weit auslegbar. Du brauchst aber einen sachlichen Grund. Reine Neugier reicht nicht. Wer zum Amtsgericht fährt, das Grundbuchamt aufsucht und da einen Grund vorweisen kannst, zahlt nichts für den Blick in die realen Bücher. Ansonsten kannst du Auszüge anfordern – da liegen die Kosten meist zwischen 10 € und 20 €. Puh, allerhand Infos. Wenn du dich noch etwas genauer austauschen möchtest, schau gern mal in der Urbyo Community vorbei.

Drum prüfe, wer sich lange bindet Theoretisch kannst du auch einen kurzen Kaufvertrag mit dem oder der Verkäufer:in aufsetzen. Wenn ihr euch einig seid, ist das eigentlich super. In der Praxis müssen Immobiliengeschäft in Deutschland aber immer von einem Notar oder einer Notarin beglaubigt werden. Da gibt es sogenannte Formerfordernisse, die erfüllt sein müssen. Das dient letztendlich der Sicherheit aller Vertragsparteien und ist dann entsprechend auch gesetzlich festgelegt. Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in der Regel von einem Notar bzw. einer Notarin erstellt, die als unparteiische:r Schiedsrichter:in die Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten aufklärt. Da du als Käufer:in in der Regel die Notarkosten trägst, ist es absolut sinnvoll hier auch alle Fragen zum Vertrag loszuwerden. Wer mag, kann vor dem eigentlichen Kaufvertrag sogar auch einen Vorvertrag abschließen. Der Vorvertrag ist etwas anderes als die Reservierungsbestätigung. Während die letztlich rechtlich nicht bindend ist, ist der Vorvertrag ein ebenfalls notariell beglaubigtes Schriftstück, das letztlich alle Punkte aus dem Kaufvertrag schon einmal vorwegnimmt. Ein Vorvertrag kann z. B. dann sinnvoll sein, wenn du einen noch nicht gebauten Neubau kaufen möchtest, für den noch die Baugenehmigung fehlt. Wenn die Baugenehmigung dann vorliegt, ist es nur noch Formsache, dass der Deal mit dem Kaufvertrag auch besiegelt wird. Durch den Vorvertrag konnten sich aber vorher schon beide Seiten sicher sein, dass es keine bösen Überraschungen mehr gab. Ein anderer Grund für einen Vorvertrag wäre, dass du als Käufer:in noch auf die Finanzierungsbestätigung wartest. Vorverträge werden aber eigentlich eher selten abgeschlossen. Letztlich führt uns das aber wieder zu der Frage was in einem Kaufvertrag alles geregelt ist. persönliche Daten der Vertragsparteien mit Namen und Anschrift Objektdaten (Lage und entsprechende Prüfung der Grundbucheinträge und Teilungserklärung) Objektzustand und bekannte Mängel Kaufpreis Aufteilung der Nebenkosten Kaufpreis- und Zahlungsfälligkeiten Schlüsselübergabe Besonders, was die Fälligkeiten angeht, gibt es bestimmte Kriterien, die erfüllt werden müssen, bevor du die Zahlung auslösen kannst und das Eigentum wirklich auf dich übergeht. Den Kaufpreis beispielsweise überweist du nicht einfach Zug-um-Zug nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, sondern erst, wenn die Auflassungsvormerkung gemacht wurde. Die dient der rechtlichen Absicherung, d.h. du als Käufer:in wirst im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird praktisch verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit noch einmal an jemand anderes verkauft werden kann. Das Ganze zieht sich über ein paar Wochen, aber wenn dann alles erledigt ist, gibt es irgendwann ein Schreiben vom Notariat, das dich dann darüber informiert, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis bezahlt werden kann – bzw. muss. Und dann sind da auch noch die Kaufnebenkosten, die bezahlt werden müssen. Im Unterschied zum Kaufpreis, sind die relativ zeitig nach dem Notartermin fällig. Falls du übrigens im Nachhinein merkst, dass der Kauf der Immobilie doch nicht so eine gute Idee war, wird die Rückgabe schwierig. So einfach wie beim Onlinekauf geht das leider nicht. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ein paar Ausnahmen gibt es aber natürlich trotzdem. Wenn nach Unterzeichnung erhebliche Mängel festgestellt werden, die dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin nachweislich bekannt waren, aber beim Kauf verschwiegen wurden, dann kannst du vom Vertag zurücktreten. Das kann z.B. sowas wie ein größerer Hausschwammbefall sein. Allerdings wäre das vermutlich auch ein Fall, der vor einem Gericht landet. Sind im Kaufvertrag bestimmte Mängel festgehalten und die Beseitigung zugesichert worden, kann aber z.B. auch eine fehlende Mängelbeseitigung ein Rücktrittsgrund sein. Allerdings musst du in dem Fall noch erstmal eine Frist zur Nachbesserung setzen. Grundsätzlich gilt für dich als Käufer:in: Sobald dir ein Grund zur Anfechtung bekannt wird, musst du auch sofort handeln. Übrigens: Auch der oder Verkäufer:in kann vom Kauf zurücktreten, z.B. wenn du den Kaufpreis nicht bezahlst. Manchmal sind aber auch individuelle Rücktrittsregelungen sinnvoll. Z.B. dann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben werden soll, bevor du die finale Finanzierungszusage hast. Falls das nämlich nicht klappt, sitzt du sonst da und musst irgendwie den Kaufpreis aufbringen. Und im Zweifel auch noch Schadenersatz zahlen.

Ring frei für Runde 2 Die Anschlussfinanzierung wird zwar irgendwie mal erwähnt, wenn du deinen Darlehensvertrag abschließt, aber das ist zu dem Zeitpunkt einfach noch totale Zukunftsmusik. Und ganz ehrlich, wer ist nicht froh, wenn das Thema erstmal durch ist. Aber natürlich musst du auch irgendwann den restlichen Betrag zurückzahlen. Dass du nach deiner vereinbarten Zinsbindung einfach aufgefordert wirst, direkt den ganzen Restbetrag zurückzuzahlen, wird aber nicht passieren. Die Bank wird dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung per Post zuschicken. Das nennt sich dann Prolongation. Das ist im Grunde eine Verlägerung bei derselben Bank und mit gleichen Vertragsbedingungen. Allerdings mit zwei Anpassungen: 1. Die Bank legt die Höhe des neuen Sollzinses fest und 2. du wählst eine neue Laufzeit für die Zinsbindung. Die Finanzierung wird dann an Tag X einfach umgestellt und schließt nahtlos an. Super bequem, oder? Allerdings ist der Zinssatz meistens höher, so dass du mehr zahlst, als du müsstest. Viel Verhandlungsspielraum hast du dabei nicht. Du musst im Grunde nehmen, was die Bank dir anbietet. Vermutlich sind die Konditionen zwar schon niedriger als die, die du aktuell zahlst. Aber in 90 % der Fälle sind es sicher nicht die besten Konditionen, die du auf dem Markt kriegen könntest. Alleine schon deshalb, weil die Bank das Gebäude nicht neu bewertet und auch keine Neukundennachlässe mehr gibt. Die logische Alternative ist dich nach einer neuen Bank und einer neuen Finanzierung umzusehen. Und die findest du genauso, wie du das beim ersten Darlehen gemacht hast. Zwar hast du dann wieder etwas Papierkram, aber der fällt deutlich niedriger aus, als beim ersten Mal. Und solange du nicht mehr Kapital aufnimmst als die Grundschuld absichert, brauchst du nicht mal einen Notartermin. Das klären die alte Bank und der oder die neue Darlehensgeber:in einfach untereinander. Wann du die Anschlussfinanzierung angehst, ist grundsätzlich dir überlassen. Theoretisch kannst du dich schon fünfeinhalb Jahre vorher darum kümmern. Sich ernsthaft damit zu beschäftigen, ist meist drei Jahre bevor das Darlehen ausläuft, sinnvoll. Das heißt dann im Fachjargon ab dem 36. Forwardmonat. Da ist es bei vielen Banken schon kostenlos möglich. Bei längerer Vorlaufzeit, zahlst du monatlich einen kleinen Zinsaufschlag. Mal so als kleine Faustformel: Wenn das Finanzierungsangebot der neuen Bank mindestens 0,2 Prozentpunkte besser ist als das Verlängerungsangebot deiner Bank, dann kannst du zuschlagen. Bereitsstellungszinsen musst du übrigens hierbei nicht zahlen. Die Bank hält das Geld erst zum vereinbarten Zeitpunkt für dich bereit und nicht schon drei Jahre vorher. Am Ende ist es aber natürlich trotzdem ein wenig wie pokern. Du hoffst, dir jetzt Konditionen zu sichern, die besser sind als in 3 Jahren. Später nachverhandeln ist dann nicht mehr möglich. Du hast noch Fragen dazu? Schreib uns gern eine Mail an support@urbyo.com. Wir melden uns schnellstmöglich bei dir zurück.