Immobilien & Finanzierung einfach machen

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So geht's auch mit kleinen und mittleren Einkommen Wenn dir jemand erzählt, du kannst mit Immobilien sehr schnell sehr reich werden, solltest du vorsichtig sein. Aber mit Immobilien Geld verdienen geht. Und zwar nicht nur für die Menschen mit hohem Einkommen. Was du dir schonmal merken kannst: Je schnelle du möglichst viel Geld verdienen möchtest, desto höher ist auch das Risiko. Das ist eigentlich bei allen Anlageklassen so. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Wichtig ist, dass du gut informiert bist, bevor du in Immobilien investierst und so Geld verdienst. Oft hilft dazu auch der Austausch mit Menschen, die schon etwas Erfahrung haben. Du hast Bock, dich in der Urbyo Community zu vernetzen und mit anderen (angehenden) Investor:innen auszutauschen? HIER gibt's alle Infos! Um mit Immobilien Geld zu verdienen, gibt es nicht DIE EINE Strategie. Wie immer kommt es darauf an, was du erreichen möchtest und wie deine finanzielle Situation ist. Das heißt aber nicht, dass du unbedingt super viel Eigenkapital brauchst. Du kannst auch ohne Eigenkapital finanzieren. Dann wirst du zu Anfang zwar einen negativen Cashflow haben und monatlich draufzahlen. Ist aber kein großes Problem, so lange du dir das leisten kannst. Denn das, was du drauf zahlst, fließt ja in die Tilgung des Kredites und damit in deinen Vermögensaufbau. Das ist dann auch nicht viel anders als ein monatlicher Betrag, den du in den einen ETF-Sparplan zahlst. Wenn du aber jetzt starten möchtest, mit Immobilien Geld zu verdienen, solltest du dir erstmal über deine Ziele klar werden. Denn davon hängt die Wahl deiner Strategie ab. Welche Strategien es gibt, haben wir mal in einer anderen Folge besprochen. 👇👇 🎧🎧📈📈Das sind die wichtigsten Immo-Investmentstrategien! Wenn du dich für Buy & Hold entscheidest, wirst du wahrscheinlich eher nicht schnell sehr viel Geld verdienen. Ist aber überhaupt nicht schlimm. Denn du hältst die Immo lange, zahlst sie über die Mieteinnahmen ab und wenn der Kredit zurückgezahlt ist, profitierst du von den Mieteinnahmen und hast so ein Polster für deine Altersvorsorge. Etwas mittelfristiger kannst du über Buy & Develop Geld verdienen. Denn wenn du eine Immo kaufst, sie ein paar Jahre entwickelst und sie mit Gewinn weiterverkaufst, baust du natürlich mehr Kapital auf. Am kurzfristigsten verdienst du mit der Fix & Flip-Strategie Geld, in dem du Immobilien kaufst, sie renovierst oder sanierst und zügig und mit Gewinn wiederverkaufst.

Eigenkapital, Objektgröße und Finanzierungsrahmen Bei Immobilien ist das erste Investment immer das schwierigste. Denn du musst erstmal rausfinden, was du dir leisten kannst. 🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Mit Anfang 20 war Janina als weibliche Berufseinsteigerin ohne Eigenkapital nicht unbedingt die Kundin, die Banken sich wünschen. Dennoch hatte sie das Ziel, eine 11 m² Wohnung in Elmshorn bei Hamburg zu kaufen. Der Kaufpreis lag bei 115.000 Euro und 20.000 Euro kamen für die Renovierung und die Kaufnebenkosten obendrauf. Die Gesamtkosten beliefen sich auf 149.375 Euro. Das Finanzierungsvolumen lag bei 149.000 Euro, das Janina auf zwei Darlehen aufteilte. 135.000 Euro finanzierte sie ganz klassisch über die Bank und beschaffte sich 14.000 Euro über ein Nachrangdarlehen zu höheren Konditionen. Insgesamt ergab sich daraus eine monatliche Rate von 829 Euro plus 60 Euro nicht umlegbare Kosten. Bei Mieteinnahmen von 780 Euro landete Janina bei einem negativen monatlichen Cashflow von 109 Euro. 👀👀So verbesserst du den Cashflow deines Immo-Investments! Als das Nachrangdarlehen nach 5 Jahren abgelöst war, wurden daraus aber schon 158 Euro positiver Cashflow. Und das sogar ohne Anpassungen der Miete. Nach 7 Jahren verkaufte sie die Wohnung für 279.000 Euro. Das ist allerdings schon über 10 Jahre her. Janina verfolgt aber weiterhin die Strategie, dass Kaufpreis und Kaufnebenkosten immer geringer sein sollten als der Marktwert der Immo. Damit kann das auch in der aktuellen Marktlage gelingen.

Über seine Anfänge und was man als Immo-Investor können muss Du möchtest die Folgen ab jetzt immer als Erste:r hören? Dann geht's HIER zum Janina meets Friends-Feed! HIER gibt's das Buch es Renditedoktors Markus!

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So sieht's zur Halbzeit aus Um den Immo-Markt 2023 zu verstehen, muss man sich an 2022 erinnern: Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine begann, die Energiepreise stiegen stark und das setze eine Inflation von 6,9 % im Jahresdurchschnitt in Gang. Der Immobilienmarkt bekam das durch steigenden Zinsen zu spüren. Zwischenzeitlich lagen die Zinsen bei 4,5 bis 5 %. Nach fast einer Dekade sinkender Zinsen und steigender Immobilienpreise ergab sich so für 2023 eine neue Situation. Die Kaufpreise waren plötzlich wieder verhandelbar und es gab Abschläge von bis zu 20 %. Kaufpreise in Zeiten gestiegener Zinse verhandeln? So klappt's! 🎧🎧 In dieser Situation hatten Eigentümer:innen, die verkaufen wollten, drei Möglichkeiten: Gar nicht verkaufen und die Immobilien im Bestand halten. Mit Abschlag verkaufen. Denn wer jetzt meint eine nicht weiterentwickelte Immobilie zum alten Preis anzubieten, der wird es schwer haben. Da kann man nur mit Preisanpassungen verkaufen, damit die Rendite wieder zu den Zinsen passt. Die Immobilie beispielsweise über Mietanpassungen entwickeln. Dass die Kaufpreise aber langfristig nicht wie von einigen prognostiziert eingebrochen sind, liegt an den inflationsbedingt gestiegenen Kosten für Neubauten. Das sichert die Nachfrage nach Bestandsobjekten. Durch diese steigende Nachfrage nach bestehendem Wohnraum entwickeln sich dann auch die Mieten weiter. Die steigen natürlich immer etwas zeitverzögert zur Inflation. bei den Bestandsimmobilien sind also die Entwicklung der Mieten und die Entwicklung des Gebäudes hinsichtlich der Energieeffizienz die wichtigsten Themen für Eigentümer:innen 2023. Deutlich herausfordernder ist allerdings das Fix & Flip-Geschäft am Immobilienmarkt geworden, das dadurch etwas zurückgegangen ist. Doch was ist für die kommenden Monate zu erwarten? Es sieht danach aus, als sei der leichte Preisrückgang erstmal gestoppt. Denn auch die Zinsen sinken wieder leicht.

Diese Kosten deckt das Hausgeld Als Eigentümer:in einer Eigentumswohnung zahlst du neben den monatlichen Kreditraten auch das sogenannte Hausgeld. Das Hausgeld deckt sämtliche laufenden Kosten ab, die im Zusammenhang mit der Eigentümergemeinschaft anfallen. Hier sind einige Positionen, die im Hausgeld enthalten sein können: Heiz- und Betriebskosten: Das Hausgeld beinhaltet in der Regel die Kosten für die Heizung und die Betriebskosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Aufzug, Treppenhausreinigung und Gartenpflege. Instandhaltungsrücklage: Ein Teil des Hausgelds wird in eine Instandhaltungsrücklage eingezahlt, um künftige Reparaturen und Instandhaltungen zu finanzieren. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist in der Teilungserklärung festgelegt und kann von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich sein. Verwaltungskosten: Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft wird oft von einem professionellen Verwalter übernommen. Die Kosten für die Verwaltung sind im Hausgeld enthalten. Versicherungen: Die Eigentümergemeinschaft schließt verschiedene Versicherungen ab, wie zum Beispiel eine Gebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung. Die Kosten für diese Versicherungen sind im Hausgeld enthalten. Sonderumlagen: Wenn unvorhergesehene Reparaturen anfallen oder größere Investitionen geplant sind, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Diese wird zusätzlich zum Hausgeld von den Eigentümern gezahlt. Es ist wichtig, das Hausgeld und seine Bestandteile genau zu kennen, um sich finanziell nicht zu übernehmen. Wenn du Fragen zum Hausgeld hast, kannst du dich an die Verwaltung oder den Verwaltungsbeirat wenden. Bei Urbyo findest du immer eine gute Aufstellung der Kosten. Hiervon sind die meisten auf dein:e Mieter:in umlegbar. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

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Wie du sie erkennst und vermeidest Natürlich gibt es ein paar Risiken, die du beim Immobilienkauf meiden solltest. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Da es um ein Investment geht, solltest du nicht zu teuer einkaufen. Denn wenn du mehr zahlst, als die Immo wert ist, startest du im Minus. Ein weiteres Risiko ist natürlich Leerstand. Denn wenn dein Objekt leer steht, erzielst du keine Mieteinnahmen. Um das zu vermeiden, kannst du natürlich in A-Lagen investieren. Denn in solchen hast du praktisch kein Leerstandsrisiko. Dort sind die Kaufpreise aber eben auch hoch und die Renditen entsprechend gering. Wenn du also jetzt in etwas schlechtere Makrolagen investierst, musst du besonders stark auf die Mikrolage achten. Denn wenn das direkte Umfeld der Wohnung für Mieter:innen attraktiv ist, bekommst du auch Wohnungen in etwas schlechteren Makrolagen vermietet. 🎧🎧** Wie du eine gute Makrolage erkennst?** HIER reinhören! Relativ überschaubar ist dann doch das Risiko von Mietnomaden oder ausbleibenden Mieten. Wenn du das möchtest, gibt es da sogar Versicherungen für diesen Fall. Wenn du aber deine Mieter:innen sorgfältig auswählst, minimierst du das Risiko bereits enorm. Wenn du das Risiko dennoch scheust, aber auch keine Versicherung abschließen möchtest, schau dir doch mal das Mietpool-Konzept an. 🏘️🏘️ Mit wenig Risiko investieren? So funktioniert das Mietpool-Konzept! Ein weiteres Risiko, das viele sehen, sind hohe Kosten durch schnell anfallende Sanierungen am Haus. Dazu kannst du allerdings einfach einen genauen Blick in die Unterlagen werfen. Da siehst du einerseits, wieviel Instandhaltungsrücklage da ist und wann welche Sanierungen gemacht wurden. Das zeigt dir dann, was ggf. anstehen könnte. In der eigenen Wohnung erkennst du Probleme am besten bei Besichtigungen vor Ort oder bei Gesprächen mit aktuellen Mieter:innen.

Und welche Unterlagen brauche ich? Wenn du schon zur Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung mitbringst, gibst du Verkäufer:innen das Gefühl, dass du es auch ernst meinst. Damit das funktioniert, meldest du dich für eine unverbindliche Vorausberatung bei unserem Finanzierungsteam. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Da klärt ihr dann den finanziellen Rahmen, in dem du nach Immobilien suchen kannst und du übergibst deine Einkommens- und Vermögensnachweise. So können wir in dem Moment, in dem du die Wunsch Immo findest, dir direkt eine Finanzierungsbestätigung erstellen. Das ist natürlich noch nicht die abschließende Genehmigung. Für die brauchen wir und die Bank natürlich alle Unterlagen der Immobilie. Am besten forderst du bei der Besichtigung schon alle Objektunterlagen an. Das signalisiert zusätzliche Verbindlichkeit gegenüber der Verkäuferin oder dem Verkäufer. Bei einem Haus sind das Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Bilder, Energieausweis, Flächenberechnung, die Berechnung des umbauten Raumes, Grundbuchauszug und Flurkarte, sowie ggf weitere. Bei einer Wohnung streichen wir die Berechnung umbauter Raum und Baugenehmigung und nehmen dafür die Teilungserklärung, sowie ggf Nachträge dazu.