Immobilien & Finanzierung einfach machen

Wann geht's & wie funktioniert's? Zunächst hat die Hausverwaltung einen Wirtschaftsplan. Den zu haben, ist laut Wohnungseigentumsgesetz verpflichtend. Darin wird auf Basis des vergangenen Jahres geschaut, welche Einnahmen und Ausgaben im kommenden Jahr zu erwarten sind. Dazu gehören Kosten wie Energiekosten oder die Instandhaltungsrücklage. Den Plan erstellt die Verwaltung und bei der Eigentümerversammlung stimmen alle Eigentümer:innen darüber ab. Um den anzunehmen oder abzulehnen, reicht eine einfache Mehrheit. 🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Der Wirtschaftsplan ist in einzelne Punkte unterteilt. Da ist zunächst das Hausgeld, das sich in umlegbare Kosten und nicht umlegbare Kosten aufteilt. Das ist auch im Wirtschaftsplan ersichtlich. Da gibt es meistens die einzelnen Kosten und einen Schlüssel zur Umlage auf die Einheiten. 🏘💸 Du brauchst mehr Infos zum Hausgeld? HIER gibt's die passende Folge! Die Kosten des Wirtschaftsplans werden natürlich anteilig an deinem Eigentum berechnet. Die Gebäudeversicherung beispielsweise anhand der Fläche deiner Wohnung im Verhältnis zum gesamten Haus oder bei Stellplätzen bzw. Rauchmeldern im Verhältnis zu den Gesamteinheiten im Haus. In den kommenden Wirtschaftsplänen werden die Energiekosten teils 3 bis 4 mal so hoch liegen wie bislang. Ob du gestiegene Nebenkosten generell auf deine Mieter:innen umlegen kannst, hängt zunächst vom Mietvertrag ab. Also ist darin ausgeschlossen, dass Nebenkosten erhöht werden oder können "neue Nebenkosten" (z.B: Installation eines Aufzuges) aufgeführt werden? Gestiegene Energiekosten sind aber natürlich keine "neuen Nebenkosten". Sind die Energiekosten gestiegen, kannst du das an dein:e Mieter:in weitergeben. Dazu brauchst du allerdings die Nebenkostenabrechnung. Kommt es da zu Nachzahlungen kannst du die Vorauszahlung der Mieter:innen zu 1/12 pro Monat erhöhen. Allerdings musst du das mit einem Schreiben ankündigen, bevor du dann im übernächsten Monat erhöhst. Doch wie du merkst, funktioniert das nur nachträglich. Du kannst die Nebenkosten nur am Ende des Jahres erhöhen und den Mieter:innen so eine Nachzahlung am Jahresende ersparen. Die Vorauszahlung präventiv zu erhöhen geht nur mit Zustimmung der Mieter:innen. Wenn eine zustätzliche Person einzieht, kannst du die Nebenkosten natürlich erhöhen. Unerwartete Ereignisse wie die Erhöhung der Grundsteuer oder eine deutliche Steigerung bei der Gebäudehaftpflicht können natürlich auch zu begrüdneten Anpassunge führen, wenn das im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist.

Und wozu gibt's die Unterscheidung? Der Sollzinssatz hilft dir bei der Berechnung deiner monatlichen Rate. Die ergbit sich aus dem Sollzinssatz und der Tilgung. Das ist der Preis für den Nennbetrag des Darlehens, den du zahlen musst. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Der Effektivzinssatz auf der anderen Seite spiegelt deinen tatsächlichen finanziellen Aufwand wider. Nach der Preisabgabenverordnung sind Banken dau verpflichet, als Preis des Kredits den effektiven Jahreszins anzugeben. Als Grundlage zur Berechnung des Effektivzinses dient grundsätzlich die Gesamtlaufzeit. Berücksichtigt werden dabei alle Beträge, die den Preis des Kredits ausmachen. Das sind: Sollzins Zinsbindungsfrist Tilgungssatz Zeitpunkt der Zahlung & Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen Vermittlungsprovisionen Kosten für Sicherheiten (z.B.: Grundbuchkosten bei Grundschulden) Allerdings berücksichtigen unterschiedliche Banken unterschiedliche Posten mit. Daher ist es oft sinnvoll, einfach die harten Fakten wie Darlehenssumme, Tilgung, Zinsbindung, Sollzinns zuerst zu betrachten und im zweiten Schritt dann weiche Faktoren wie Sondertilgungen und Sicherheiten in den Blick zu nehmen. Anschließend kannst du die Tilgungspläne nebeneinander legen. Dabei musst du drauf achten, dass beide Pläne den gleichen Tilgungsbeginn haben. 🤔🤔 Du möchtest Angebote gemeinsam mit Expert:innen vergleichen? HIER einen unverbindlichen Termin bei unserem Team machen!

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Und wann wird's möglichst günstig? Es gibt verschiedene Einflussfaktoren, die den Zinssatz bestimmen. Alles fängt mit dem Einstandszinssatz an. Das ist der Zinssatz, zu dem die Bank das Geld einkauft und der kann von Tag zu Tag schwanken. 📈📈Wieso es sich auch in der Inflation lohnen kann, in Immos zu investieren, erfährst du HIER Dazu kommt dann die Grundmarge der Bank. Hier gibt es die größten Auf- und Abschläge. Für geringere Darlehen unter 50.000 oder 100.000 € kann es schnell zu Aufschlägen von 0,5 bis 0,7 % kommen. Darlehen ab 500.000 € werden hingegen mit Abschlägen von bis zu 0,25 % belohnt. Dann kommt der Beleihungsauslauf ins Spiel. Finanzierungen von über 100 % erhalten meist einen Aufschlag von 0,5 %. Meist gilt: Je niedriger der Auslauf, desto niedriger der Zinssatz, weil die Bank weniger Risiko hat. 🤔🤔 Keine Ahnung, was der Beleihungsauslauf ist? HIER gibt's Infos! Hohe Tilgungen oder Volltilgungen führen zu Abschlägen. Bei eingen Banken gibt es Konditionsaufschläge für Sodnertilgungsoptionen oder verlängerte Bereitstellungszeiträume. 👀👀 Bereitstellungszinsen?! Nie gehört? Schau mal HIER! Außerdem spielt die Nutzungsart eine Rolle: Nutzt du die Immo selbst oder kaufst du sie als Kapitalanlage. Ab und an gibt es auch regionale Abschläge oder andere Aktionen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

"derimmostudent" startet durch 📱📱 Du solltest Tom auf Instagram folgen ➡ "derimmostudent" 💸💸 Du möchtest wissen, wie du den Cashflow verbesserst? Hör' mal HIER rein! 📈📈 Du brauchst Infos zur Entwicklung deiner Rendite? Die gibt's HIER! 📝📝 Wie funktioniert die WG-Vermietung deiner Immo? Erfährst du HIER! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren

Wie hoch ist das Risiko wirklich? Die meisten Menschen kaufen eine Immobilie nicht ausschließlich aus Eigenkapital, sondern finanzieren den Kauf. Dann leiht die Bank dir Geld und die Immo dient als Sicherheit. Zusätzlich hat die Bank aber ein paar Rechte. Eines davon ist die Nachbesicherung. Bedeutet: Die Bank kann plötzlich zusätzliches Eigenkapital von dir verlangen. 👩‍💼👨‍💼 Immobilie ohne Eigenkaiptal kaufen? Funktioniert! Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.400 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin sichern!* Besonders wahrscheinlich ist das allerdings nicht. Um zu verstehen wieso, solltest du zunächst wissen, in welchen Fällen Banken üblicherweise eine Nachbesicherung fordern. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Bank der Meinung ist, dass der Wert deiner Immobilie nicht mehr ausreicht um deine Darlehenssumme abzusichern. Hast du beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100.000 Euro zu 110 % finanziert und die Immo-Preise fallen, kann die Bank der Meinung sein, dass der Wert nicht mehr ausreicht, um deine Kreditsumme von 110.000 € abzusichern. Ein weiteres Szenario, in dem die Bank eine Nachbesicherung fordern könnte wäre, wenn die Bank bei dir einen drohenden Zahlungsausfall annimmt. Deswegen raten viele Finanzierungs-Expert:innen dazu, die Immo-Finanzierung nicht da abzuschließen, wo du dein Gehaltskonto hast. Denn in diesem Fall bekommt die Bank mit, wenn mal ein Gehalt ausbleibt. Wenn du deine Rate immer bezahlst, musst du dir da eigentlich keine Sorgen machen! Aber was, wenn es doch zur Nachbesicherung kommt? Was kann die Bank da als Nachbesicherung verlangen? Zum einen natürlich einfach weiteres Eigenkapital. Es lässt sich aber auch über weitere Sicherheiten wie Grundschulden auf andere Immos regeln. Wenn du nicht nachbesichern kannst, hat die Bank grundsätzlich das Recht auf eine Zwangsversteigerung deiner Immobilie. Ist aber nicht besonders realistisch. Das liegt daran, dass die Bank den Beleihungswert deiner Immobilie üblicherweise deutlich unter dem Marktpreis ansetzt. Banken haben da schon immer sehr konservativ gerechnet. Keine Ahnung, was der Beleihungswert ist? Einfach HIER nachlesen! 💡 In der Praxis kommt es so gut wie nie zu Nachbesicherungen. Denn im Grunde ist im Vorfeld alles durchgerechnet. Als Immo-Eigentümer:in solltest du das Thema auf dem Schirm haben. Grund zur Aufregung ist es aber nicht.

Und was muss ich dazu tun? Vorab ist es natürlich wichtig, dass alle Auszahlugnsvoraussezungen erledigt sind. Welche das sind, kannst du hier nachhören: 👇 Wie läuft das mit der Auszahlung des Darlehens? Jetzt aber zur Auszahlung. Den Kaufpreis musst du üblicherweise 10 Tage nach Erhalt der Kaufpreisfälligkeit zahlen. Dazu musst du die Fälligkeitsmitteilung mit dem Auszahlungsauftrag an die Bank senden. Manche Banken möchten das noch per Post haben, bei anderen funktioniert es per Mail oder im Online-Banking. Hat dein:e verkäufer:in noch eine Bank im Grundbuch, dann bekommst du mit der Fälligkeitsmitteilung den Treuhandauftrag, in dem geregelt ist, welche Summe die Bank noch bekommt. Nur dann wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Wenn du Eigenkapital für den Immo-Kauf einsetzt, dann musst du je nach Bank das Kapital an die Bank überweisen und die zahlt dann alles zusammen. Oder du musst einen Nachweis deiner anteiligen Zahlung mit vorweisen. Klingt zwar nach vielen Schritten. Das Gute ist aber: Für dich als Urbyo User:in kümmert sich unser Team um deine Darlehensuaszahlung.

Wo liegt der Unterschied? Tatsächlich geht es bei beiden Begriffen um das Gleiche: Du bekommst Geld und sicherst so ein Darlehen ab. Aber es gibt bei Hypotheken und Grundschulden jeweils spezifische Vor- und Nachteile und sie eignen sich für unterschiedliche Zwecke. Beide Begriffe kommen allerdings aus der Immo-Branche und du kannst die auf Grundstücke oder Immobilien anwenden. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen, wenn du eine Immo kaufst und sie mit einem Immobiliendarlehen finanzierst. Sie liefert der Bank, die dir das Geld leiht, also eine Sicherheit. Wenn du deine Raten nicht mehr zahlen kannst, hat die Bank das Recht, deine Immobilie zu verkaufen oder bei dir persönlich Forderungen zu vollstrecken. Damit die Bank in diesem Fall aber nicht erst Mahnungen verschicken und durch verschiedene Instanzen gehen muss, wird die Grundschuld im Vorfeld bereits beurkundet. Das ist bei allen Banken absoluter Standard und die Verträge sind nahezu identisch. Übrigens wird die Grundschuld zwar in Höhe des Darlehens eingetragen, sie ist aber nicht an die konkrete Forderung gebunden. Sie erlischt auch nicht einfach, wenn sie zurückgezahlt ist. Dadurch kannst du später einfacher Modernisierungskredite aufnehmen, ohne sie neu beurkunden zu müssen. Außerdem kannst du die Grundschuld später an eine:n neue:n Eigentümer:in abtreten, wenn er oder sie ebenfalls ein Hypothekendarlehen braucht. Der Verkauf einer Immo mit bestehender Grundschuld ist nicht möglich. Die muss zuerst abgelöst werden. Schließlich hätten sonst zwei Banken zeitgleich die Immobilie als Sicherheit für den gewährten Kredit. Rund um die Grundschuld gibt es noch zwei wichtige Begriffe: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. In der Buchgrundschuld wird die Grundschuld einfach in Ateilung III im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld gibt es zusätzlich noch einen Grundschuldbrief der Bundesdruckerei. Versicherungen und Bausparkassen wählen oft die Briefgrundschuld. Im Gegensatz zu einer Grundschuld ist die Hypothek an eine konkrete Forderung gebunden. Eine Eintragung im Grundbuch zur Hypothek wird also automatisch gelöscht, wenn die Forderung abbezahlt ist. Entsprechend sinkt mit jeder Rückzahlung die Hypothek. Benötigst du also weitere Kredite, kannst du die Hypothek nicht nutzen. Für dich ist es dabei von Vorteil, dass die Bank die Hypothek nicht für andere Verbindlichkeiten heranziehen kann. Allerdings muss die neue Hypothek ins Grundbuch eingetragen werden und es enstehen Kosten. Grundschulden sind mit 85 % deutlich verbreiteter als Hypotheken. Das liegt einfach daran, dass die ZWangsvollstreckung dabei viel schneller ausgelöst werden kann und damit als Sicherheit für die Bank schneller verwertbar ist. Außerdem ist sie viel flexibler, wenn es darum geht, neue Kredte für Modernisierungen oder den Start in eine Selbständigkeit aufzunehmen. Du möchtest mit Janina oder ihrem Team sprechen? Kein Thema! 👇 🤔🤔 Du möchtest rausfinden, was für dich möglich ist? HIER einen unverbindlichen Termin bei unseren Expert:innen machen!

So funktioniert der Eigenkapitalnachweis Der populärste Weg ist der einfache Nachweis aus dem Online-Banking per Kontoauszug. Damit die Bank alle Infos hat, sollten dort folgende Punkte zu sehen sein: Kontoinhaber:in Datum Bankverbindung Kontostand 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Stellt dir jemand das Geld als Schenkung zur Verfügung, dann brauchst du noch einen Zweizeiler mit Unterschrift zur Schenkung des Eigenkapitals und eine Kopie des Personalausweises der schenkenden Person. Es kommt kaum noch vor, dass Kundinnen und Kunden das Sparbuch nutzen, um das Eigenkapital nachzuweisen. Wenn du aber noch eines rumliegen hast, sollte der aktuelle Stand innerhalb der letzten drei Monate von der zuständigen Bank bestätigt worden sein. Solltest du dein Eigenkapital über Rückkaufswerte aus Versicherungen oder Bausparverträgen nachweisen, brauchst du einen Nachweis der Versicherung oder Bausparkasse. Aus dem muss hervorgehen, wie hoch das Guthaben ist, das an dich ausgezahlt wird. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass dein Eigenkapital aus dem Verkauf einer anderen Immobilie stammt. Ist das Objekt schon verkauft, reichst du einfach den beurkundeten Kaufvertrag ein. Ist das Objekt noch nicht verkauft, arbeitest du mit einer Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf. Das wird dann wie Eigenkapital angesehen. Für dich ist es aber sowieso am einfachsten, unsere Epxert:innen bei allen Fragen rund um Finanzierung die passende Lösung finden zu lassen. 👇👇 🤔🤔 Du möchtest rausfinden, was für dich möglich ist? HIER einen unverbindlichen Termin bei unseren Expert:innen machen!

Und welche Vorteile hat sie? Wenn du deine Wohnung als WG vermietest, kannst du mit allen Mieter:innen einzelne Mietverträge schließen. Für dich als Vermieter:in hat das den Vorteil, dass du etwaige Mietpreisbremsen umgehen kannst. Natürlich existieren zwar auch da Mietpreisbremsen. Durch die Aufteilung in einzelne Räume samt gemeinschaftlich genutzten Räumen ist das aber alles sehr viel schwieriger zu ermitteln. Außerdem kannst du dann als Vermieter:in einfacher bestimmen, wer Teil der WG wird. Aus Sicht deiner Mieter:innen hat die Konstellation den Vorteil, dass jede:r Mieter:in kündigen kann, ohne es mit den anderen Bewohner:innen absprechen zu müssen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Der Einfachheit halber ist es ratsam, deine aktuellen Mieter:innen einfach Nachfolgemieter:innen vorschlagen zu lassen. So sparst du dir die Suche und kannst dennoch jederzeit vor Unterschrift dein Veto einlegen, wenn beispielsweise die Bonität nicht gewährleistet ist. Das Modell der einzelnen Mietverträge innerhalb einer Wohngemeinschaft sorgt auf Vermieterseite übrigens meist für eine höhere Rendite. Denn in Summe kommst du so einfach auf höhere Mieteinnahmen. Außerdem schuldet nicht ein:e Hauptmieter:in die Miete, sondern jede:r einzeln. So streust du das Risiko für dich, wenn mal jemand Mietrückstände haben sollte. Klassisch ist es bei den meisten WGs allerdings so, dass es eine:n Hauptmieter:in gibt und eine:n oder mehrere Untermieter:innen. Natürlich muss dein:e Hauptmieter:in bei dir eine Genehmigung für die Untervermietung einholen. Damit etwas als Untermiete gilt, muss es mehrere Kriterien erfüllen. Das Untermietverhältnis muss mindestens auf vier Wochen angelegt sein. Und die Person darf nicht Lebenspartner:in, Ehepartner:in oder Familienmitglied sein. Außerdem muss dafür Miete an dein:e Hauptmieter:in fließen. Du als Vermieter:in kannst eine Untervermietung übrigens nur aus wichtigen Gründen ablehnen. Beispielsweise wenn dein:e Mieter:in kein berechtigtes Interesse geltend machen kann oder du begründete Zweifel an der Bonität hast. Wenn dein:e Hauptmieter:in aber nur sagt, ich möchte untervermieten, weiß aber noch nicht an wen, musst du zu diesem Zeitpunkt keine Genehmigung erteilen. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Bei einer Untervermietung ändert sich für dich als Vermieter:in allerdings nicht wirklich etwas. Denn dein:e Hauptmieter:in schuldet dir die Miete, ist für dich Ansprechpartner:in, trägt das Risiko und schuldet die Miete. Wenn allerdings dein:e Hauptmieter:in Miete schuldet, kannst du es dir nicht von der oder dem Untermieter:in holen. Zieht dein:e Hauptmieter:in aus, endet das Mietverhältnis. Als Vermieter:in kannst du übrigens nicht einfach so die Miete erhöhen, wenn dein:e Mieter:in eine Untervermietung vereinbart. Dir stehen zwar 20 bis 25 % der Untermiete zu. Dadurch darf aber die ortsübliche Vergleichsmete nicht überschritten werden. 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.400 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin sichern!* Als vermieter:in hast du aber auch die Möglichkeit, die Wohnung als WG zu vermieten und alle Bewohner:innen zu Hauptmieter:innen zu machen. Bedeutet für dich, dass beide Hauptmieter:innen dir die Miete schulden. Wenn eine:r nicht zahlt, kannst du es also von der anderen Person fordern. Umgekehrt bedeutet es aber auch, dass du alle Schreiben immer an beide Hauptmieter:innen verschickst. Sonst shaben beispielsweise Mietanpassungen keinen Bestand. Gleiches gilt andersherum auch: Beide Parteien müssen Schreiben an dich unterschreiben. Gilt auch im Falle der Kündigung. Denn wenn eine Person auszieht, haften bis zur gemeinsamen Kündigung beide weiter.