Les Investisseurs 4.0 260 - Immobilier commercial vs résidentiel : ce qu’il faut savoir avant de se lancer, avec Raphael Dery
Sep 18, 2025
Dans ce podcast, Raphaël Dery, investisseur immobilier depuis près de 20 ans et cofondateur de Meilleur Acheteur, nous éclaire sur l'immobilier commercial. Il aborde les fondamentaux du bail commercial et l'analyse des locaux tels que la valeur locative et l'emplacement. Sa checklist pratique aide à éviter les erreurs courantes lors de l'achat. Il discute également des stratégies d'investissement et des secteurs porteurs comme le coworking. Un dialogue enrichissant pour quiconque souhaite diversifier ses investissements immobiliers.
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Episode notes
Apport, Durée Et Rendement Type
- Prépare environ 20% d'apport et vise des crédits sur 15-20 ans adaptés au ticket moyen (~500k€).
- Compte sur un rendement brut autour de 7% selon le dossier et le marché.
La Valeur Se Fait Sur Le Loyer
- La création de valeur se fait surtout sur le loyer et la gestion des baux plutôt que sur les gros travaux.
- Des baux sous-cotés peuvent passer de 3-4% à 10-12% quand ils sont renégociés ou libres.
Anticiper Les Procédures De Revalorisation
- Prépare-toi à des procédures longues pour revaloriser un loyer en cours (4-6 ans) et privilégie le gré à gré si possible.
- Utilise l'éviction ou la négociation selon la situation du locataire et la valeur du fonds.