🍊 欢迎来到知行小酒馆，这是一档由有知有行出品的播客节目。我们关注投资，更关注怎样更好地生活。我是雨白。
今天，我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第 3.5 期！聪明如你，肯定猜到了我们要探讨的话题，那就是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整。
为什么说这是第 3.5 期呢？原因是，为了更好地探讨这个话题，我们录了两期节目！
几乎是在前后脚，两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇说，想来聊聊最近的房地产市场。第一位，是播客「起朱楼宴宾客」的主理人大卫翁；第二位，是播客「面基」的主理人老钱。而且更妙的是，虽然他俩都想来聊聊房产，但是他们的思考角度可以说是天差地别，一个是从宏观角度切入，立足全局，看未来房地产市场有可能的几种走向，以及不同走向，我们该如何应对；那另一个是从个体角度出发，我们普通人置身事内，面对房产市场的千变万化，该怎么自处。
这两种思考框架都非常精彩，在我看来，对小酒馆的听众们来说都是很宝贵的。所以，当时我就决定，无论如何，我也要把这两个人拉在一起打一架，不是，好好聊一聊，专门为我们小酒馆的听众们，呈现他们完整的思考框架（听懂掌声👏）。
在你现在收听的这一期里，我们主要是从和我们生活相对有些距离的宏观角度切入，自上而下地回顾了过去房地产市场的一些重大变化，以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向。而在这之前，我和一知羊拉着老钱，从普通老百姓、个体房产投资者该怎么看待房产的角度，也录制了一期节目。
这一次，我们整了一个新玩法：
在本期节目上线后的 72 小时内，如果评论数超过了 300 条，或者苹果播客五星评论增加 20 条，我们就会解锁房产万事屋的第 3 期。
让我们一起，从不同视角、不同逻辑框架来分析同一系列的房产政策，看看会得出哪些共识和不同的思考。希望这两场讨论，会对你的房产投资有所启发，对你的家庭资产配置有所帮助✨
🎧 官网地址
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🍶 本期嘉宾
大卫翁：小酒馆的好朋友，公众号「起朱楼宴宾客」& 同名播客主理人
老钱：小酒馆的好朋友，公众号「老钱日日谈」的主理人 & 播客「面基」主理人。
🪂 收听降落点
03:48 不同年龄层对房子的思考
06:22 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端
06:59 本轮救的是房地产还是救房价？这个思考角度对我们普通购房者意味着什么？
11:05 金融与房地产：银根连着地根
16:52 来自上一轮房地产牛市的（痛苦的）记忆
18:51 关于中国劳动力成本，大卫翁带来的海外视角观察
21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术
23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同？
27:45 老钱(90 后)和大卫翁(85 后)介入地产周期的时间和经历不同，导致了想法上的巨大差异
32:46 我们预测房地产的三种走向：① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景，以及三种情况发生的概率有多大？
36:59 最近观察到的一些现象：挂牌量增多，抛压很大，成交边际趋弱
39:38 本轮购房动力不足背后，大家的顾虑是什么？
43:39 希望本轮房地产能稳住，也希望房价上涨别透支
47:08 越南房地产市场越来越像中国了？
49:26 日本的作业没法抄，中国房地产市场遇到的困难没有先例
51:08 如果未来房地产市场要硬着陆，那保交楼这件事能得到解决吗？
57:35 针对三种不同的未来预期，我们买房者分别应该采取什么样的行动？
58:53 老钱的重点观察对象：刚需房的共识是否会在这一轮破灭
61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决：刚需房、保障房还是租房？
66:35 什么时候应该尽快上车？在最悲观的未来预期发生的时候
68:12 给买房者的实用建议：月还款额不超过税前工资的 30%；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期
72:42 卖房者看这里：针对三种不同的未来预期，卖房者又该采取什么样的行动？
74:50 总算打起来了！超一线限购是否会放开，大卫翁和老钱打了个赌！你支持哪一边？
81:07 二三线和更低线城市，这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方？
83:21 无论一线城市还是三线城市，一定要重视房产所在的物业服务水平
84:15 三线及以下购房观点参考：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子
85:32 总结 & 彩蛋🎉
📁 参考资料
买房自测表格
69:59 「过去这么多年，我一直在强调买房自测表格的重要性，其实是想请大家算明白，不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%～6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」
如果你只是有个模糊的买房念头，这份表格能帮忙落地——有没有资格买？谁来买？目前能买多少钱的房子？月供压力大不？生活状态的改变源自现金流变动，而买房就是个长期影响现金流的决策。
如果一个决定要让你负债 10 年以上，最好做决定之前就把影响计算清楚，而不是之后。
值得一看的宏观杠杆率
17:32 「其实，从 2018 年就开始稳杠杆了，或者是去杠杆。然后，到 2020 年大家说卓有成效，放假又开始小涨了一批。但是，到 2020 年的第三季度，居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说，接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门，那居民部门能扛的也就是房子。」
27:02 「那如果回顾一下过去，还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%，然后稳了，从 2020 年一直稳到了今年。那接下来，可能还要由居民部门去加杠杆。那这个杠杆水平，我们可以横向比日本、美国，看看还有多少加的空间。」
北京上海成交套数及换手率
37:42 「房价上涨本身是一个量价关系。
如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节，它是这样的：成交量先起来，这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候，你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价，越涨买房人越慌，他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价，或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻，这个过程把大家的房子的价格给拉起来了，因为房价和股价一样，它都是边际成交去定价的。
这是我们看到的那一轮上涨，那也就是说，如果量不起来，价是不太可能起来的。从 2020 年至今，我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例，学区房涨得是很好的。然后，以上海和深圳为例，改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」
🔍 延伸信息
🏠 房产万事屋：
E76 对话远川杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识
E91 对话羊迪:知无不言！那个从一线到二线的房产人，想告诉你的一切
🎧 两位嘉宾做客本台的节目一览：
🤵起朱楼宴宾客：
E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账，更是情绪账
E69 魔幻的 2022 年过去了，2023 年的市场会好吗?
老钱：
E16 跟「老钱日日谈」聊聊人生中的资产配置:把曲线拉长，保持身体健康
E96 给忙碌者的医保实操课:你 80% 的困惑，我们都解答了!
📖 节目里提到的书籍：估值原理
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嘉宾 老钱、大卫翁｜主持 雨白｜后期 甜食｜制作 雨白 一知羊
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