Immobilien & Finanzierung einfach machen

Darauf achtet eine Profi-Investorin bei Kapitalanlage-Immos Es gibt ein paar Kennzahlen, die Janina immer checkt. Zunächst ist das die Wohnfläche, die bei Janinas Immo-Käufen als Kapitalanlage immer mindestens 40 m² betragen sollte, die auf 2 oder mehr Zimmer verteilt sein müssen. Dann geht's auch schon zu für sie wichtigsten Kennzahl: der Marktwert im Verhältnis zum Kaufpreis. Sind Kaufpreis und Nebenkosten zusammen auf dem Niveau des Marktwerts, klingt das nach einem spannenden Deal. Idealerweise liegen Kaufpreis und Nebenkosten sogar etwas darunter. Denn je weiter du unter Marktwert einkaufst, desto besser ist der Deal natürlich. Besonders wichtig ist das für Janina, weil se mit ihrer Gesellschaft hauptsächlich Fix & Flip macht. Sie kauft eine Immo, entwickelt sie ein paar Jahre und verkauft sie mit Gewinn weiter. Auf der Suche nach ein paar mehr Infos zu Immo-Investmentstrategien? Findest du HIER.🎧 Auf die Rendite achtet sie übrigens gar nicht vorrangig. Denn eine hohe Rendite in schlecht vermietbarer Lage hilft dir nicht, wenn einmal ein:e Mieter:in auszieht und du auf Mietersuche niemanden findest. Das Gute ist: Auf dem Urbyo Marktplatz fndest du vorgeprüfte Immos mit allen Kennzahlen, die du brauchst. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱 Und wenn du eine Immo außerhalb des Urbyo Marktplatzes findest, kannst du dir ebenfalls einen Termin für deine Finanzierung von Profis machen. 👇 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Vor- & Nachteile von Mietpools Mietpools sind eine Möglichkeit, mit besonders wenig Risiko in Immobilien zu investieren. Das funktioniert, in dem alle Mieteinnahmen zunächst in einen gemeinsamen Pool gezahlt und von da an alle im Mietpool organisierten Eigentümer:innen verteilt werden. Jede:r Eigentümer:in bekommt dann den Anteil an den Einnahmen, der ihm oder ihr laut Sondereigentumsanteil zusteht. Das heißt: Du erhältst auch Mieteinnahmen, wenn deine Wohnung einmal nicht vermietet ist. Allerdings bekommen dann alle weniger, da das Risiko auf alle Schultern verteilt wird. Entsprechend bekommst du auch weniger, wenn eine andere Wohnung einmal vorübergehend leer steht. Du hast also ein deutlich geringeres Risiko, ohne Mieteinnahmen dazustehen, trägst aber eben auch das Risiko, einmal weniger einzunehmen, obwohl deine Wohnung vermietet ist. Liegt die Immo aber gut, kommt das ja ohnehin selten und nie lange am Stück vor. 🎧🎧 Ein paar Infos zur Lage gefällig? Gibt's HIER! Zusätzlich haben im Mietpool verwaltete Immos den Vorteil, dass du dich um die Verwaltung deines Sondereigentums nicht kümmern musst. Denn neben der WEG wird auch das Sondereigentum für dich verwaltet. Wenn also die Miete mal nicht kommt, kümmert sich die Verwaltung darum. Zudem setzt sie Entwicklungen der Miete regelmäßig um. Das ist für den Wiederverkaufswert der Immo wichtig. 🎧🎧 HIER gibt's ein paar Infos zur Entwicklung der Miete Aber natürlich hat so eine Immobilie mit Mietpool auch ein paar Nachteile. Denn natürlich zahlst du für die Verwaltung und das geringere Risiko und hast eine etwas geringere Rendite deines Investments. Und du bist etwas weniger flexibel, weil du an den vertrag des Mietpools mit Laufzeiten und Kündigungsfristen gebunden bist, wodurch du nicht immer einfach so raus kannst. Auch dein:e Mieter:innen kannst du nicht frei aussuchen, weil das die Mietpoolverwaltung macht. Wer zum Einstieg in den Markt aber auf der Suche nach einem Investment mit möglicgst wenig Risiko ist, der sollte sich das mal anschauen. Ein paar Immos gibt's aktuell auf unserem Marktplatz! 👇👇 🏚️🏚️Hier gibt's mehr Infos und ein paar Objekte!

So gelingt der Immo-Kauf im Ausland Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben sich ein paar Dinge geändert. Früher war es noch einfacher, über Banken in Deutschland einen Kredit für Immobilien im Ausland zu bekommen. Jetzt funktioniert das eigentlich nur noch in an Deutschland angrenzenden Ländern. Alternativ kannst du aber auch eine Kapitalbeschaffung über ein Objekt in Deutschland umsetzen. Dazu wird dann eine Grundschuld auf einem anderen Objekt eingetragen. Dazu muss das Objekt nicht lastenfrei sein, sondern nur genug Sicherheiten für die neuen Grundschulden hergeben. Es gibt natürlich auch die Möglichkeit, über eine Bank im Ausland zu finanzieren. Allerdings sind die verschiedenen Länder unterschiedlich aufgestellt hinsichtlich Rahmenbedingungen wie Mindestkapitaleinsatz oder Zinsbindung. Weißt du heute schon, dass du in einigen Jahren ein Objekt im AUsland erwerben möchtest, kannst du einen Bausparvertrag abschließen. Mit der monatlichen Besparung baust du so deinen Darlehensanspruch für die Zukunft auf. 🎧🎧 Du brauchst erstmal ein paar Infos zum Bausparen? Einfach HIER reinhören! Wenn du weitere Fragen hast oder loslegen möchtest, mach dir einfach hier einen unverbindlichen Termin. 👇 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Wie Alexa mit wenig Aufwand & Risiko den Einstieg schaffte Buy & Hold? Hol' dir HIER einen kurzen Überblick über die wichtigsten Strategien! Lust auf ein Immo-Coaching von unserem Profi Janina? HIER entlang! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren #4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig? #5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht #6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen

Und welche Vor- & Nachteile gibt's? Oft ist es so, dass ein Mietvertrag abgeschlossen wird, da steht eine feste Miete drin und alle paar Jahre gibt's ein Mieterhöhungsschreiben. Es ist aber auch anders möglich. Denn das BGB kennt zwei unterschiedliche Verfahren, die Miete regelmäßig und vorab festgelegt anzupassen: Staffel- und Indexmiete! 🎧🎧 Wieso regelmäßige Mietanpassungen wichtig für den Wert deiner Immo sind? Das und mehr erfährst du HIER! 💡 Bei einer Staffelmiete legst du vertraglich genau fest, wann die Miete um welche Staffeln erhöht wird. Dabei ist wichtig, dass du die Erhöhungen nicht prozentual angibst, sondern explizite Beträge nennst. Bei Staffelmietverträgen gelten übrigens weniger Grenzen. Du bist nicht an Kappungsgrenzen gebunden und auch die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine kleinere Rolle. Die Erhöhungen dürfen, wenn eine Mietpreisbremse gilt, nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundsätzlich kannst du die Staffelung im Vertrag so lange festschreiben, wie du möchtest. Aber es ist nicht wirklich sinnvoll, das über die Dauer deiner aktuellen Finanzierung hinaus zu machen. Bei der Indexmiete auf der anderen Seite werden die Mieterhöhungen an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Anpassung musst du als Vermieter:in dann aber schon aktiv ankündigen und vornehmen. Aber das darf nur einmal jährlich passieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Regulator gilt hier aber nur auf die Ausgangsmiete. Sollte die Inflations rückläufig sein, müssen Mieter:innen die Mietsenung übrigens selbst geltend machen.

Und wie funktioniert das? Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde ein sogenanntes Wandlungsrecht für Immobiliendarlehen eingeführt. Das bedeutet: Wer in der EU lebt und einen Darlehensvertrag in einer anderen Währung als der des Heimatlandes abschließt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Währung "tauschen". Viele Banken möchten dieses Risiko nicht mehr eingehen. Aber es gibt schon Banken, die beispielsweise eine Immobilie in Deutschland finanzieren, wenn du in der Schweiz lebst und dein Gehalt in Schweizer Franken beziehst. Wenn du aber beispielsweise in den USA lebst und Gehalt beziehst, muss sich die Immo von beginn an alleine tragen. Du solltest also unbedingt 25 bis 30 % an Eigenkapital aufbringen. Deine Raten müssen dann aber über ein deutsches Konto laufen. Du musst also eines eröffnen. Einige Banken verlangen auch, dass du den Darlehensvertrag vor Ort unterzeichnen musst. Du siehst also: Es ist grundsätzlich möglich, es gibt aber Dinge, die du beachten und individuell mit dem Urbyo Finanzierungsteam besprechen solltest: 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

So prüfst du Inserate richtig! Top Zustand & sehr gut vermietet: HIER findest du das Objekt! Zuerst klickst du dich durch die Bilder, kommst dann aber recht schnell zur Lage: Magdeburg ist die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts und hat 230.000 Einwohner:inn, wovon ca. 17.000 Studierende sind. Die Bevölkerungsprognose ist stagnierend bis 2030. Es steht allerdings im Raum, das Intel dort ein Werk eröffnet. Das würde natürlich Ausiwrkungen haben, weil die Mitarbeiter:innen wohnen müssen und sogar die Universität dann entsprechend neue Studiengänge schaffen würde. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,5 % und es gibt eine breite Palette unterschiedlicher Arbeitgeber von der Deutschen Bahn über die Edeka Gruppe, ein Uniklinikum oder Bosch bis zu Salus. Das ergibt eine spannende Makrolage mit der Chance, das Intel das Werk tatsächlich eröffnet. Damit solltest du nicht planen, kannst es aber als netten Bonus im Hinterkopf behalten. 🎧🎧 Ein paar mehr Infos zur Lage auf die Ohren? HIER entlang! Dann solltest du dir die Mikrolage der Wohnung anschauen. Die liegt in Madeburg Cracau. Das liegt östlich der Elbe und ist ca. 4 Kilometer vom Zentrum entfernt. Die Gegend hat einen klaren Fokus auf Mehrfamilienhäuser. Es gibt zwei Supermärkte und einen Edeka in der Nähe. Es gibt eine Grundschule, ein Sportgymnasium und mehrere Kitas. Klingt erstmal gut. Aber jetzt muss die Wohnung natürlich zur Mikrolage passen. 🎧🎧 1, 2 oder 3+-Zimmer: Welche Arten von Immos gibt es? HIER reinhören! Die Wohnung ist eine 2-Zimmer-Erdgeschoss-Wohnung mit Terrasse und einem Platz in der Tiefgarage. Das Gebäude ist von 1995. Der Schnitt im Grundriss sieht so aus: Du kommst quasi von der Seite rein. Hast dann eine Diele mit Abstellkammer und Zugang zum Bad mit Tageslicht sowie Zugang zum Schlafzimmer. Auf der anderen Seite hast du dann das Wohnzimmer und die Küche mit Zugang zu Terrasse. Das alles verteilt sich auf 65 qm Wohnfläche plus Keller, Fahrradkeller und Waschkeller. Die Wohnung ist Teil einer WEG mit 145 Einheiten. Das Haus selber hat aber nur 8 Wohnungen. Die vielen Einheiten in der WEG sind natürlich ein großer Vorteil, wenn mal eine Sonderumlage anstehen sollte. Da das Gebäude von 1995 ist, hast du aber eine Energieeffizienzklasse B-Immo. In dem Punkt bist du also auf der sicheren Seite. Und auch sonst sieht alles gut aus. Die Tiefgarage ist zwar teilweise offen, da steht aber wohl nichts an. Es gibt auch keinen Aufzug, die Fassaden wurden zuletzt saniert und es gibt Rücklagen von über 40.000 Euro. Dann zur aktuellen Vermietungssituation. Das Objekt ist zur Zeit mit einem Staffelmietvertrag vermietet. Allerdings ist die Staffelung da abgelaufen. Das läuft also als normaler Mietvertrag weiter und du kannst die Miete alle drei Jahre um maximal 20 % auf die ortsübliche Miete erhöhen. Dann zur konkreten Miete: Mit Stellplatz hast du Mieteinnahmen von 537 Euro kalt. Das sind dann 8,27 € pro qm. Im Vergleich stehst du da wirklich gut dar – also du musst dich jetzt nicht direkt um die Mietentwicklung kümmern. Der Markt vor Ort liegt eher bei 7,10€ kalt pro qm. Also da bist du locker mal 15% drüber. Also mal rüber zu ein paar mehr Zahlen. Bei einem Kaufpreis von 148.706 Euro kommst du auf eine Bruttorendite von 4,3 %. Die Miete ist top, die Rendite könnte besser sein. Das liegt am Kaufpreis pro qm, der etwas über dem Magdeburger Schnitt ist. Mit Blick auf den guten Zustand der Immobilie, ist das aber in Ordnung. In der Anzeige wird aktuell eine 100 %-Finanzierung angenommen. Grundsätzlich ist hier eine 100 % oder 90 %-Finanzierung zu guten Konditionen möglich. Das richtet sich nach deinen Zielen. Die Zahlen des Inserats gehen erstmal von 100 % aus. Gehst du auf eine 90 %-Finanzierung bekommst du durch den Zinsnachlass einen positiven Nettoertrag hin. Da zahlt dein:e Mieter:in einen Teil deiner Tilgung und du zahlst durch den zunächst negativen Cashflow 200 Euro im Monat drauf. Das ist dann so, als ob du das in ein Aktienportfolio steckst. Bei solch einer Immobilie ist das total normal. Da kann man nicht erwarten, von Tag 1 im positiven Cashflow zu sein. Alles in allem also ein spannendes Objekt! 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Darauf kommt's bei der Tilgungsrate an Zunächst ist wichtig, dass du unterscheidest zwischen deinem Eigenheim und einer Kapitalanlage. Denn bei deinem Eigenheim sollte die monatliche Rate aus Zins und Tilgung einfach zu deinem Einkommen passen. Zusätzlich solltest du auf Zusatzausstattungen deines Darlehens wie der Sondertilgung und der Tilgungsanpassung achten. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Du kannst dir einen jährlichen Reminder in deinem Kalender machen zu einem Zeitpunkt, an dem du deine Steuererklärung abgeschlossen hast. Denn dann kannst du genau abschätzen, was du an Tilgungen leisten kannst. Da du deine Zinskosten bei deinem Eigenheim nicht steuerlich absetzen kannst, solltest du versuchen, sie da so gering wie möglich zu halten. Bei einer Kapitalanlage reicht eine Tilgung von 2 bis 3 %, weil das Ziel hier ist, dass sich das Objekt nach einer Zeit von alleine trägt und du Rücklagen bilden kannst. Um Folgefinanzierungen nicht zu gefährden, ist es sinnvoll, die fixe monatliche Rate nicht zu hoch anzusetzen und eher Sondertilgungen zu leisten. Denn in einer Haushaltsrechnung werden immer die Raten hinzugezogen und die Sondetilgungen nicht berücksichtigt. Und bei einer Kapitalanlage setzt du die Zinsbelastung ohnehin über die Werbungskosten ab.

Wie du irreführende Angaben erkennst Auf dem Immobilienmarkt kommt es ab und an vor, dass Anbieter mit ein paar Tricks Objekte "schön rechnen". 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱 Oft fängt das bei den Zahlen an. Da wird dann beispielsweise der Cashflow geschönt, in dem die Tilgung nicht berücksichtigt ist in der Rechnung. Weiterer Ansatzpunkt ist die Rendite, auf die natürlich alle schauen. Immer wieder kommt es vor, dass da nicht die Bruttorendite angegeben ist. Stattdessen wird die Rendite auf das eingesetzte Kapital inklusive angenommener Wertsteigerung beworben, weil es besser klingt. Bei allen Zahlen in Immobilienangeboten solltest du auf jeden Fall immer mal kurz grob überschlagen, ob das möglich ist. Wenn dir da was komisch vorkommt, könnte getrickst worden sein. 💸💸 Du möchtest wissen, wie du den Cashflow verbesserst? SO funktioniert's! Abseits von den Zahlen zur Immo kursieren manchmal Angebote, die auf Basis alter Konditionen mit günstigen Angeboten locken. Insbesondere in der aktuellen Phase, in der die Zinsen kürzlich gestiegen sind, macht das natürlich einen großen Unterschied. Ein weiterer Punkt, an dem oft getrickst wird, sind die Bilder. Da solltest du unbedingt sicher gehen,w ann die aufgenommen sind und ob es überhaupt wirklich Bilder der Immobilie sind. Es gibt Angebote, da wird einfach Stock Material verwendet. Das findest du bei einer Besichtigung vor Ort oder virtuell aber natürlich schnell raus. Absolut unüblich ist es auch, dass dein:e Verkäufer:in vor dem Kaufvertrag eine Anzahlung haben möchte. Darauf solltest du dich nicht einlassen, weil das einfach böse enden kann. Stutzig werden solltest du auch, wenn dein:e Verkäufer:in darauf besteht, das Notariat auszuwählen.Bei Neubauprojekten oder vielen Verkäufen in einem Objekt kann das sinnvoll sein, um es zu standardisieren. Bei Einzelverkäufen gibt es dafür aber keinen Grund. Als Käufer:in bezahlst du deine:n Notar:in und solltest die Wahl haben. Vorsicht auch bei Makler:innen, die keinen Auftrag haben. Oft versuchen die mit deinem Angebot dann erst den Auftrag zum Verkauf zu bekommen. Das Geld kannst du dir sparen. Und ganz wichtig: Provisionen aller Art zahlst du nur im Erfolgsfall!

Kann ich die selbst bestimmen? Rund um die Bereitstellungszinsen gibt es ohnehin ein paar Dinge zu beachten. 👇 🎧🎧 HIER einfach nochmal in die passende Folge reinhören! Grundsätzlich kannst du die bereitstellungszisfreie Zeit selber bestimmen. Es gibt Banken, die haben 3, 6 oder 12 Monate standardisiert und ohne Zinsaufschlag im Angebot. Eine Verlängerung kostet dich dann einen gewissen Zinsaufschlag. Der liegt irgendwo zwischen 0,01 und 1 %. Deshalb ist es besonders wichtig, dass du einen Plan machst, wann du welche Gelder brauchst. Bei einem Neubauprojekt beispielsweise kann es sinnvoll sein, dir das Darlehen in mehreren Tranchen auszahlen zu lassen. Denn dann hast du die Zinsaufschläge nicht auf das gesamte Darlehen zu zahlen. Einige Banken bieten auch ein Baukonto an, auf das das gesamte Darlehen ausgezahlt wird. Du zahlst dann bereits die vollen Zinsen aber eben keinen Aufschlag. Bei allen Berechnungen, was da in deinem Fall am besten ist, hilft dir unser Team mit sämtlichen Tools gerne weiter! 🙌 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!