Immobilien & Finanzierung einfach machen

Oder: Wie Banken dich arm rechnen Bevor eine Bank entscheidet, ob sie dir einen Kredit gibt, bewertet sie sowohl die Immobilie, die du kaufen willst, als auch deine Bonität. Dafür wird dann eine sogenannte Haushaltsrechnung aufgestellt. Klingt recht harmlos, bedeutet aber einiges an Papierkram. Auch, wenn man das jetzt erstmal vermuten könnte: Bei der Haushaltsrechnung rechnet jede Bank anders. Teilweise gibt es sehr große Unterschiede bei den Abschlägen und Pauschalen. Was aber immer ähnlich ist, sind die benötigten Unterlagen. Da sind auf der **Einnahmenseite **Angaben zu Lohn / Gehalt oder Rente / Pension bzw. das durchschnittliche Nettoeinkommen der letzten beiden Jahresabschlüsse, Einküfte aus Nebenjobs (wenn du die mindestens schon drei Monate bekommst). Auch Kindergeld und Unterhaltszahlungen werden meistens angerechnet. Wenn du schon eine Immobilie hast, dann gehören auch bis zu 70 % der Mieteinnahmen dazu. Bei den Ausgaben, sind deine Miete, eventuell laufende Immobilienfinanzierungen, Unterhaltszahlungen, Beiträge zur privaten Krankenversicherung und weitere Verpflichtungen entscheidend. Für deine Lebenshaltungskosten setzt die Bank eine Pauschale an. Auch die Unterhaltskosten für ein Auto werden pauschal angesetzt. Aus dem Überschuss musst du dann die monatliche Rate für den Kredit problemlos zahlen können. Übrigens: Konsumschulden – also beispielsweise die Finanzierung eines Autos – sind für die Haushaltsrechnung eher keine so gute Idee. Bei der Finanzierung einer Immobilie zur Kapitalanlage stehen den Kreditkosten immerhin die Mieteinnahme gegenüber. Beim Auto steht im Grunde nur ein hoher Kreditbetrag auf der Ausgabenseite, die keinen Vermögenswert darstellt.

Japp. Geht. Das Gegenteil von Eigenkapital ist das Fremdkapital. Dass ist das Geld, das du dir leihen kannst, um Immobilien zu kaufen. Jetzt sagt man zwar, dass der Immobilienkauf ganz ohne Eigenkapital nur sehr schwer machbar ist. Ein paar Möglichkeiten gibt es aber eben doch. Am naheliegendsten ist eine 110%-Finanzierung. 110 % zu finanzieren bedeutet, dass du mit dem Bankdarlehen nicht nur den Kaufpreis abdecken muss, sondern auch die Kaufnebenkosten – also die Kosten für Grundbuch, Notar:in und eventuell auch noch für eine:n Makler:in. Die 110%-Finanzierung wird allerdings nicht bei allen Objekten oder in jeder Region oder von jeder Bank angeboten. Und selbst, wenn alles passt, gibt es in der Regel einen Zinsaufschlag. Außerdem besteht die Gefahr der Nachbesicherung. Alles in allem ist eine Finanzierung von 110 % also eher risikoreich. Eine andere Möglichkeit zur Finanzierung ohne Eigenkapital wäre ein Nachrangdarlehen. So ein nachrangiges Darlehen ist ein Kredit, der im Fall der Zahlungsunfähigkeit erst nach den erstrangigen Krediten bedient wird. Das wird zum Beispiel in der klassischen Baufinanzierung häufiger mal genutzt – also, wenn du eine Immobilie kaufst, die du selbst bewohnen möchte: Da kannst du bei der Bank, bei der du das Darlehen aufnimmst, auch die Möglichkeit für ein Nachrangdarlehen vorsehen. Dadurch hast du dann etwas Puffer, wenn im Rahmen des Bauprojektes der eigentliche Darlehensbetrag nicht ausreicht, weil jetzt z. B. die Renovierungskosten doch höher sind, als ursprünglich geplant. Kleiner Haken dabei: Die Zinsen sind etwas höher. Wenn du das nachrangige Darlehen nutzen willst, um eine Wohnung zur Kapitalanlage zu kaufen, dann würdest du tatsächlich das Nachrangdarlehen bei einer anderen Bank leihen. Die Summe lässt du dir dann sofort auszahlen und bringst sie bei der anderen Finanzierung quasi als Eigenkapital ein. Der Charme an der Sache ist, dass sich so eine Konstellation insgesamt trotzdem lohnen kann, weil durch den Einsatz des Nachrangdarlehens als Eigenkapital bei der ersten Bank quasi die Zinsen des erstrangigen Darlehens sinken. Das basiert dann auf der gleichen Logik wie das Verkäuferdarlehen. Eine weitere Option, sich Geld zu leihen ist das Arbeitgeberdarlehen. Für den oder die Arbeitgeber:in ist das eine Möglichkeit sein Vertrauen auszusprechen und den bzw. die Mitarbeiter:in auch stärker zu binden. Für Arbeitnehmer:innen ist es eventuell eine Alternative zur Gehaltserhöhung. Schließlich bekommst du durch das Arbeitgeberdarlehen einen Betrag ausgezahlt, auf den du keine Sozialversicherungsbeiträge zahlen musst. Als letzte Alternative wären da noch Sicherheiten. Das hat nichts mit der Aufnahme von Geld zu tun. Es gibt aber die Möglichkeit Zusatzsicherheiten zu hinterlegen, um so einen höheren Darlehensbetrag zu bekommen und das Nachbesicherungsrisiko zu senken. Zum Beispiel könntest du eine kapitalbildene Lebensversicherung hinterlegen, die du weiter bedienst und bei Auszahlung direkt an die Bank weiterreichst. Auch Aktien, Bausparverträge, die noch angespart werden oder Geldmittel, die du nicht direkt einbringen willst, kannst du als Sicherheit hinterlegen. Als Klassiker gehört natürlich auch dazu: eine Bürgschaft durch Dritte wie etwa Verwandte oder – hier auch wieder eine Möglichkeit – den Arbeitgeber bzw. die Arbeitgeberin.

Wie du nicht nur in Aktien und ETFs investierst, sondern auch in Immobilien Die Ersparnisse auf dem Girokonto liegen zu haben ist nett - hilft aber nicht, wenn du schon mal etwas für's Alter vorsorgen willst. Ein Tagesgeldkonto und Depot einrichten und einen Sparplan anlegennd, sind da schon hilfreicher. Aber warum nicht auch in Immobilien investieren? Immobilien gehören im Grunde wie Aktien zur Altersvorsorge dazu. Und wenn du jetzt mal von Gewerbeimmobilien absiehst, wird in den letzten Jahren einfach immer mehr Geld in Immobilien angelegt. Je nach Region, Lage und Objekt kannst du ziemlich gute Wertsteigerungen und Renditen erwarten – vor allem, wenn du einen langfristigen Ansatz verfolgst wie jetzt den zur Altersvorsorge. Dabei kannst du natürlich eine Wohnung selbst bewohnen oder vermieten. Die eigenen vier Wände zu kaufen ist allerdings eher eine Lifestyle-Nummer - da muss dann einfach alles passen. Bei einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gehst du viel objektiver ran. Schließlich willst du dir damit eher einen finanziellen Puffer aufbauen und schaust eher, ob die Wohnung von der Lage und dem Zustand her leicht zu vermieten ist. Also, steigen wir mal etwas tiefer ein - mit der Fragen "Wo soll man kaufen?" Da gibt es im Grunde zwei Möglichkeiten. Entweder du kaufst in deiner Umgebung oder da, wo du die besten Wertsteigerungsmöglichkeiten hast. In deiner Umgebung kennst du dich natürlich aus und kannst die Verwaltung und Mieterwechsel auch einfach persönlich organisieren. Wenn du aber in einem Viertel wohnst, in dem bei den Mieten nicht mehr viel Luft nach oben ist, lohnt sich aber auch ein Blick in andere Regionen und Städte. Dabei guckst du dann am besten erstmal auf die Bevölkerungsentwicklung, denn für ein langfristiges Investment ist es wichtig, dass die Bevölkerung wächst. Zwar gibt es auch immer noch Wachstumspotenzial bei Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und sogar auch noch in München und Hamburg. Interessanter wird es aber eigentlich bei Regionen, die ein Gesamtpaket aus halbwegs erschwinglichem Wohnraum, attraktiven Arbeitsplätzen und hoher Lebensqualität bieten. Diese Regionen profitieren nämlich jetzt und in den nächsten Jahren stark vom Zuzug. Sie werden liebevoll auch als B-Städte bezeichnet. Im Grunde sind es die Metropolregionen um die Großstädte herum, wie z. B. Rostock, Jena, Leipzig, Kiel, Dresden, Wuppertal oder Essen. Studentenstädte sind grundsätzlich auch interessent für ein Investment. Dadurch, dass Studierende ja irgendwann eben keine Studierenden mehr sind, und dann vielleicht einen Job in einer anderen Stadt anfangen, hast du als Vermieter:in zwar verhältnismäßig häufig mit dem Thema Mieterwechsel zu tun. Aber durch dieses Umzugsverhalten hast eben auch die Möglichkeit die Miete regelmäßig bei Mieterwechsel an den Marktstandard anzupassen. Hast du jetzt eine Immobilie in einer Stadt gefunden, deren Lagen in Ordnung ist, geht es um die klassischeren Kriterien wie Mietrendite oder Kaufpreisfaktor. OK, jetzt bitte nicht direkt aussteigen - wir halten es einfach ;-) Grundsätzlich Wird dein Wunschobjekt mit einer Rendite von 3 % angeboten, kannst du dir das schonmal genauer ansehen. Eventuell ist ja noch eine Entwicklung Richtung 4 % oder 5 % möglich. Manchmal lohnt es sich aber auch am Anfang eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen - nämlich wenn das Wertsteigerungspotenzial groß ist. Bei Renditeversprechen von 6 % oder mehr, solltest du aber hellhörig werden: Da gibt es u. U. Probleme mit Mieter:innen oder es stehen größere Sanierungsarbeiten an. Um das besser einschätzen zu können, lohnt sich auf jeden Fall mal ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle. Passt soweit alles, solltest du dich zumindest einmal vom ZUstand der Wohnung überzeugen. Dafür reicht bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage oftmals auch eine 360°-Video-Besichtigung. Wenn du größtmögliche Sicherheit willst, dann ist sinnvoll, wenn du ein:e Gutachter:in beauftragst nach der Reservierung zu einem Termin zur Begehung zu gehen. Und wie viel Geld brauchst du jetzt, um eine Immobilie zu kaufen? Beispiel: Du möchtest eine Wohnung für 100.000 € kaufen. Die Nebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Grundbuch und Notar:in liegen bei etwa 10 % des Kaufpreises. D. h. du zahlst für diese Immobilie 110.000 €. Die gute Nachricht: Das musst du nicht auf der hohen Kante liegen haben. Eine Finanzierung des Kaufpreises + der Nebenkosten ist allerdings nicht immer möglich und auch etwas risikoreicher. In der Regel bekommst du die besten Konditionen, wenn du 80 % finanzierst. In diesem Fall wären das dann 80.000 €, die du dir leihst. 30.000 € hast du an Eigenkapital. Für die meisten Standorten ist aber eine 100%-Finanzierung gut machbar. Dabei kannst du die Nebenkosten selbst zahlen und die 100.000 € Kaufpreis leihst du dir von der Bank. In diesem Beispiel heißt das konkret, dass du 10.000 € haben solltest. Alles in allem ist das eigentlich ziemlich gut machbar. Und eine echte Alternative zu Aktien & Co.. Außerdem unterstützen wir dich bei jedem Schritt zu deiner Wunschimmobilie und nehmen dir alles ab, was dabei nervt. Schau einfach mal auf urbyo.com vorbei.

Optimal vorbereitet - auch ohne viel Geld auf dem Konto Du hast eine Immobilie im Auge aber das Geld nicht auf der Bank? Für die Finanzierung fällt dir wahscheinlich als erstes deine Hausbank ein, denn irgendwie denkt man ja: Ich kenne die, also kenne die mich ja auch. Theoretisch richtig. In der Praxis sieht das oft anders aus. Denn die können oft aufgrund von internen Richtlinien nicht wirklich flexibel reagieren. Und daher gibt es da leider nur selten wirklich das beste Angebot. Besser – also, im Sinne von besseren Kondition – fährst du da mit selbstständigen Finanzvermittler:innen. Das mag jetzt erstmal ähnlich attraktiv klingen wie Versicherungsmakler:in. Also eher nach jemandem, der eher das eigene monetäre Interesse im Auge hat, als deins. Wir habe also mal einen Blick darauf geworfen, wie man eigentlich Finanzvermittler:in wird und was dafür notwendig ist. Erstmal kann das nicht jede:r einfach so machen. Es ist also nicht so eine Bezeichnung wie “Coach”, die sich praktisch jeder geben kann oder wie “Makler”, für die man einfach eine Lizenz und einen Gewerbeschein ohne gesonderten Ausbildungsnachweis beantragt. Als Immobiliendarlehensvermittler:in musst du man einen Kurs absolvieren und einen Sachkundenachweis erlangen, einen Sitz in Deutschland haben und eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen. Es gibt hier also wirklich auch Dokumentationspflichten und Beratungspflichten. Die Banken, die letztendlich das Darlehen vermitteln, achten auch aus Eigeninteresse sehr auf die Einhaltung. Außerdem nutzen Immobiliendarlehensvermittler:innen Software von größeren Anbietern in der die angeschlossenen Banken die Konditionen und Regionen, in denen sie tätig sind, regelmäßig aktualisieren. So kann dir der oder Finanzvermittler:in dann für verschiedene Tilgungs- und Laufzeitszenarieren ganz einfach die entsprechend besten Angebote raussuchen. Das heißt für dich: Du hast nur eine Anlaufstelle, bekommst aber Angebote von unterschiedlichen Banken. Und das spart am Ende wirklich viel Zeit und Nerven. Der bzw. die Darlehensvermittler:in machen das ganze natürlich nicht umsonst, sondern erhalten eine Provision von der Bank – die weicht allerdings von Bank zu Bank ab. Welchen Mehrwert bieten dann aber die Immobiliendarlehensvermittler:innen den Banken? Das ist relativ schnell erklärt: Die Kernkompetenz einer Bank ist es fremdes Geld gegen Zinsen zu verleihen. Eine starke Kundenakquise und enge Kundenbetreuung dagegen ist im Bereich der privaten Immobiliendarlehensvermittlung eher nicht das Steckenpferd. Die Darlehensvermittler:innen sorgen dafür, dass die Bank das Darlehensvolumen, das sie zur Verfügung hat, auch loswerden kann und dafür dann nur noch den Aufwand hat, die Konditionen jeweils aktuell zu halten. Die Vorbereitung und Kundenberatung läuft komplett über den oder die Darlehensvermittler:in. D.h. der- oder diejenige sorgt dafür, dass alle Unterlagen in der Form vorliegen, wie sie von der Bank gewünscht sind und die Rahmenbedingungen für die Finanzierung stimmen. Man kann also sagen, die Darlehensvermittler:innen nehmen der Bank den Aufwand ab, weil sie den Papierkram im Vorfeld strukturiert aufbereiten und die Kund:innen beraten. Welche Unterlagen du für die Finanzierung vorlegen musst, ist im Detail unterschiedlich. Einige wollen z.B. schon einen Kaufvertragsentwurf, andere nicht. Die grundsätzlichen Dokumente sind aber alle gleich. Das sind zum einen Unterlagen zum Objekt, wie z. B. die Flurkarte, ein bemaßter Grundriss, Fotos der Wohnung von innen und außen, der aktuelle Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist, die Teilungserklärung und ein aktueller Grundbuchauszug. Und dann ist da noch eine ganze Reihe an persönlichen Unterlagen zum Einkommen und Vermögen, also, Einkommensnachweise und Steuerbescheid des letzten Jahres aber auch eine Kopie des Ausweises. Hast du alle Unterlagen zusammen geht es um die Frage, welche Finanzierungen denn jetzt machbar und sinnvoll sind. Der Klassiker im Immobiliendarlehensbereich ist mit Sicherheit das Annuitätendarlehen. Da vereinbarst du einen festen Zins über einen festgelegten Zeitraum mit einer festen Tilgungsrate. In der Regel liegt die Zinsbindung irgendwo zwischen 10 und 30 Jahren und der Tilgungssatz bei mindestens 2 %. Üblicherweise werden 80 % – 100 % des Kaufpreises finanziert. 110 % - also die Finanzierung des kompletten Kaufbetrags plus die Nebenkosten – ist je nach Region und Objekt aber auch schon mal machbar. Das ist dann aber auch nicht ganz risikolos. Dabei besteht einfach die Gefahr, dass die Bank – sofern sie überhaupt solche Finanzierungen anbietet – dann plötzlich einen Preisverfall sieht und relativ humorlos einfach eine Nachbesicherung fordert. Wenn du dann nicht innerhalb einer kurzen Frist reagieren und beispielsweise 20 % des Kaufpreises nachschießen kann, dann wackelt die Finanzierung sehr plötzlich sehr stark. Eine andere Möglichkeit zur Finanzierung ist das Verkäuferdarlehen. Der Verkäufer erhält ja mit dem Verkauf auf einmal einen relativ hohen Geldbetrag. Wenn er oder sie den nicht direkt verplant hat, dann ist es für ihn oder sie vielleicht eine sinnvolle Möglichkeit, dir ein Käufer:in in einem gewissen Rahmen Geld zu leihen. Gängig ist irgendwas zwischen 5 % und 10% des Kaufbetrages. Natürlich macht er das nicht einfach so, sondern bekommt auch Zinsen dafür. Der Zinssatz ist vermutlich höher als bei der Bank aber im Mix kann das für alle Seiten sinnvoll sein. Das Geld, das du durch dieses Darlehen bekommst, erhöht quasi dein Eigenkapital. Dadurch musst du dann weniger Geld bei der Bank leihen. Das wiederum bedeutet, dass die Bank dir einen niedrigeren Zinssatz anbieten kann. Bekommst du mehrere Angebote zur Finanzierung, ist der Zinssatz für die gewählte Laufzeit sicherlich ein entscheidendes Kriterium. Grundsätzlich ist der Zinssatz umso niedriger je kürzer die Zinsbindung ist. Also, bei einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist bekommst du sehr wahrscheinlich bessere Konditionen angeboten, als bei 15 Jahren. Interessant können auch Sondertilungsmöglichkeiten sein. In der Regel kannst du pro Jahr problemlos bis zu 5 % des Darlehens sondertilgen. Durch diese Sonderzahlungen kannst du dann die Kreditsumme schneller zurückzahlen. Hast du alle Unterlagen zusammen und dich für eine Zinsbindungszeit entschieden, leitet der oder die leitet Darlehensvermittler:in alle Daten gesammelt und geordnet weiter an die Bank. Nach Prüfung der Unterlagen – samt entsprechender Schufa-Abfrage – bekommst du die Finanzierungszusage und den Kreditvertrag. Den kannst du dann entweder in der Filiale oder nach einem Identverfahren unterschrieben per Post zurückschicken. Das ist je nach Bank unterschiedlich. Ja, und ab dann tickt dann quasi die Uhr. D. h. dann beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen. Innerhalb dieser Frist solltest du den Kauf bei einem Notartermin beurkunden lassen. Sonst besteht das Risiko, dass du die Finanzierung nicht mehr widerrufen kannst – falls aus irgendeinem Grund der Kauf doch noch platzt. An die Bank müsstest du sonst eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – also den Kreditvertrag kostenpflichtig auflösen. Alternativ kannst du natürlich auch ein anderes Objekt finden für das du die Finanzierung nutzen kannst. Aber das ist nicht immer so einfach. Im Optimalfall läuft bei dir aber alle glatt. Aber was passiert danach eigentlich? Bis zur Schlüsselübergabe dauert es nämlich noch eine Weile. Dafür musst du erstmal den Kaufpreis zahlen. Allerdings nicht Zug um Zug mit dem unterschriebenen Kaufvertrag, sondern erst, wenn der oder die Notar:in die Kaufreisfälligkeit schriftlich bestätigt hat – also, wenn die Vorauflassungen im Grundbuch gemacht wurden usw.. Im Normalfall kommt die Mitteilung ein paar Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags. Das Geld hält die Bank in der Zeit allerdings schon mal für dich auf Abruf bereit. Solange aber die Kaufpreisfälligkeitsmittelung noch nicht vorliegt, darf sie dir in dieser Zeit dafür keine Bereitstellungszinsen berechnen. Wenn aber die Mittelung vom Notar kommt, dass alles passt, kannst du der Bank den Auszahlungsauftrag senden. Bei den meisten geht das einfach per Mail. Und dann heißt es: Herzlichen Glückwunsch! Kaufpreis ist gezahlt, Miete steht dir zu und die Zins- und Tilgungszahlungen beginnen.