Immobilien & Finanzierung einfach machen

Wann du ein Miet- oder Kautionskonto brauchst Im Wesentlichen gibt es da zwei Dinge, die du betrachten musst: Das Mietkonto und das Kautionskonto. 🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Beim Kautionskonto gibt es die Vorgabe, dass du die Kaution getrennt von deinem Privatvermögen aufbewahren musst. Du musst dazu also ein eigenes Konto anlegen. Theoretisch kann das auch dein:e Mieter:in machen. Dann musst du aber Pfandrecht eingeräumt bekommen. Geläufiger ist es, dass du als Vermieter:in ein Konto anlegst. Entstehen Zinsen, stehen die allerdings immer deiner Mieterin oder deinem Mieter zu. Grundsätzlich bleibt die Kaution aber über die Mietdauer auf dem Konto und kann genutzt werden, um eventuelle Schäden am Ende auszugleichen. Hast du mehrere vermietete Immos und bekommst Kaution von mehreren Mieter:innen, brauchst du allerdings nicht mehr als ein Kautionskonto. Wichtig ist eben nur, dass die Kaution immer getrennt von deinem Privatvermögen aufbewahrt wird. Verkaufst du die Wohnung, überweist du die Kaution in der Regel einfach der neuen Eigentümerin bzw. dem neuen Eigentümer. Oder du als neue:r Eigentümer:in bekommst es einfach übertragen. Gibt es eine Sondereigentumsverwaltung, verwaltet die auch häufig das Kautionskonto. Es gibt aber auch die Möglichkeit der Kautionsversicherung. In dem Fall stellt dein:e Mieter:in einen Antrag bei einer Versicherung oder Bank für eine Mietkautionsversicherung. Die sichert dann 2 oder 4 Nettokaltmieten ab. Der Jahresbeitrag ist überschaubar und liegt je nach Höhe der Kaution zwischen 40 bis 80 Euro. Das hat für dich als Vermieter:in der Vorteil, dass du nur eine Urkunde besitzt und nicht ein Konto verwalten musst und für dein:e Mieter:in natürlich sparsamer für das Guthaben. Die Urkunde gibst du am Ende einfach an eine:n neue:n Eigentümer:in in Papierform weiter. Bei deinem Mietkonto gibt es weniger Vorgaben. Theoretisch kannst du die Miete auch einfach auf deinem Privatkonto verwalten. Aber es gibt schon gute Gründe wie die Übersichtlichkeit, die auch hier für ein gesondertes Konto sprechen.

Auf diese Dinge solltest du achten Grundsätzlich gilt: Bei spannenden Objekten solltest du möglichst schnell sein und handeln. Zögerst du zu lange und beobachtest nur, kommt dir möglicherweise jemand zuvor. Trittst du dann an die Verkäuferin oder den Verkäufer heran, solltest du einfach möglichst freundlich und verbindlich auftreten. Denk immer dran, dass auf Verkäuferseite oft emotionale Werte am Objekt hängen und du ihn auch auf der Ebene überzeugen möchtest. Im Ablauf ist es außerdem sinnvoll, möglichst direkt eine Finanzierungsbestätigung zu liefern. Bei Urbyo gibt es die ganz easy. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Kommt dein Objekt nicht von unserem Urbyo Marktplatz, dann musst du natürlich die nötigen Objektunterlagen vorlegen. 🎧🎧 Du brauchst einen Überblick, welche Unterlagen du vorlegen musst? HIER in die passende Folge reinhören oder HIER in unseren Artikel klicken! Oft ist natürlich die Preisverhandlung ein Knackpunkt. Bevor du in die also einsteigst, solltest du dir genau überlegen, wie du dein Angebot unter dem angebotenen Preis begründest. Mögliche Gründe könnten sein, dass eine Modernisierung in naher Zukunft nötig wird oder der ermittelte Wert unter dem Preis der Verkäuferin oder des Verkäufers liegt. Sind deine Begründungen nachvollziehbar, ist oft was drin bei der Preisverhandlung.

Vom Inserat bis zur Besichtigung die richtigen Fragen stellen Infos zur Haushaltsrechnung gibt's HIER Du hast Bock, dich in der Urbyo Community zu vernetzen und mit anderen (angehenden) Investor:innen auszutauschen? HIER gibt's alle Infos! Ein Blick auf den Urbyo Marktplatz gefällig? Schau mal HIER Wie verhandelst du in der aktuellen Situation Preise? Erstmal in die passende Folge reinhören! Schaut mal bei Matthias vorbei! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren #4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig? #5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht #6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen #7: Aus dem Klassenzimmer zur ersten Immobilie als Kapitalanlage

Vor- & Nachteile denkmalgeschützter Immobilien Ein Gebäude wird unter Denkmalschutz gestellt, wenn ihm ein historischer Wert zugesprochen wird. Es muss also ein öffentliches Interesse daran geben, das Gebäude zu erhalten. Über Optik oder Zustand der Immobilie sagt das erstmal nichts aus. Allerdings muss das Gebäude natürlich in einem erhaltungsfähigen Zustand sein. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Als Eigentümer:in eines Gebäudes kannst du natürlich beantragen, dass das gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird. Das prüft ein:e Gutachter:in. Wenn behörden selbst Prüfungen vornehmen, erfahren Eigentümer:innen das aber. Und es gibt Listen, auf denen du dich informieren kannst, welche Immos denkmalgeschützt sind. Da führt das jeweilige Landesdenkmalamt Listen. Übrigens können auch nur einzelne Immobilien einer Wohnanlage oder soagr nur einzelne Elemente des Gebäudes unter Denkmalschutz stehen. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, musst du übrigens auch Sanierungen am Gebäude klären. Grundsätzlich kann das für das gesamte Gebäude gelten. Der Denkmalschutz kann sich sogar auf das Innere des gebäudes wie den Grundriss auswirken. Das bedeutet dann, dass auch Dinge wie die Fenstergriffe oder Türen geschützt sein können. Meistens geht es aber eher um die Fassade und das Dach. Möchtest du an denkmalgeschützten Elementen was ändern, musst du das beim Denkmalschutzamt vorab beantragen und genehmigen lassen. Die Mitarbeiter:innen beraten dich dabei auch. Als Eigentümer:in macht der Denkmalschutz dir das Leben also erstmal nicht leichter. Aber bei Immos als Kapitalanlage sollte man das Thema nicht dramatisieren. Du kannst zwar nicht immer die günstigste Variante wählen, wenn mal etwas anfällt. Aber bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise wird das meist über die Instandhaltungsrücklage finanziert. Allerdings hat der Denkmalschutz für Eigentümer:innen auch Vorteile. Denn wenn du das Go der Denmkmalschutzbehörde hast, kannst du Investitionen in die Immo steuerlich geltend machen. Bei Immos als Kapitalanlage über 12 Jahre sogar bis zu 100 %. Nutzt du die Immo selbst, sind es immerhin 90 %. Aueßerdem gibt es Begünstigungen bei der Grundsteuer. Außerdem gibt es spezielle KfW-Förderungen für denkmalgeschützte Immos.

Was ist sinnvoller? Was die richtige Wahl ist, hängt von deinen Motiven und deiner aktuellen Wohnsituation ab. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Wohnst du aktuell sehr günstig zur Miete, bleibst du dort wahrscheinlich besser Mieter:in und kaufst eine andere Immobilie als Kapitalanlage, die du wiederum vermietest. Ein plakatives Beispiel: Du wohnst in Hamburg und zahlst 1.000 Euro Miete für 100 m²? So günstig wird es beim Kauf eines Objektes als Eigenheim nicht. Allerdings hast du zwei Vorteile, wenn du eine Immobilie kaufst, die du selbst bewohnst: Statt Miete zu zahlen, baust du über die Rate Vermögen auf und deine Zinsbelastung ist wahrscheinlich geringer als die Miete, die du für eine vergleichbare Immo zahlen würdest. Eine selbstgenutzte Immobilie kannst du steuerfrei verkaufen. Aber obwohl du alles, was du in die Immo investiert, eben auch in dein Eigenheim und dein Investment gleichermaßen steckst, hat ein Eigenheim auch Nachteile: Du hast mehr Nebenkosten als bei einer gemieteten Immobilie und Sanierungen musst du alleine tragen. Stehst du am Anfang, empfiehlt sich eine Beratung mit unseren Profis auf jeden Fall. Die schauen mit dir auf deine Situation und alle Zahlen. Entscheidest du dich erstmal gegen das Eigenheim, solltest du in jedem Fall eine Immobilie als Kapitalanlage auf unseren Marktplatz kaufen. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱

So funktioniert's in Zeiten gestiegener Zinsen Letztlich geht es in jeder Phase darum, gute Deals zu finden. Nur was genau en guter Deal ist, hängt eben immer von den aktuellen Umständen ab. Anhand des Beispiels Berlin kann man auch in der aktuellen Lage sagen: Wenn du unter Marktwert einkaufst, kannst du ruhig eine geringere Rendite in Kauf nehmen. 🎧🎧 Du brauchst mehr Infos zur Rendite bei Immobilien? HIER reinhören! Was grundsätzlich ein guter Deal ist, hängt natürlich von dir, deiner Situation und deinen Zielen ab. Da sich die Kaufpreise aber nicht so viel nach unten bewegt haben, wie es der aktuelle Zinsanstieg nötig gemacht hat, wirst du in guten A-, B- oder C-Lagen bei einem einzelnen Wohnungskauf nicht von Anfang an im positiven Cashflow sein. Du kannst den Cashflow auf 3 Arten in eine positive Richtung entwickeln: Durch Entwicklung der Miete über einen Zeitverlauf von mehreren Jahren oder Jahrzehnten bzw. durch Neuvermieteung. Natürlich hast du bei leerstehenden Wohnungen die Möglichkeiten in einer Sondervermietungsform zu vermieten und damit höhere Renditen zu haben. Du gehst halt mit mehr Eigenkapital rein und senkst deinen Finanzierungsbedarf. Es gibt sicher in D Lagen auch so hohe Renditen, dass du direkt Cashflow positiv bist – aber das sind dann vielleicht auch die Wohnungen, die sich nicht so stark im Wert entwickeln wie du es gerne sehen würdest. Bei einer guten Immobilie in guter Lage mit positiven Cashflow zu starten, funktioniert aktuelle eher nicht. Aber in der aktuellen Situation kannst du dafür wieder besser über Kaufpreise verhandeln. Bei einer Urbyo Auswertung waren es im Schnitt 6 %, die drin waren. Wichtig ist aber, dass du als faire:r Verhandlungspartner:in auftrittst. Besichtigst du eine Wohnung allerdings und kannst dein Angebot unter dem Angebotspreis mit einzelnen Punkten begründen, hast du deutlich bessere Chancen. Wichtig ist außerdem, dass du verbindlich auftrittst, dich an Absprachen hältst und schnell handeln kannst. Ein paar Prozent Verhandlungsspielraum kannst du mit der Marktsituation. Da gehören dann gestiegene Zinskosten ebenso dazu wie Handwerkerkosten oder Materialkosten. Oft kannst du in der aktuellen Phase auch mit der Energieeffizienz des Objektes bei der Verhandlung punkten. Ist die mittelmäßig oder schlecht und es gibt einen Sanierungsstau, ist das ein gutes Argument bei der Preisverhandlung. Eine Lage in lauter Umgebung oder ungepflegtes Gemeinschaftseigentum können ebenfalls Gründe sein. Die Gründe kannst du in einem Schreiben an Verkäufer:in oder Makler:in erklären. Dabei darfst du die Immo keinesfalls nur schlecht reden. Oft ist es sinnvoll, mit Positivem zu beginnen, dann die negativen Punkte zu erläutern und mit etwas Positivem zu schließen. Findest du keine ehrlich positiven Punkte, solltest du die Immo ohnehin nicht kaufen. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱 Du musst da zwar nicht deinen letzten Preis reinschreiben und solltest im fairen Rahmen bleiben, 10 bis 15 % kannst du so aber schonmal rausholen. Eine Garantie, dass das klappt, hast du natürlich nie. Wenn dich jemand überbietet, reicht es meistens nicht. Und das kann natürlich weiterhin passieren.

Was genau ist das? Während die Markolage die Lage der Stadt oder der Region meint, nimmst du bei der Mikrolage wirklich die unmittelbare Umgebung des Objektes in den Blick. Eigentlich zoomst du also etwas rein. Diese Aspekte gehören zur Mikrolage: Infrastruktur: Die Qualität der Infrastruktur ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie. Eine gute Mikrolage bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote. Umgebung: Die Umgebung der Immobilie sollte deinen Anforderungen entsprechen. Wenn du beispielsweise Wert auf eine ruhige Umgebung legst, solltest du darauf achten, dass sich keine lauten Straßen oder Gewerbebetriebe in unmittelbarer Nähe befinden. Nachbarschaft: Die Qualität der Nachbarschaft kann einen großen Einfluss auf die Lebensqualität haben. Achte darauf, ob es eine gute Nachbarschaft gibt und wie die Stimmung in der Nachbarschaft ist. Grünflächen: Grünflächen in der Nähe der Immobilie können den Wohnwert erhöhen. Überprüfe, ob es Parks oder Grünanlagen in der Nähe gibt. Lärmbelastung: Lärmbelästigung kann ein großes Problem sein. Überprüfe, ob es in der Nähe der Immobilie laute Verkehrsstraßen, eine Bahnstrecke oder andere Lärmquellen gibt. Sicherheit: Sicherheit ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie. Überprüfe, ob es in der Nähe der Immobilie häufige Einbrüche oder andere Sicherheitsrisiken gibt. Indem du die Mikrolage einer Immobilie genau prüfst, kannst du sicherstellen, dass die Immobilie deinen Anforderungen entspricht und ein gutes Investment darstellt. Auf dem Urbyo Marktplatz findest du vorgeprüfte Immos mit ausreichend Infos zur Makro- und Mikrolage. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱

So funktioniert unser Mortgage Partnership-Programm Über den Urbyo Mortgage Partnership-Bereich bietet Urbyo den angebundenen Finanzierungsvermittler:innen eine Lösung, um ihr Netzwerk zu erweitern und die bestmögliche Finanzierung für die eigenen Kundinnen und Kunden bieten zu können. Versteckte Kosten entstehen dabei nicht! Externe Vermittler:innen profitieren dabei von Urbyos Netzwerk aus über 1.400 Banken, den damit einhergehenden Top-Konditionen und höchstmöglichen Provisionen und Superbonifikationen. Unser Finanzierungsteam hat exklusive Kontakte zu Banken. Das garantiert neben schnellen Zusagen auch die Möglichkeit, Großprojekte mit regionalen Banken auch überregional umzusetzen. Von diesen Vorzügen profitieren dann wiederum die Kundinnen und Kunden externer Vermittler:innen. Insbesondere bei Großprojekten hilft unser Tool Urbyo Professional. 🤝🤝Du möchtest mehr Infos zu Urbyo Professional bekommen? Die findest du HIER! und die 🎧🎧 passende Podcast-Folge kannst du HIER hören! Im Urbyo Programm ist den externen Vermittler:innen absoluter Kundenschutz bei voller Transparenz sicher. Denn wir wollen eine Win-Win-Situation für alle Seiten bieten. Denn die jeweiligen Kundinnen oder Kunden bleiben auch für Folgegeschäfte bei den externen Vermittler:innen. Als externe Vermittler:in erhältst du ein eigenes Urbyo Profil, in dem du über jeden Schritt informiert wirst. Wenn du an einem unverbindlichen Gespräch interessiert bist, schau mal hier vorbei. 🚀🚀 Alle Infos zu Urbyo Mortgage Partnership-Programm: Sicher dir deinen Termin zum Kennenlern-Call!

So fällt's dir bei der Immobilienbesichtigung auf Wenn du eine Wohnung besichtigst, solltest du auf diese Dinge achten: Schau dir die Wände genau an: Schimmel tritt oft an feuchten Stellen, wie beispielsweise an Außenwänden oder in Badezimmern, auf. Achte darauf, ob es Anzeichen für Feuchtigkeit gibt, wie zum Beispiel abblätternde Farbe oder Risse im Putz. Rieche in der Wohnung: Schimmel riecht oft muffig und modrig. Wenn du bei der Besichtigung einen unangenehmen Geruch bemerkst, solltest du genauer hinschauen. Frage Verkäufer:in oder Makler:in gezielt nach Schimmelbefall oder Feuchtigkeit in der Wohnung. Wenn es bereits früher Probleme gab, sind sie verpflichtet, dich darüber zu informieren. Nutze ein Feuchtigkeitsmessgerät: Mit einem Feuchtigkeitsmessgerät kannst du feststellen, ob die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu hoch ist. Hohe Luftfeuchtigkeit kann ein Anzeichen für Schimmel sein. Diese Geräte bekommst du günstig bei Amazon. Suche nach sichtbaren Anzeichen: Schimmelbildung sieht oft aus wie schwarze Flecken auf der Wand. Auch ungewöhnliche Verfärbungen oder Pilzbefall können auf Schimmel hinweisen. Fällt dir etwas auf, solltest du Verkäufer:innen gezielt ansprechen. Denn Schimmel muss frühzeitig erkannt und beseitigt werden. Die guten News für dich: Auf unserem Marktplatz findest du ausschließlich sorgfältig vorgeprüfte Objekte. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱

Chancen, Risiken & Durchführung möblierter Vermietung Eine Wohnung gilt als möbliert vermieten, wenn mehr als die Hälfte der Einrichtungsgegenstände vorhanden ist. Dabei geht's natürlich nicht um Dinge wie Dusche oder Toilette, sondern um Gegenstände wie Bett, Schrank etc. Wenn die Wohnung also teilmöbliert ist, reicht das aus. Je besser die Wohnung eingerichtet ist, desto höher sind natürlich die Erfolgschancen. Und je nach Zielgruppe kommt es natürlich auch auf die Art und Qualität der Ausstattung an. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Hast du deine Wohnung aber möbliert und möchtest sie jetzt im Rahmen dieser Sondervermietungsform anbieten, musst du darauf achten, dass das in der jeweiligen Stadt erlaubt ist. Oft ist eine Mindestmietdauer vorgeschrieben, weil es sonst als Ferienwohnung gilt. Erfüllst du die nicht, kann das eine Zweckentfremdung sein. Das Problem hast du allerdings meist nur, wenn es sich um eine Stadt mit hohem Touristenaufkommen handelt. An dieser Stelle kümmern wir uns aber ausschließlich um möblierte Langzeitvermietungen. Grundsätzliche Regeln zur Mindestmietdauer gibt es nicht. Das kannst du bei Bezirks- oder Wohnungsamt erfragen. Du solltest die Dauer der Vermietung aber im besten Falle nicht mehr in Wochen oder Tagen angeben können. Im Zweifel sind sechs Monate mindestens sinnvoll. So vermeidest du zu viele Mieterwechsel innerhalb eines Jahres. Denn das ist häufig ein Indiz für Zweckentfremdung deines Wohnraums. Allerdings musst du bei der möblierten Vermietung auch keine zeitliche Befristung festlegen. Das geht auch ohne. Dann gelten die gleichen Regeln und Grundsätze zum Mieterschutz wie bei der unmöblierten Vermietung. Da viele die Sondervermietungsformen nutzen, um den Cashflow ihres Investments zu erhöhen, kommen wir zu den Möglichkeiten bei den Mehreinnahmen. Dabei spielt es eine Rolle, ob die Wohnung befristet oder unbefristet möbliert vermietet ist. Bei nicht befristeten möblierten Vermietungen kannst du einen Möblierungszuschlag zur Miete nehmen. Du musst den zwar nicht gesondert ausweisen. Wenn es aber zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, wäre es gut, wenn du den belegen könntest. Da gibt es verschiedene Modelle, nach denen du dich richten kannst. Da gibt es zunächst das Berliner Modell. Nach dem kannst du 2 % des Zeitwerts der Möbel zum Vermietungszeitpunkt monatlich auf die Miete draufschlagen. Kaufst du also beispielsweise Möbel für 5.000 Euro, kannst du 100 Euro monatlich mehr an Miete verlangen. Über die Mietdauer deiner Mieter:innen bleibt der Wert konstant und wird nur bei Neuvermietung neu nach dem aktuellen Zeitwert berechnet. Etwas komplizierter ist das Hamburger Modell. Da gehst du von einer sogenannten degressiven Abschreibung aus. Das bedeutet: Die Abschreibung nimmt über die Jahre ab. Die Modelle sind nach jeweils lokalen Gerichtsurteilen benannt. Jetzt aber zu den zeitlich befristeten unmöblierten Vermietungen: Vermietest du die Wohnung kürzer als ein Jahr unmöbliert, bleibst aber bestenfalls über 6 Monaten, bist du nicht mehr an die Rechnung aus Vergleichsmiete und Möblierungszuschlag gebunden.