Immobilien & Finanzierung einfach machen

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Wieso sollte ich in Berliner Immobilien investieren? Natürlich gab es in der aktuellen Phase gestiegener Zinsen auch in Berlin Rückgänge bei den Kaufpreisen. Unterschiede gab es dort aber zwischen vermieteten und freien Immobilien. Leere Wohnungen sind zwischen 10 bis 13 % in den Kaufpreisen zurückgegangen. Bei vermieteten Objekten waren die Preisrückgänge oft sogar um die 20 % im Vergleich zum März 2021. 💵💵Kaufpreise verhandeln? HIER gibt's Tipps, wie das klappt! Typische Berliner Immos haben allerdings oft weiter Renditen von um die 2 %. Dennoch gibt es Gründe, wieso es sinnvoll sein kann, in Berlin zu investieren. Denn viele Menschen können sich eben nicht mehr auf die Rente im Alter verlassen. Zudem kaufen aktuell viele Käufer:innen vermietete Wohnungen in guten Lagen in relativ schlechtem energetischen Zustand. Denn so können sie unter Marktpreis einkaufen und die Wohnung mittelfristig möglicherweise an die eigenen Kinder weitergeben oder eben energetisch sanieren und die Miete entwickeln. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Bevor du in eine Immo in Berlin investierst, solltest du dir deine Situation anschauen: Stell dir also die Frage, wieviel negativen Cashflow du dir leisten kannst und was du mit der Immobilie vorhast. Denn dann kannst du dir dafür und für deine Situation die passende Immobilie suchen. 🧐🏚️Auf der Suche nach so einer Einstiegsmöglichkeit unter Marktwert? HIER gibt's eine auf unserem Marktplatz!

Und wovon hängt die ab? Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes ab, in dem du die Immobilie kaufst. Die reichen in Deutschland von 3,5 % in Bayern über 5 % in Baden-Württemberg oder Niedersachsen bis zu 6,5 % in Brandenburg oder Schleswig-Holstein. Den jeweiligen Satz zahlst du auf den Kaufpreis deiner Immobilie. Natürlich kann der sich über die Zeit ändern. 🎧🎧 Du möchtest beim Kaufpreis handeln? HIER gibt's wertvolle Tipps! Wichtig zu wissen ist allerdings, dass du den Grunderwerbsteuersatz nur auf den Kaufpreis für die Immobilie und eben nicht auf bewegliches Inventar innerhalb der Wohnung zahlst. Und wenn du von Ehepartner:in oder deinen Eltern eine Immo erwirbst, zahlst du gar keine Grunderwerbsteuer. Wie du das bei der Finanzierung deiner Immo am sinnvollsten umsetzt, kannst du mit unseren Finanzierungsexpert:innen besprechen. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Maikes Weg vom ersten Immo-Invest zum eigenen Mentoring-Programm 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! 📱📱 Du möchtest Maikes Weg verfolgen? HIER geht's zu Mrs. Property auf Instagram 👩‍🏫👩‍🏫 Alle Infos zum Mentoring-Programm gibt's HIER Du hast Bock, dich in der Urbyo Community zu vernetzen und mit anderen (angehenden) Investor:innen auszutauschen? HIER gibt's alle Infos! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren #4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig? #5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht #6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen #7: Aus dem Klassenzimmer zur ersten Immobilie als Kapitalanlage #8: 25 Jahre am Markt: So investiert ein erfahrener Verwalter

Was wann gemacht werden muss Grundsätzlich gibt es an Immobilien einerseits energetische Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und Renovierungen auf der anderen Seite, die das Wohnerlebnis aufwerten. 🤳 Du brauchst eine Finanzierung für Sanierungen oder Modernisierungen? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Aber ganz so klar lässt sich das nicht immer trennen. Ein Beispiel sind neue Fenster. Denn die sind ein klassisches Beispiel für eine energetische Sanierungsmaßnahme, können aber ebenso den Wohnkomfort erhöhen, weil die Wohnung dadurch deutlich ruhiger werden kann. Aus Investorensicht ist es auf jeden Fall sinnvoll zunächst die Dinge anzugehen, die sich gut finanzieren lassen. An dieser Stelle gehen wir die Gewerke mal von oben nach unten durch. Wann du das Dach erneuern musst, lässt sich so pauschal nicht sagen. Das kommt drauf an, was für ein Dach auf der Immobilie ist. Einfach Dachpappen oder Zinkblech-Eindeckungen musst du wahrscheinlich alle 20 Jahre erneuern. Ziegeldächer halten gerne mal 70 oder 80 Jahre und um Betondachpfannen solltest du dir alle 60 Jahre vornehmen. Bröckelnde Schornsteinköpfe werden meist alle 30 Jahre zum Thema. Beim Thema Dach gibt es allerdings gute Kredit- und Förderangebote. Wie oft du bei den Fenstern ran musst, hängt natürlich vom Material der Rahmen ab. Kunststoff ist da deutlich langlebiger als Holz. Aber auch diese Sanierungsmaßnahme lässt sich gut finanzieren. Ebenso gute fördern oder finanzieren lassen sich Dämmungsmaßnahmen. Innerhalb der Wohnung lassen sich beispielsweise Küche oder Bad renovieren. Küchen solltest du alle 10 bis 20 Jahre checken. Das Badezimmer ist spätestens nach 25 Jahren fällig. Bei Leitungen, Rohren oder der Heizung musst du prüfen lassen, inwieweit ein Austausch da den Energiebedarf deutlich reduziert. Wenn du eine 30 Jahre alte Öl- oder Gasheizung hast, dann gibt es da schon sehr viel Potential. Beim Wechsel auf Wärmepumpen spielt dann eher wieder eine Rolle wie gut der energetische Stand ist und ob es schon großflächige Heizkörper oder Fußbodenheizungen gibt. Das sind dann Projekte, die schon locker zwischen 20.000 € und 50.000€ liegen können. Bei den Leitungen hast du eigentlich mehr Zeit, musst das aber auch einkalkulieren. Denn wenn die kompletten Elektroleitungen und Rohre neu gemacht werden müssen. Auch das lässt sich finanzieren aber das geht natürlich auch gut ins Geld. Infos dazu, wann die einzelnen Gewerke zuletzt erneuert wurden, findest du in den Protokollen der Eigentümerversammlung oder in Rechnungen des Verkäufers. Heizungen haben üblicherweise ei Typenschild und bei den Fenstern steht's im Rahmen.

Und wieso ist die wichtig bei der Finanzierung? Wer eine Immobilie finanzieren möchte, kommt am Begriff der Grundschuld nicht vorbei. Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einer Immobilie. Das bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit oder eine andere Verbindlichkeit verwendet wird. Sie besteht unabhängig von der Eigentümerin oder dem Eigentümer und haftet auf der Immobilie, solange die Schuld nicht beglichen wurde. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Grundschulden können auf verschiedene Arten eingesetzt werden: Zum Beispiel kann eine Grundschuld als Sicherheit für eine Hypothek verwendet werden. Wenn ein:e Hauskäufer:in eine Hypothek aufnimmt, um ein Haus zu kaufen, gibt sie oder er das Haus als Sicherheit für die Bank. Die Bank erhält dann eine Grundschuld auf das Haus und kann das Haus verkaufen, um den ausstehenden Kreditbetrag zu begleichen, falls die Raten nicht mehr bezahlt werden können. Grundschulden können auch als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten verwendet werden: zum Beispiel für Geschäftskredite, Autokredite oder andere Arten von Darlehen. Um eine Grundschuld zu erhalten, muss die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie eine Urkunde ausstellen und bei einem Notar beglaubigen lassen. Die Urkunde enthält die genauen Bedingungen der Grundschuld, wie zum Beispiel die Höhe des Darlehens, die Laufzeit und den Zinssatz. Die Grundschuld wird dann im Grundbuch der Immobilie eingetragen und stellt eine dauerhafte Belastung der Immobilie dar, bis sie vollständig beglichen wurde. Eine Grundschuld ist also eine wichtige Form der Sicherheit bei der Finanzierung von Immobilien und anderen Verbindlichkeiten. Sie ermöglicht es Kreditgebern, das Risiko bei der Vergabe von Krediten zu minimieren und gibt Eigentümer:innen die Möglichkeit, Kredite aufzunehmen, ohne ihr Eigentum zu verkaufen.

Tipps von einem Verwalter Wer mit seiner Immobilie möglichst wenig Aufwand haben möchte, der kann eine Sondereigentumsverwaltung abschließen. Das kostet zwar Geld, kann aber dennoch sinnvoll sein. 🎧🎧 Ein paar mehr Infos auch zu den Vor- & Nachteilen gibt's in der passenden Folge Möchtest du dein Sondereigentum also verwalten lassen, brauchst du die richtige Sondereigentumsverwaltung. Und um zu erkennen, welche da zuverlässig und gut sind, gibt's ein paar Tipps. Achte also beispielsweise drauf, wie schnell und auf welche Art sie auf deine Anfrage reagieren. Denn du möchtest schließlich, dass sie auch in der Zusammenarbeit mit dir schnell und freundlich reagieren. Dann ist es immer gut zu erfragen, ob du eine:n persönliche:n Ansprechpartner:in haben wirst. Hast du das nicht, ist das oft kein gutes Zeichen. Bei der Suche nach einer Verwaltung kannst du auf Verzeichnisse von Verbänden zurückgreifen oder einfach mal die Hausverwaltung ansprechen. Hast du eine Sondereigentumsverwaltung gefunden, ist es sinnvoll, die Zusammenarbeit zumindest für ein Jahr vertraglich festzuhalten. Denn dann gibst du ihnen die Chance zur Einarbeitung und hast auch gesichert, dass sie die Nebenkostenabrechnung machen. Preise für Sondereigentumsverwaltungen sind regional unterschiedlich und richten sich nach dem angebotenen Leistungskatalog. 🏘️🏘️ Suchst du in Sachsen oder Umgebung? Meld' dich bei Matthias unter m.henschel@afw-immobilien.de

Wie funktioniert das? Grundsätzlich ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Aber es gibt da ein paar Risiken: Denn je höher der Darlehensbetrag ist, desto höher sind auch die Zinsen, die gezahlt werden müssen. Dadurch können dann die monatlichen Raten sehr hoch ausfallen, was zu einer starken Belastung deiner Finanzen führen kann. Es gibt viele Banken, die über den Kaufpreis hinaus finanzieren. Dazu muss deine Bonität gut sein und der Wert der Immo muss zu dem Kaufpreis passen. Ebenso gibt es aber Möglichkeiten, das Eigenkapital anders darzustellen: entweder durch Zusatzsicherheiten, wie Abtretung von Wertpapieren oder weitere Grundschulden oder andere Vermögenswerte. Oder aber du beantragst bei der Bank nur eine Kaufpreisfinanzierung und finanzierst die Kaufnebenkosten über ein Nachrangdarlehen oder Arbeitgeberdarlehen. So oder so solltest du dich bei uns melden, damit wir gemeinsam die für dich günstigste Lösung finden. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Sorgenfrei investieren dank Full-Service und Mietpool Zum Thema Mietpools hast du in einer der vergangenen Folgen schon ein paar grundsätzliche Infos bekommen. 👀👀 Mietpools? HIER kannst du in die ganze Folge dazu reinhören! Heute schauen wir konkret auf eine solche Immobilie im Mietpool. Sie liegt im mittelhessischen Alsfeld. 🏘️🏘️ HIER geht's zur Immo auf dem Urbyo Marktplatz! Erstmal zur Makrolage: Alsfeld ist ca. 40 km von Fulda und 50 km von Gießen entfernt und liegt am nördlichen Rand der Metropolregion Rhein-Main. Die Stadt hat knapp über 16.000 Einwohner und in der Region, die innerhalb einer Stunde erreichbar ist, leben 2,5 Millionen Menschen und 100.000 Studierende. Innerhalb dieses Gebietes liegen Städte wie Frankfurt, Kassel oder Eisenach. Jetzt zur Mikrolage: Die nächste Bushaltestelle ist 150m entfernt und bis zum Bahnhof sind es 1,4 km. Den Supermarkt am Stadtpark erreichst du in 700 m zu Fuß. Die Wohnung liegt auch fast direkt am Ausläufer des Stadtparks. In der Entfernung liegen auch Schulen und Kitas. Alles, wie es sich für eine Kleinstadt gehört und du hast auch kurze Wege. Zur Auffahrt der A5 sind es 3,4 km und die bringt einen auch in einer Stunde nach Frankfurt am Main. Bei der Wohnung handelt es sich um eine 2-Zimmerwohnung. Da es aber eine Wohnküche gibt, wirkt sie eher wie eine 3-Zimmer-Wohnung auf 58 qm mit einem Balkon im Erdgeschoss. Und das Objekt ist gemeinsam mit mehreren Gebäuden in einer Mietpoolverwaltung. Bedeutet, dass du absolut keinen Aufwand hast, weil sich eine Sondereigentumsverwaltung um alle Angelegenheiten wie Instandhaltung, Kommunikation mit Handwerkern, der Mietentwicklung, Nebenkostenabrechnung oder Mietersuche kümmert. Alles ist im Preis enthalten und du erhältst vom ersten Tag an Miete auch wenn die Wohnung nicht direkt vermietet ist. Generell ist das Gebäude in guten Zustand. Das Besondere ist, dass es zu jedem Gebäude ein TÜV-Gutachten gibt. Dass der Kaufpreis etwas über dem Marktwert angesetzt ist liegt daran, dass der Mietpool durch die Gutachten die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums kennt und das von allen Eigentümer:innen beim Kauf einsammelt. Entsprechend gibt es auch keine Probleme mit Sonderumlagen und du musst dir um die Instandhaltung und die Entwicklung des Gebäudes keine Sorgen machen. Nachteil des Objektes ist natürlich, dass deine Rendite durch die Verwaltung im Mietpool etwas leidet und der Kaufpreis nicht verhandelbar ist. Aber den Kaufpreis über Marktwert kannst du mitfinanzieren. Denn bei einem normalen Wohnungskauf kaufst du ja auch oft die Instandhaltungsrücklage mit. Das ist auch alles im Kaufvertrag verankert. Also in jedem Fall ein guter Deal für Leute, die wenig Zeit aufwenden, kaum Risiko eingehen und trotzdem in Immobilien investieren möchten. Schau dir das Inserat einfach an und melde dich bei unserem Team für die passende Finanzierung. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Diese Fragen solltest du stellen Vorab: Wer sich mit der Suche nach Mieter:innen gar nicht beschäftigen möchte, der kann sich mit dem Thema Sondereigentumsverwaltung beschäftigen. Denn dann wird's dir einfach abgenommen. 🎧🎧 Sondereigentumsverwaltung klingt spannend? HIER gibt's eine ganze Folge dazu! Es geht aber natürlich auch ohne Sondereigentumsverwaltung. Zunächst ist es natürlich wichtig, dass dein Objekt zu deinen Mieter:innen passt. Denn nur wenn das passt, fühlen sich die Mieter:innen wohl und du hast keine ständigen Wechsel. Wenn du zum Beispiel in einem Objekt vermietest, in dem viele Studierende wohnen und es Lärm geben kann, ist es oft nicht so sinnvoll, ältere Mieter:innen dazuzuholen. Zumindest solltest du drauf hinweisen. Du kannst dir natürlich auch Vermieterbescheinigungen oder eine Schufa-Auskunft zeigen lassen. Oft gibt's die besten Infos aber im Gespräch mit den Mieter:innen. Da kannst du beispielsweise folgende Fragen stellen: Warum ist genau diese Wohnung interessant? Warum diese Lage? Warum wollen Sie umziehen? Die Antworten auf die Fragen vermitteln dir ein Gefühl darüber, ob die Menschen an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert sind. Wenn du dir unsicher bist, kannst du natürlich auch immer Makler:innen mit der Vermietung beauftragen. Inserate funktionieren übrigens auch bei Ebay Kleinanzeigen und Facebook einfach und gut. Wenn du hier auch noch mal ein paar Impulse brauchst, melde dich doch in unserer WhatsApp-Community an oder melde dich bei unserem coolen Support. 📱📱 Von Erfahrungen anderer profitieren & Kontakte knüpfen? HIER geht's zur Anmeldung!